鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１０５Ｄ -9	川崎市川崎区		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.2m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)
b	１０３０１０１Ｄ -3	川崎市川崎区		底地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)
c	１０３０１０７ -23	川崎市川崎区		底地	（　）	ほぼ正方形	北東7.2m市道、北西5.5m、角地		商業 (100,400)
d	１０３０１０８Ｄ -6	川崎市川崎区		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	１０３０１１０ -21	川崎市川崎区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西8m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 330,479	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	330,479	100 [ 89.3]	370,077	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	370,000
b	(　 135,598) 338,995	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	352,275	100 [ 94.0]	374,761		375,000
c	(　 104,091) 346,970	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	327,022	100 [ 100.0]	327,022		327,000
d	(　 ) 287,398	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	287,398	100 [ 83.9]	342,548		343,000
e	(　 ) 360,505	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	343,338	100 [ 98.9]	347,157		347,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 352,000 円／㎡]

川崎川崎 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,710,019	2,953,982	10,756,037	8,364,000	2,392,037	（　0.9519） 2,276,980	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	50,599,556 円　　　　（　 256,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	155.00	ＲＣ5	555.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	198 ㎡	9.2 m x 21.5 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階の店舗はフロア貸し、２階～５階の住宅はファミリータイプ（各階２戸、平均４５㎡）を想定。駐車場は想定していない。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を検討して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	155.00	85.0	131.75	3,134	412,905	6.0	2,477,430
							0.0	0
2～ 2	住宅	100.00	90.0	90.00	2,080	187,200	1.0	187,200
							1.0	187,200
3～ 3	住宅	100.00	90.0	90.00	2,100	189,000	1.0	189,000
							1.0	189,000
4～ 4	住宅	100.00	90.0	90.00	2,100	189,000	1.0	189,000
							1.0	189,000
5～ 5	住宅	100.00	90.0	90.00	2,110	189,900	1.0	189,900
							1.0	189,900

計		555.00	88.6	491.75		1,168,005		3,232,530
								755,100

⑨年額支払賃料	1,168,005 円　×　12ヶ月　＝　 14,016,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 491.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,016,060 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 700,803 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,315,257 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,232,530 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,709 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 755,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 364,053 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,710,019 円　　　　（　 69,243 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０２Ｔ　　　　-4	3,453 ( 3,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [111.1]	100 [100.0]	3,204	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,150 円/㎡　月額支払賃料（　 3,134 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０１０２Ｔ　　　　-5	2,965 ( 2,791)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,119
c	１０３０１０２Ｔ　　　　-6	3,965 ( 3,846)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [128.4]	100 [100.0]	3,184

川崎川崎 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	738,000 円	123,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	420,482 円	14,016,060　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 504,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,045,500 円	123,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,953,982 円　（　　　　　　 14,919 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	123,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 555.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,364,000 円（　　　　　 42,242 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,710,019 円
②総費用	2,953,982 円
③純収益　①－②	10,756,037 円
④建物等に帰属する純収益	8,364,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,392,037 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,276,980 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,500 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,599,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 256,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
川崎川崎 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎川崎 5-6

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　井上　賢一

印

TEL.

鑑定評価額

66,900,000 円

１㎡当たりの価格

338,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市川崎区小田４丁目８２番２｢小田４－３１－６｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ4	小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域	東7.3m市道	水道、ガス、下水	川崎 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 25 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．３ｍ市道

交通

施設

川崎駅南方

2.8km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

既存の小規模店舗が連坦する商店街で、特段の変動要因もなく、当面ほぼ現状とおりの地域として推移するもの
と推測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 354,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 252,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎区を中心として幸区や横浜市鶴見区等に立地する近隣型商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域で
ある。主な需要者は自営目的で店舗用地を探す個人事業者、又は賃貸用の店舗併用住宅用地を探す事業者が想定される
。需要の中心価格帯は画地規模により様々で把握は困難である。近年の大規模商業施設の出店やインターネット通販に
普及に伴い、旧来型商店街の商況は好調とはいえない状況にあり、地価は微減傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する地域は小規模店舗が多い旧来からの近隣商業地域であり、自営目的の中小事業者が取引するケース
が多い地域である。そのため元本価値に見合う賃料形成が難しいことから、収益価格はやや低位に試算された。本件で
は、市場動向を反映した比準価格を中心とし、収益価格も関連づけ、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額
の関連も考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 532,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[158.3]

[100.0]
100

338,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    339,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルスの感染再拡大により実体
経済の先行き不透明感が高まっているが、金
融緩和政策の継続で不動産市場は相対的に堅
調。

店舗用地としての新規需要は高くない旧来型
の商店街で、コロナ禍の影響で人出は減少気
味である。

画地規模・利用状況等は標準的と認められる
。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０１１１Ｄ -13	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	台形	東8m市道、北2.1m、西2.5m、三方路		商業 (90,400)
b	１０３０１０５Ｄ -8	川崎市川崎区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	１０３０１０８Ｄ -2	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西8m市道、北8m、角地		近商 (100,300)
d	１０３０１０７ -23	川崎市川崎区		底地	（　）	ほぼ正方形	北東7.2m市道、北西5.5m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 421,108	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	413,340	100 [ 114.4]	361,311	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	361,000
b	(　 ) 565,665	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	569,059	100 [ 168.9]	336,921		337,000
c	(　 ) 407,078	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	407,078	100 [ 109.8]	370,745		371,000
d	(　 104,091) 346,970	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	336,864	100 [ 95.0]	354,594		355,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +52.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 354,000 円／㎡]

川崎川崎 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,992,242	3,257,338	11,734,904	9,316,000	2,418,904	（　0.9289） 2,246,920	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	49,931,556 円　　　　（　 252,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	155.00	ＲＣ5	555.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	198 ㎡	9.2 m x 21.5 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗。３～５階は各階ファミリータイプの住戸各２戸。仕様は標準的。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

入口、エレベーター等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	155.00	80.0	124.00	3,200	396,800	6.0	2,380,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	100.00	85.0	85.00	2,700	229,500	4.0	918,000
							0.0	0
3～ 3	居宅	100.00	95.0	95.00	2,400	228,000	2.0	456,000
							1.0	228,000
4～ 4	居宅	100.00	95.0	95.00	2,450	232,750	2.0	465,500
							1.0	232,750
5～ 5	居宅	100.00	95.0	95.00	2,500	237,500	2.0	475,000
							1.0	237,500

計		555.00	89.0	494.00		1,324,550		4,695,300
								698,250

⑨年額支払賃料	1,324,550 円　×　12ヶ月　＝　 15,894,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 494.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,894,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,271,568 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,623,032 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,695,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,197 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 698,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 326,013 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,992,242 円　　　　（　 75,718 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０１０７Ｔ　　　　-6	3,965 ( 3,846)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	3,280	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,216 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０１０１Ｔ　　　　-17	4,310 ( 4,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	3,207
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎川崎 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	822,000 円	137,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	476,838 円	15,894,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 520,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,164,500 円	137,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,257,338 円　（　　　　　　 16,451 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 555.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,316,000 円（　　　　　 47,051 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,992,242 円
②総費用	3,257,338 円
③純収益　①－②	11,734,904 円
④建物等に帰属する純収益	9,316,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,418,904 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,246,920 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,348 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,931,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 252,000 円／㎡）