鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０７Ｄ -20	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	長方形	南東11m市道、中間画地		商業 (100,485)
b	１０３０１０５Ｄ -2	川崎市川崎区		更地	（　）	ほぼ台形	南4m私道、中間画地		商業 (100,240)
c	１０３０１０８Ｄ -8	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,480)
d	１０３０１１０ -3	川崎市川崎区		底地	（　）	台形	南西8m市道、中間画地		商業 (100,480)
e	１０３０１０８Ｄ -10	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		商業 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 555,710	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	559,600	100 [ 94.0]	595,319	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	595,000
b	(　 ) 362,315	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	366,300	100 [ 70.4]	520,313		520,000
c	(　 ) 460,324	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	465,388	100 [ 104.0]	447,488		447,000
d	(　 76,648) 383,240	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	385,156	100 [ 79.4]	485,083		485,000
e	(　 ) 747,500	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	754,975	100 [ 135.0]	559,241		559,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 521,000 円／㎡]

川崎川崎 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,635,718	2,317,035	10,318,683	7,820,000	2,498,683	（　0.9289） 2,321,027	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	51,578,378 円　　　　（　 406,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	95.00	ＲＣ5	475.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	480 ％	127 ㎡	7.2 m x 18.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場分析に基づく需給動向、公法上の諸規制等を勘案し、１、２階を店舗、３～５階を住宅（各階３戸、２７㎡程度）と想定した。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

類似建物の有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	80.0	76.00	4,195	318,820	10.0	3,188,200
							0.0	0
2～ 2	店舗	95.00	80.0	76.00	3,100	235,600	8.0	1,884,800
							0.0	0
3～ 3	住宅	95.00	85.0	80.75	2,300	185,725	1.0	185,725
							1.0	185,725
4～ 4	住宅	95.00	85.0	80.75	2,350	189,763	1.0	189,763
							1.0	189,763
5～ 5	住宅	95.00	85.0	80.75	2,400	193,800	1.0	193,800
							1.0	193,800

計		475.00	83.0	394.25		1,123,708		5,642,288
								569,288

⑨年額支払賃料	1,123,708 円　×　12ヶ月　＝　 13,484,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 394.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,484,496 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,078,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,405,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,642,288 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,909 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 569,288 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 178,073 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,635,718 円　　　　（　 99,494 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０１Ｔ　　　　-16	4,275 ( 4,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	4,194	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,230 円/㎡　月額支払賃料（　 4,195 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０１０３Ｔ　　　　-9	4,991 ( 4,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	4,399
c	１０３０１０８Ｔ　　　　-9	3,400 ( 3,298)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	4,096

川崎川崎 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	575,000 円	115,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	404,535 円	13,484,496　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 977,500 円	115,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,317,035 円　（　　　　　　 18,244 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	115,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 475.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,820,000 円（　　　　　 61,575 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,635,718 円
②総費用	2,317,035 円
③純収益　①－②	10,318,683 円
④建物等に帰属する純収益	7,820,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,498,683 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,321,027 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,276 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,578,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 406,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
川崎川崎 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎川崎 5-13

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　小林　一寿

印

TEL.

鑑定評価額

63,200,000 円

１㎡当たりの価格

498,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市川崎区宮本町５番７				②地積　(㎡)	127 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,480)
	1:2.5	店舗兼住宅ＲＣ4	中層の事務所ビル、店舗が建ち並ぶ商業地域	北西8m市道	水道、ガス、下水	川崎 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.2 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 127 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市役所建設予定地背後に飲食
店、共同住宅等が混在する商
業地域

