別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月14日　提出
川崎川崎 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 -4 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　賢一 印  TEL.
鑑定評価額 35,500,000 円  １㎡当たりの価格 282,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区川中島２丁目１１番１２
｢川中島２－１１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 126  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
等が混在する住宅地
域		 東4m市道 水道、ガス、下水 川崎大師

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       126 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４ｍ市
道		 交通

施設		 川崎大師駅南方

700m		 法令

規制		 ２住居
(70,160)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因について特段の変動要因はなく、当面現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    296,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎駅からバス便圏に位置する住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏内に居住し、川崎市内また
は都心方面に通勤するサラリーマンが取得者層として想定される。総額重視の市場動向を反映して、土地や建物の細分
化が進んでいる。市場での中心価格帯は、新築戸建住宅では総額３０００万円台後半～４５００万円台程度となってい
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺住宅地の取引事例の中から、地域の類似性が高い事例を選択して要因格差比較を行い試算した比準価格は規範性が
高い。一方、低層共同住宅の賃貸を想定して試算した収益価格は、標準地が収益性よりも居住の快適性、利便性を指向
する住宅地域であり、地価水準に見合う賃料を収受出来ないこと等からやや低位に求められた。本件では比準価格を重
視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    287,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[101.7]		 [102.0]
100		 282,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    282,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルスの感染再拡大により実体
経済の先行き不透明感は高まっているが、金
融緩和政策の継続で不動産市場は相対的に堅
調。

ほぼ熟成した住宅地域で、特段の変動は認め
られない。土地建物の細分化傾向は、今後も
継続するものと予測される。


東方位で日照通風には概ね恵まれており、選
好性の高まりが認められる。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０３０１
１１
-24		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b １０３０１
０４Ｄ
-10		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
c １０３０１
０１
-6		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m未舗装私
道、中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,160)
d １０３０１
０５
-35		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
e １０３０１
０５
-36		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(80,203)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
346,675  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 113.3]
306,286 		 100
[ 124.8]
245,421 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
250,000 
b (　           ) 
337,558  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.1]
304,440 		 100
[ 106.1]
286,937 
293,000 
c (　           ) 
319,917  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.5]
303,845 		 100
[ 105.0]
289,376 
295,000 
d (　           ) 
361,893  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
358,668 		 100
[ 112.2]
319,668 
326,000 
e (　           ) 
350,459  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
347,336 		 100
[ 118.5]
293,111 
299,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    296,000 円／㎡]  



川崎川崎 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,740,229 
577,450 
3,162,779 
1,907,120 
1,255,659 		 （　0.9703）
1,218,366 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     26,486,217 円　　　　（　    210,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｗ2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   160 ％   126 ㎡     11.0 m x   11.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 木造２階建共同住宅（各階２戸、平均専有面積約３７．５㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
75.00 
100.0 
75.00 
2,050 
153,750 		 1.0  153,750 
1.0  153,750 

 2～  		 居宅
75.00 
100.0 
75.00 
2,100 
157,500 		 1.0  157,500 
1.0  157,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
100.0 
150.00 

311,250 		 311,250 
311,250 
⑨年額支払賃料        311,250 円　×　12ヶ月　＝　       3,735,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,735,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       149,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,585,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           311,250 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,988 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          311,250 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         151,641 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,740,229 円　　　　（　        29,684 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０３０１０４
Ｔ
　　　　-8		 2,498  
(   2,395) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,230 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０３０１０４
Ｔ
　　　　-9		 2,284  
(   2,191) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]
2,162 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 124,000 円  　　　　     24,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 112,050 円  　　　        3,735,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       81,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      210,800 円  　　　　     24,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,800 円  　　　　     24,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,800 円  　　　　     24,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         577,450 円　（　　　　　　         4,583 円／㎡）　　（経費率　　  15.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9703    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0769     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0831 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,907,120 円  
（　　　　　        15,136 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,740,229 円      
②総費用 577,450 円      
③純収益　①－② 3,162,779 円      
④建物等に帰属する純収益 1,907,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,255,659 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,218,366 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,670 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,486,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     210,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月10日　提出
川崎川崎 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 -4 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　一也 印  TEL.
鑑定評価額 35,900,000 円  １㎡当たりの価格 285,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区川中島２丁目１１番１２
｢川中島２－１１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 126  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
等が混在する住宅地
域		 東4m市道 水道、ガス、下水 川崎大師

