鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０３０８Ｄ -12	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、北東12m、角地		近商高度6種最高20m 地区計画等 (100,400)
b	１０３０３０８Ｄ -13	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		近商高度6種最高20m 地区計画等 (100,400)
c	１０３０３１２Ｄ -6	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	西6.5m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
d	１０３０３０６ -36	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、南東2.7m、角地		近商高度6種最高20m (90,300)
e	１０３０３１２ -29	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	北東9.1m市道、南西6.8m、東6.5m、三方路		商業高度7種最高31m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 787,775	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	732,631	100 [ 116.0]	631,578	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	632,000
b	(　 ) 620,113	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	620,113	100 [ 109.5]	566,313		566,000
c	(　 ) 313,233	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	314,486	100 [ 54.3]	579,164		579,000
d	(　 ) 443,112	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	422,453	100 [ 74.9]	564,023		564,000
e	(　 ) 689,948	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.8]	659,006	100 [ 117.3]	561,812		562,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 568,000 円／㎡]

横浜都筑 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,850,581	5,050,414	20,800,167	15,322,500	5,477,667	（　0.9512） 5,210,357	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	113,268,630 円　　　　（　 459,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所兼住宅	190.00	ＲＣ5	950.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	247 ㎡	10.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸）、２階事務所（フロアー貸）、３～５階共同住宅（約５３㎡３ＤＫ９戸）

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

同規模の商住複合ビルとしてほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	70.0	133.00	4,150	551,950	6.0	3,311,700
							0.0	0
2～ 2	事務所	190.00	85.0	161.50	3,000	484,500	6.0	2,907,000
							0.0	0
3～ 4	共同住宅	190.00	85.0	161.50	2,440	394,060	2.0	788,120
							1.0	394,060
5～ 5	共同住宅	190.00	85.0	161.50	2,490	402,135	2.0	804,270
							1.0	402,135
～

計		950.00	82.0	779.00		2,226,705		8,599,210
								1,190,255

⑨年額支払賃料	2,226,705 円　×　12ヶ月　＝　 26,720,460 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 779.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,720,460 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,336,023 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,384,437 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,599,210 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 81,692 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,190,255 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 384,452 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,850,581 円　　　　（　 104,658 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０３１５Ｔ　　　　-10	4,142 ( 4,015)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	4,088	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,171 円/㎡　月額支払賃料（　 4,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０３０６Ｔ　　　　-34	3,866 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,240
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜都筑 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,125,000 円	225,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	801,614 円	26,720,460　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 761,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,912,500 円	225,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	225,000 円	225,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	225,000 円	225,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,050,414 円　（　　　　　　 20,447 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	225,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,322,500 円（　　　　　 62,034 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,850,581 円
②総費用	5,050,414 円
③純収益　①－②	20,800,167 円
④建物等に帰属する純収益	15,322,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,477,667 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,210,357 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,095 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,268,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 459,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出
横浜都筑 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜都筑 5-5

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　矢島　正喜

印

TEL.

鑑定評価額

139,000,000 円

１㎡当たりの価格

561,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市都筑区中川中央１丁目３８番９｢中川中央１－３８－１８｣				②地積　(㎡)	247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度6種最高20m 地区計画等 (100,400)
	1:2.5	事務所、店舗兼診療所ＲＣ5F1B	中層商業ビル、店舗付マンションが多い商業地域	南西20m市道	水道、ガス、下水	センター北 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

センター北駅の駅前商店街に
隣接する商業地域

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

センター北駅北東方

350m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度6種最高20m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

