別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出 川崎中原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎中原 -5 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　一也 印  TEL.

鑑定評価額 64,500,000 円  １㎡当たりの価格 500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 400,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市中原区木月１丁目３３１番１４ ｢木月１－９－１５｣ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 アパートが混在する 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 元住吉 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 元住吉駅まで５分程度と駅へ の接近性が良好な既成住宅地 域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 元住吉駅北西方 350m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 住環境に影響を及ぼす地域要因の変動等は特に見られず、当面は現環境を維持したまま推移するものと予測する 。一般的要因及び地域性等を反映して、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    525,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    380,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中原区及び幸区内の住宅地域一帯と判定した。主な需要者は勤務地が東京都、横浜市、並びに川崎市内 にあるサラリーマン等の一次取得者層であり、圏外からの転入も見られる。対象標準地は元住吉駅から徒歩圏にあるた め交通接近性及び生活利便性等が良好であり、また敷地分割の上、総額が抑えられた小規模建売住宅の供給が中心であ ることから、需要は堅調である。市場の中心価格帯は土地建物総額で５，０００万円から６，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は元住吉駅から徒歩圏の戸建住宅地域に存する。近隣地域及びその周辺地域には単身者及びファミリー向け のアパート等が見られるものの、収益目的の取引は少なく、自己使用目的の取引が中心である。そのため、収益性より も居住の快適性及び利便性等を考慮した価格が形成されている。従って、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、 代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中原 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    414,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [ 83.2] [100.0] 100 495,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    495,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種政策等の効果により、景気は持ち直しの 動きが見られるが、新型コロナの感染拡大に 伴う社会経済活動や金融市場への影響等に注 視が必要である。 近隣地域に特に変化はない。元住吉駅まで徒 歩５分程度で、交通接近性及び生活利便性等 が良好であることから、需要は堅調である。 北道路に接面し、日照等は普通程度。形状、 規模等も標準的で近隣地域内における競争力 は普通程度である。個別的要因に特に変動要 因は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％