鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎幸 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０１ -20	川崎市川崎区		建付地	（　）	不整形	北西50m国道、中間画地		商業 (100,500)
b	１０３０１０８Ｄ -5	川崎市川崎区		底地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、南西1.8m、角地		商業 (100,660)
c	１０３０１０１Ｄ -14	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、中間画地		商業 (100,600)
d	１０３０１０３Ｄ -4	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	長方形	北西11m市道、南8m、角地		商業 (100,600)
e	１０３０４１０ -19	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、南東5.8m、角地		商業高度7種最高31m (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,433,169	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,529,206	100 [ 30.9]	4,948,887	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,950,000
b	(　 354,904) 1,774,520	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 91.7]	1,987,385	100 [ 55.6]	3,574,433		3,570,000
c	(　 ) 1,260,542	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,324,830	100 [ 39.3]	3,371,069		3,370,000
d	(　 ) 1,342,017	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,390,225	100 [ 40.2]	3,458,271		3,460,000
e	(　 ) 1,636,520	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,578,401	100 [ 57.0]	2,769,125		2,770,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -60.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -11.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -50.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -50.0
d	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,470,000 円／㎡]

川崎幸 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	254,938,050	51,420,126	203,517,924	119,119,000	84,398,924	（　0.9353） 78,938,314	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	2,024,059,333 円　　　　（　 2,800,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎幸 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	575.62	ＲＣ10	5,775.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	723 ㎡	58.5 m x 11.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２区画の部分貸し。

⑦有効率　 80.8 ％
の理由

同種同程度のレンタブル比を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	575.62	76.7	441.28	7,750	3,419,920	12.0	41,039,040
							0.0	0
2～ 2	店舗	575.62	81.5	469.39	5,000	2,346,950	8.0	18,775,600
							0.0	0
3～10	事務所	575.62	81.5	469.39	3,760	1,764,906	8.0	14,119,248
							0.0	0
～

～

計		5,775.24	80.8	4,665.79		19,886,118		172,768,624
								0

⑨年額支払賃料	19,886,118 円　×　12ヶ月　＝　 238,633,416 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 4,665.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 27,994,740 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	266,628,156 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 13,331,408 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	253,296,748 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	172,768,624 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,641,302 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	254,938,050 円　　　　（　 352,611 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１１１Ｔ　　　　-18	6,727 ( 6,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	7,914	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,828 円/㎡　月額支払賃料（　 7,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０１１１Ｔ　　　　-17	6,658 ( 6,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	7,566
c	１０３０１０６Ｔ　　　　-3	7,042 ( 6,649)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	8,285

川崎幸 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,220,000 円	1,870,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	10,665,126 円	266,628,156　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,900,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 15,895,000 円	1,870,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,870,000 円	1,870,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,870,000 円	1,870,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 51,420,126 円　（　　　　　　 71,121 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,870,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 5,775.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	119,119,000 円（　　　　　 164,757 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	254,938,050 円
②総費用	51,420,126 円
③純収益　①－②	203,517,924 円
④建物等に帰属する純収益	119,119,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	84,398,924 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	78,938,314 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,182 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,024,059,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,800,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
川崎幸 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎幸 5-6

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　藤井　一嘉

印

TEL.

鑑定評価額

2,400,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,320,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	2,630,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市幸区堀川町７２番２外				②地積　(㎡)	723 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他） (100,800)
	5.5:1	ホテルＳＲＣ8	大規模商業施設等が見られる駅前商業地域	北西（駅前広場）道路	水道、ガス、下水	川崎駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 720 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

川崎駅及び大規模商業施設に
近接。また、周辺では再開発
も進む駅前商業地域。

街

路

駅前広場

交通

施設

川崎駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,800)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