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       126 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 川崎大師駅から徒歩圏にある
既成住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 川崎大師駅南方

700m		 法令

規制		 ２住居
(70,160)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 住環境に影響を及ぼす地域要因の変動等は特に見られず、当面は現環境を維持したまま推移するものと予測する
。一般的要因及び地域性等を反映して、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    206,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎区内の住宅地域一帯と判定した。主な需要者は勤務地が東京都、横浜市、並びに川崎市内にあるサ
ラリーマン等の一次取得者層であり、圏外からの転入も見られる。対象標準地は川崎大師駅から徒歩圏にあるため交通
接近性及び生活利便性等が良好であり、また敷地分割の上、総額が抑えられた小規模建売住宅の供給が中心であること
から、需要は比較的堅調である。市場の中心価格帯は土地建物総額で３，５００万円から４，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は川崎大師駅から徒歩圏の戸建住宅地域に存する。近隣地域及びその周辺地域には単身者及びファミリー向
けのアパート等が見られるものの、収益目的の取引は少なく、自己使用目的の取引が中心である。そのため、収益性よ
りも居住の快適性及び利便性等を考慮した価格が形成されている。従って、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し
、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    287,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.6]		 [102.0]
100		 285,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    282,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種政策等の効果により、景気は持ち直しの
動きが見られるが、新型コロナの感染拡大に
伴う社会経済活動や金融市場への影響等に注
視が必要である。

近隣地域に特に変化はない。京急大師線沿線
の大型商業施設の存在により、利便性等が良
好であるため、小規模建売住宅を中心に需要
は堅調である。

平坦かつ東道路に接面し、日照等が比較的良
好であることから近隣地域内における市場競
争力はやや優る。個別的要因に特に変動要因
は見られない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０３０１
０８
-22		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北4m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,160)
b １０３０１
０８
-9		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,160)
c １０３０１
０１
-6		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m未舗装私
道、中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,160)
d １０３０１
１０
-4		 川崎市川崎区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 西4m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
330,657  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
307,609 		 100
[ 104.0]
295,778 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
302,000 
b (　           ) 
296,303  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
288,248 		 100
[  99.0]
291,160 
297,000 
c (　           ) 
319,917  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
300,428 		 100
[ 104.0]
288,873 
295,000 
d (　    130,924) 
327,310  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.6]
293,875 		 100
[  99.0]
296,843 
303,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    300,000 円／㎡]  



川崎川崎 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,370,360 
730,220 
3,640,140 
2,412,300 
1,227,840 		 （　0.9722）
1,193,706 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     25,950,130 円　　　　（　    206,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 Ｓ3 165.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   160 ％   126 ㎡     10.8 m x   11.6 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 市場分析に基づく需給動向、公法上の諸規制等を勘案し、専有面積２８㎡程度、各階２戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
2,250 
123,750 		 1.0  123,750 
1.0  123,750 

 2～ 2		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
2,300 
126,500 		 1.0  126,500 
1.0  126,500 

 3～ 3		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
2,350 
129,250 		 1.0  129,250 
1.0  129,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.00 
100.0 
165.00 

379,500 		 379,500 
379,500 
⑨年額支払賃料        379,500 円　×　12ヶ月　＝　       4,554,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,554,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       364,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,189,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           379,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,491 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          379,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         177,189 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,370,360 円　　　　（　        34,685 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０３０１０４
Ｔ
　　　　-8		 2,498  
(   2,395) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,380 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,399 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０３０１０９
Ｔ
　　　　-2		 2,115  
(   2,028) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,321 
c １０３０１１０
Ｔ
　　　　-6		 2,254  
(   2,160) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]
2,497 
川崎川崎 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 165,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 136,620 円  　　　        4,554,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       82,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      280,500 円  　　　　     33,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         730,220 円　（　　　　　　         5,795 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,412,300 円  
（　　　　　        19,145 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,370,360 円      
②総費用 730,220 円      
③純収益　①－② 3,640,140 円      
④建物等に帰属する純収益 2,412,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,227,840 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,193,706 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,474 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,950,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     206,000 円／㎡）