鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０３０３ -7	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.5m市道、北西5.5m、角地		準工高度5種最高20m (80,200)
b	１０３０３１５Ｄ -1	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	南東5.5m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
c	１０３０３０２ -7	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.3m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	１０３０３１１ -32	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ台形	東4.1m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
e	１０３０３０８Ｄ -14	横浜市都筑区		建付地	（　）	長方形	東5m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 268,283	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	265,157	100 [ 110.9]	239,096	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	239,000
b	(　 ) 323,689	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	334,371	100 [ 121.0]	276,340		276,000
c	(　 ) 209,787	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	213,983	100 [ 91.1]	234,888		235,000
d	(　 ) 140,000	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,260	100 [ 71.5]	197,566		198,000
e	(　 ) 225,505	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	236,329	100 [ 76.5]	308,927		309,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 250,000 円／㎡]

横浜都筑 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適正な再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,397,799	3,007,850	12,389,949	8,856,000	3,533,949	（　0.9446） 3,338,168	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	71,024,851 円　　　　（　 157,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	250.00	Ｓ3	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	453 ㎡	27.6 m x 16.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域分析の結果を前提に、個別分析に基づき判定した最有効使用、市場での需給動向等に照らして倉庫兼事務所１棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

倉庫兼事務所１棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫兼事務所	750.00	100.0	750.00	1,855	1,391,250	3.0	4,173,750
							0.0	0
～

～

～

～

計		750.00	100.0	750.00		1,391,250		4,173,750
								0

⑨年額支払賃料	1,391,250 円　×　12ヶ月　＝　 16,695,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,695,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,335,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,359,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,173,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,399 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,397,799 円　　　　（　 33,991 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０３０１Ｔ　　　　-17	2,398 ( 2,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [126.0]	100 [100.0]	2,003	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,860 円/㎡　月額支払賃料（　 1,855 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０３０２Ｔ　　　　-19	1,842 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [126.5]	100 [100.0]	1,618
c	１０３０３０３Ｔ　　　　-45	2,064 ( 2,002)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [116.6]	100 [100.0]	1,967

横浜都筑 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	600,000 円	120,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	500,850 円	16,695,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 647,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,020,000 円	120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,007,850 円　（　　　　　　 6,640 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,856,000 円（　　　　　 19,550 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,397,799 円
②総費用	3,007,850 円
③純収益　①－②	12,389,949 円
④建物等に帰属する純収益	8,856,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,533,949 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,338,168 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,369 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,024,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜都筑 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜都筑 9-2

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　内野　亜衣子

印

TEL.

鑑定評価額

108,000,000 円

１㎡当たりの価格

238,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市都筑区東方町字前耕地３７９番１外				②地積　(㎡)	453 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (70,200)
	1.5:1	営業所Ｓ2	営業所、倉庫、店舗等が混在する地域	北22m県道	水道、ガス、下水	小机 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 180 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

高速横浜環状北西線開通　港
北出入口開設

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

小机駅北西方

2.2km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

高速横浜環状北西線が開通し、港北出入口至近の近隣地域は東京都心や横浜港へのアクセスが向上し、流通業務
施設や工場立地に増価要因となり、今後の需要の堅調さを予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 252,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 152,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広域的には首都圏の内陸型工業地域全域にわたるが、特に代替競争関係が強いのは横浜市北部の内陸部の
工業地域である。第三京浜道路とのアクセスに優れ、需要の中心は全国展開を図る物流企業や事業法人の他、マルチテ
ナント型物流施設の建設を企図する国内外の投資家等が考えられる。高速横浜環状北西線の開通・港北出入口設置によ
る利便性向上により需要は堅調に推移する。工業地は規模・道路等により個別性強く中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣、周辺地域は大規模な物流施設や中小工場が見られる工業地域。取引の中心は、自己使用を目的とした自社工場又
は倉庫用地だが、物流施設素地では、投資目的の取引も散見され、投資採算性に基づいた価格が市場価格を形成するケ
ースも見られる。よって本件では、実需を前提とした取引事例に基づく比準価格を重視しつつ、収益性を反映した収益
価格も関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　都筑 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 172,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[ 72.9]

[100.0]
100

237,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    232,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

超低金利、円安・株高を背景に持ち直しの動
きが見られる不動産市況だが、業種企業規模
、営業戦略により三極化。コロナ禍等の先行
き懸念は継続。

産業道路沿いで周辺は路線商業地への移行も
見られ用途は多様。高速横浜北西線開通しイ
ンター至近で、工場倉庫用地の立地の希少性
から需要は堅調。

工業地域内の標準的画地である。個別的要因
の変動はみられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -15.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０３０２ -7	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.3m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	１０３０３１２Ｄ -2	横浜市港北区		建付地	（　）	不整形	北西4.5m、中間画地		｢調区｣ (50,80)
c	１０３０３１１ -32	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ台形	東4.1m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
d	１０３０３０８Ｄ -14	横浜市都筑区		建付地	（　）	長方形	東5m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 209,787	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	209,787	100 [ 84.3]	248,858	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	249,000
b	(　 ) 148,053	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	150,718	100 [ 59.7]	252,459		252,000
c	(　 ) 140,000	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	140,980	100 [ 71.5]	197,175		197,000
d	(　 ) 225,505	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	236,329	100 [ 93.0]	254,117		254,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 252,000 円／㎡]

横浜都筑 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,522,309	3,237,200	12,285,109	8,856,000	3,429,109	（　0.9446） 3,239,136	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	68,917,787 円　　　　（　 152,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	250.00	Ｓ3	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	453 ㎡	27.6 m x 16.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建の工場兼事務所を想定した。駐車場使用料も賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括賃貸を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	事務所・倉庫	750.00	100.0	750.00	1,870	1,402,500	3.0	4,207,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		750.00	100.0	750.00		1,402,500		4,207,500
								0

⑨年額支払賃料	1,402,500 円　×　12ヶ月　＝　 16,830,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,830,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,346,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,483,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,207,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,709 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,522,309 円　　　　（　 34,266 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０３０３Ｔ　　　　-43	2,122 ( 2,003)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,807	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,875 円/㎡　月額支払賃料（　 1,870 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０３０３Ｔ　　　　-45	2,064 ( 2,002)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,943
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜都筑 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	600,000 円	120,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	504,900 円	16,830,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 872,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,020,000 円	120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,237,200 円　（　　　　　　 7,146 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,856,000 円（　　　　　 19,550 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,522,309 円
②総費用	3,237,200 円
③純収益　①－②	12,285,109 円
④建物等に帰属する純収益	8,856,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,429,109 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,239,136 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,150 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,917,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,000 円／㎡）