川崎駅近接の優位性を有する商業地域。新型コロナにより客足流動性に影響を受けたが、相対的地位の変化は認
められず、今後も現環境を維持するものと予測。新型コロナ収束後、地価は強含み傾向で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,610,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,520,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎市、横浜市等の主要ターミナル駅等の繁華性の高い商業地域である。需要者は飲食・小売業、サービ
ス業等の法人、不動産賃貸運用を目的とする法人が中心である。取引の中心となる価格帯については、需要者の業種、
画地規模等によってまちまちであり、一律的な把握は困難であるが、駅に近く、希少性のある商業地については、総額
で数億円になる。コロナ禍により客足の流動性等に影響を受けたが、概ね回復基調にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は広域的に１等地の事例を収集採用しており、市場性及び希少性が反映されている。収益価格は最有効使用と
判断される高層店舗付事務所の建築・賃貸を想定し、査定した。そこで、代表標準地との検討結果を踏まえ、市場実態
及び希少性が反映された比準価格に規範性を認め、より重視の上、想定的要素を含むものの、商業地本来の収益性が反
映された、理論的な収益価格をも勘案し、さらに単価と総額との関連も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,570,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[103.0]

100
[ 76.0]

[100.0]
100

3,320,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

企業の資金調達環境は良好。コロナ禍により
、事業収益に下方圧力。このため、企業は設
備投資に慎重姿勢。先行き不透明ながら景気
は持ち直し基調。

駅近接の優位性を有する地域。コロナ禍によ
り、客足の流動性等も影響を受けたが、商業
地としての地位、希少性も高く維持され、地
価は顕著に推移。

高層建物の敷地として、良好な道路付けと十
分な規模を有する整形地であり、競争力は強
いものと判断される。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎幸 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０１０８Ｄ -5	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m市道、中間画地		商業 (100,698)
b	１０２０４０９Ｄ -1	横浜市西区		貸家建付地	（　）	長方形	北西25m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 駐車付置義務 (100,700)
c	１０３０１０８Ｄ -5	川崎市川崎区		底地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、南西1.8m、角地		商業 (100,660)
d	１０２０４０３ -12	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,716,380	100 [ 100.0]	[ 114.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,965,255	100 [ 56.6]	3,472,182	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,470,000
b	(　 1,708,145) 1,708,145	100 [ 100.0]	[ 114.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,947,285	100 [ 54.2]	3,592,777		3,590,000
c	(　 354,904) 1,774,520	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 91.7]	1,958,358	100 [ 52.0]	3,766,073		3,770,000
d	(　 ) 3,018,655	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,290,334	100 [ 73.5]	4,476,645		4,480,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -36.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -11.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,610,000 円／㎡]

川崎幸 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地であり、原価法の適用は困難である
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	273,123,691	80,086,329	193,037,362	117,208,000	75,829,362	（　0.9353） 70,923,202	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	1,818,543,641 円　　　　（　 2,520,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎幸 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	592.20	ＲＣ10	5,941.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	723 ㎡	58.5 m x 11.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３～１０階事務所、各階２区画を想定。

⑦有効率　 78.5 ％
の理由

類似建物のレンタブル比を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	592.20	74.5	441.28	8,020	3,539,066	12.0	42,468,792
							0.0	0
2～ 2	店舗	592.20	79.3	469.40	5,213	2,446,982	8.0	19,575,856
							0.0	0
3～10	事務所	592.20	79.3	469.40	4,000	1,877,600	8.0	15,020,800
							0.0	0
塔屋～		19.04

～

計		5,941.04	78.5	4,665.88		21,006,848		182,211,048
								0

⑨年額支払賃料	21,006,848 円　×　12ヶ月　＝　 252,082,176 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 4,665.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 33,594,336 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	285,676,512 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 14,283,826 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	271,392,686 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	182,211,048 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,731,005 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	273,123,691 円　　　　（　 377,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０６Ｔ　　　　-7	8,312 ( 8,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	100 [144.0]	100 [100.0]	9,162	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,100 円/㎡　月額支払賃料（　 8,020 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０１０６Ｔ　　　　-9	7,277 ( 6,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	8,068
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎幸 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,200,000 円	1,840,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	38,566,329 円	285,676,512　×　　　　 13.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,000,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 15,640,000 円	1,840,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,840,000 円	1,840,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,840,000 円	1,840,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 80,086,329 円　（　　　　　　 110,769 円／㎡）　　（経費率　　 29.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,840,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 5,941.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	117,208,000 円（　　　　　 162,113 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	273,123,691 円
②総費用	80,086,329 円
③純収益　①－②	193,037,362 円
④建物等に帰属する純収益	117,208,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	75,829,362 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	70,923,202 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,096 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,818,543,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,520,000 円／㎡）