街

路

８ｍ市道

交通

施設

川崎駅東方

700m

法令

規制

商業
(100,480)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

市役所の建設が行われている背後地であるが、歓楽街至近に位置することから、店舗等の繁華性等はやや低い商
業地域である。新型コロナによる需要への影響は不透明であり、今後の動向に注視が必要である。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 528,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 400,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、川崎市内を中心とする普通商業地域である。主な需要者の属性は、店舗、事務所等の商業利用を
目的とする法人、事業者等が中心となり、上階がマンション等として利用出来る場合には不動産開発業者等も参加者と
なる。市場での需給動向は、地域の商業集積度、繁華性等が重視される傾向にあり、商業地では用途の多様性、繁華性
及び画地規模等に応じて、取引動向、取引価格が異なることから、市場での中心価格帯は形成されていない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収集した取引事例の中から、地域の類似性が高い商業地の取引事例を選択し、適切に時点修正を行って得た比準価格は
規範性が高いものと判断する。店舗兼共同住宅の賃貸を想定して得た収益価格は、比準価格に比してやや低く求められ
た。商業地域では重視すべき価格であるが、上階を住宅系の用途と想定しており、価格の精度に留意が必要と判断した
。比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 532,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[108.0]

[100.0]
100

496,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    488,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復等に伴い上昇基調にあった地価は、
新型コロナによる店舗等への影響を受け上昇
基調は大きく弱まっている。今後の推移に注
視が必要である。

地域性等から商業集積は低く、繁華性はあま
り高くないが、地域としては市役所の建替え
効果に期待がされる。新型コロナの影響も店
舗等に見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０５Ｄ -1	川崎市川崎区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東50m国道、東12.7m、角地		商業 (100,400)
b	１０３０１０５Ｄ -8	川崎市川崎区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	１０３０１０７Ｄ -3	川崎市川崎区		建付地	（　）	長方形	南西32m県道、中間画地		商業 (100,500)
d	１０３０１０８Ｄ -8	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 459,849	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	476,368	100 [ 92.4]	515,550	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	516,000
b	(　 ) 565,665	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	576,413	100 [ 105.5]	546,363		546,000
c	(　 ) 568,856	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	613,227	100 [ 117.4]	522,340		522,000
d	(　 ) 460,324	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	491,166	100 [ 103.0]	476,860		477,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 528,000 円／㎡]

川崎川崎 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,388,815	2,585,159	9,803,656	7,344,000	2,459,656	（　0.9289） 2,284,774	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	50,772,756 円　　　　（　 400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	ＲＣ5	475.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	480 ％	127 ㎡	7.2 m x 18.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造５階建、１、２階はフロア貸しの店舗、３階以上は専有面積約４０㎡程度のファミリータイプ６戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

容積率算入面積等を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	80.0	76.00	3,800	288,800	10.0	2,888,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	95.00	80.0	76.00	2,800	212,800	6.0	1,276,800
							0.0	0
3～ 5	住宅	95.00	85.0	80.75	2,300	185,725	2.0	371,450
							1.0	185,725
～

～

計		475.00	83.0	394.25		1,058,775		5,279,150
								557,175

⑨年額支払賃料	1,058,775 円　×　12ヶ月　＝　 12,705,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 394.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,705,300 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 635,265 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,070,035 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,279,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,152 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 557,175 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 268,628 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,388,815 円　　　　（　 97,550 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０２Ｔ　　　　-8	3,400 ( 3,298)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.2]	100 [100.0]	3,688	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,832 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０１０５Ｔ　　　　-11	4,384 ( 4,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [104.0]	100 [105.0]	4,271
c	１０３０１１０Ｔ　　　　-31	3,327 ( 3,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,688

川崎川崎 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	864,000 円	108,000,000　×　　　　 0.8 ％
②維持管理費	381,159 円	12,705,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 206,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 918,000 円	108,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,585,159 円　（　　　　　　 20,356 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 475.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,344,000 円（　　　　　 57,827 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,388,815 円
②総費用	2,585,159 円
③純収益　①－②	9,803,656 円
④建物等に帰属する純収益	7,344,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,459,656 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,284,774 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,990 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,772,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 400,000 円／㎡）