鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎幸 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０２ -14	川崎市幸区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.8m市道、中間画地		商業 (100,348)
b	１０３０１０５ -30	川崎市幸区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.2m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１０３０１０８ -2	川崎市幸区		更地	（　）	不整形	北西5.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
d	１０３０１０９ -35	川崎市幸区		建付地	（　）	ほぼ台形	南12m市道、東4m、角地		１住居高度3種最高20m (80,200)
e	１０３０１０７ -18	川崎市幸区		底地	（　）	ほぼ整形	西5m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 475,341	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	424,926	100 [ 92.5]	459,379	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	464,000
b	(　 ) 730,178	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 144.4]	506,675	100 [ 110.1]	460,195		465,000
c	(　 ) 496,105	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 135.9]	366,512	100 [ 79.2]	462,768		467,000
d	(　 ) 426,162	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.7]	365,908	100 [ 80.9]	452,297		457,000
e	(　 148,005) 370,013	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	367,815	100 [ 82.2]	447,464		452,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +31.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +16.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 463,000 円／㎡]

川崎幸 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,084,288	590,177	3,494,111	1,615,510	1,878,601	（　0.9722） 1,826,376	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	39,703,826 円　　　　（　 336,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎幸 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	56.70	ＬＳ2	113.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	118 ㎡	10.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場分析に基づく需給動向、公法上の諸規制等を勘案し、専有面積２８㎡程度、各階２戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	56.70	100.0	56.70	3,100	175,770	1.0	175,770
							1.0	175,770
2～ 2	住宅	56.70	100.0	56.70	3,155	178,889	1.0	178,889
							1.0	178,889
～

～

～

計		113.40	100.0	113.40		354,659		354,659
								354,659

⑨年額支払賃料	354,659 円　×　12ヶ月　＝　 4,255,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 113.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,255,908 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 340,473 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,915,435 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	354,659 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,263 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 354,659 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 165,590 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,084,288 円　　　　（　 34,613 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０１Ｔ　　　　-15	2,498 ( 2,394)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 87.0]	100 [ 97.0]	3,149	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,291 円/㎡　月額支払賃料（　 3,155 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０１１１Ｔ　　　　-6	2,609 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 75.0]	100 [105.0]	3,451
c	１０３０１１１Ｔ　　　　-4	2,491 ( 2,388)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	3,272

川崎幸 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,500 円	22,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	127,677 円	4,255,908　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 120,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 187,800 円	22,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 590,177 円　（　　　　　　 5,002 円／㎡）　　（経費率　　 14.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,100,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 113.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,615,510 円（　　　　　 13,691 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,084,288 円
②総費用	590,177 円
③純収益　①－②	3,494,111 円
④建物等に帰属する純収益	1,615,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,878,601 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,826,376 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,478 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,703,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 336,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
川崎幸 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎幸 -3

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　酒部　英樹

印

TEL.

鑑定評価額

52,400,000 円

１㎡当たりの価格

444,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市幸区幸町２丁目６９１番２				②地積　(㎡)	118 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,160)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	西3.6m市道	水道、ガス、下水	川崎 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 118 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、３．６
ｍ市道　

交通

施設

川崎駅北方

500m

法令

規制

２住居
(70,160)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

川崎駅から徒歩圏の住宅地域で、中小規模の一般住宅や共同住宅が多い地域である。特別の変動要因はなく、当
分の間は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 458,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 354,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、幸区及び隣接市区を含む鉄道駅から徒歩圏及びバス圏の住宅地域である。主な需要者は、区内外に居住
するファミリー層が中心である。市場の需給関係は、熟成した住宅地であり、概ね安定している。一次取得者及び買換
え層が主体で、中心となる価格帯は、土地３千５百万円～４千５百万円、新築戸建住宅５千万円～６千万円程度である
。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は川崎駅周辺等の類似地域に存する戸建住宅地の取引事例から求めており、主たる需要者の市場の実態を反映
している。収益価格は低く試算されたが、当標準地は収益性ではなく、居住の快適性や利便性を指標として土地価格が
形成されているためである。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　幸 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 352,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[101.0]

100
[ 79.5]

[101.0]
100

445,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    432,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響で景気は厳
しい状況にある。不動産市場への影響は不透
明感があるが、住宅地の需要は堅調である。

川崎駅への接近性が良好な住宅地域で、住宅
地として成熟しており、地域要因に特別の変
動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎幸 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０９ -8	川崎市幸区		更地	（　）	正方形	北西2.7m市道、中間画地		近商 (90,240)
b	１０３０１０５Ｄ -29	川崎市幸区		貸家建付地	（　）	袋地等	東2.7m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,160)
c	１０３０１０２ -14	川崎市幸区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.8m市道、中間画地		商業 (100,348)
d	１０３０１０８ -4	川崎市幸区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.3m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 476,372	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	483,994	100 [ 102.8]	470,811	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	476,000
b	(　 ) 406,236	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	450,488	100 [ 100.8]	446,913		451,000
c	(　 ) 475,341	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	393,787	100 [ 88.8]	443,454		448,000
d	(　 ) 693,167	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	537,471	100 [ 104.0]	516,799		522,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 458,000 円／㎡]

川崎幸 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,924,591	508,373	3,416,218	1,438,030	1,978,188	（　0.9703） 1,919,436	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	41,726,870 円　　　　（　 354,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎幸 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	56.70	Ｗ2	113.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	118 ㎡	10.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

コンパクトタイプ２８㎡程度を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	56.70	100.0	56.70	2,836	160,801	1.0	160,801
							1.0	160,801
2～ 2	居宅	56.70	100.0	56.70	2,924	165,791	1.0	165,791
							1.0	165,791
～

～

～

計		113.40	100.0	113.40		326,592		326,592
								326,592

⑨年額支払賃料	326,592 円　×　12ヶ月　＝　 3,919,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 113.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,919,104 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 156,764 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,762,340 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	326,592 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,135 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 326,592 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 159,116 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,924,591 円　　　　（　 33,259 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０１Ｔ　　　　-15	2,498 ( 2,394)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	2,890	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,050 円/㎡　月額支払賃料（　 2,924 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０１０８Ｔ　　　　-19	3,949 ( 3,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [101.0]	3,231
c	１０３０１０８Ｔ　　　　-18	3,968 ( 3,804)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,137

川崎幸 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,500 円	18,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,573 円	3,919,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 158,900 円	18,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,700 円	18,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,700 円	18,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 508,373 円　（　　　　　　 4,308 円／㎡）　　（経費率　　 13.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,700,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 113.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0831 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,438,030 円（　　　　　 12,187 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,924,591 円
②総費用	508,373 円
③純収益　①－②	3,416,218 円
④建物等に帰属する純収益	1,438,030 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,978,188 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,919,436 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,266 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,726,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 354,000 円／㎡）