土地利用率は１００％で、建物利用は小規模中層ビルが中心で、今後は用途変化はなく現状で推移していくもの
と予想される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 572,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 486,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜、川崎市内の駅前を中心とした普通商業地域で、土地利用は中層店舗兼共同住宅を中心に、共同住
宅のみ、事務所兼用が混在する。面積規模的には中小に属し投資総額は張らず、供給は限られるため地価は上昇の傾向
にある。需要者は、不動産開発業者、不動産投資家、賃貸専門業者等で、２５０㎡の土地で凡そ１．４億円である。供
給は限られ取引価格には一定の水準は見られず、路線価を遥かに超える傾向がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地価は取引価格をベースに形成され比準価格に反映されているが、その背景には収益性に裏付けられている。対象不動
産の需要者は自己利用者にとっては資産価値、投資家等にとっては収益性が購入動機となるため、その根幹をなす収益
性は購入動機を裏付ける。よって比準価格、収益価格を相互に重視し、両価格を関連付け、鑑定評価額の決定に当たり
、代表標準地との検討を行い、単価と総額との関連に留意し、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港北 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 876,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[159.3]

[100.0]
100

558,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍にあって都筑区は高速道路網の拡充
等があり物流施設の投資でこれが地域経済に
少なからず影響を及ぼし、地価にも影響を及
ぼしている。

駅前に連なる商業地域で、利用の中心は中層
店舗兼共同住宅である。土地利用は１００％
で、地域的変化は見られず推移している。

幅員２０ｍの市道に面し土地の面積は商業地
として概ね適正であり、総額は張らず市場競
争力はある。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -4.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 +14.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０３０３ -33	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ整形	北西8m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	１０３０３１２ -29	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	北東9.1m市道、南西6.8m、東6.5m、三方路		商業高度7種最高31m (100,400)
c	１０３０３０８ -25	横浜市都筑区		建付地	（　）	長方形	南西9m市道、中間画地		２住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０３０３０５Ｄ -1	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (80,200)
e	１０３０３１５Ｄ -2	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 472,865	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	473,338	100 [ 83.9]	564,169	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	564,000
b	(　 ) 689,948	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.8]	659,006	100 [ 116.1]	567,619		568,000
c	(　 ) 619,914	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	608,974	100 [ 104.5]	582,750		583,000
d	(　 ) 663,797	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	667,116	100 [ 84.6]	788,553		789,000
e	(　 ) 853,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	853,679	100 [ 124.8]	684,038		684,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 572,000 円／㎡]

横浜都筑 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価が求められないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,837,454	4,987,819	20,849,635	15,050,100	5,799,535	（　0.9512） 5,516,518	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	119,924,304 円　　　　（　 486,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	190.00	ＲＣ5	950.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	247 ㎡	10.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階を事務所いずれもフロア貸し、３～５階を５３㎡の住居９戸を想定。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

近隣同種の建物の標準的な賃貸比率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	70.0	133.00	4,123	548,359	6.0	3,290,154
							0.0	0
2～ 2	事務所	190.00	85.0	161.50	2,886	466,089	6.0	2,796,534
							0.0	0
3～ 3	住宅	190.00	85.0	161.50	2,474	399,551	2.0	799,102
							1.0	399,551
4～ 4	住宅	190.00	85.0	161.50	2,499	403,589	2.0	807,178
							1.0	403,589
5～ 5	住宅	190.00	85.0	161.50	2,523	407,465	2.0	814,930
							1.0	407,465

計		950.00	82.0	779.00		2,225,053		8,507,898
								1,210,605

⑨年額支払賃料	2,225,053 円　×　12ヶ月　＝　 26,700,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 779.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,700,636 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,335,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,365,604 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,507,898 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,825 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,210,605 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 391,025 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,837,454 円　　　　（　 104,605 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０３１４Ｔ　　　　-21	4,126 ( 3,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,136	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,144 円/㎡　月額支払賃料（　 4,123 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０３１４Ｔ　　　　-22	3,388 ( 3,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,152
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜都筑 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,105,000 円	221,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	801,019 円	26,700,636　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 761,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,878,500 円	221,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,987,819 円　（　　　　　　 20,194 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	221,000,000 円	設計監理料率　 226,000 円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,050,100 円（　　　　　 60,932 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,837,454 円
②総費用	4,987,819 円
③純収益　①－②	20,849,635 円
④建物等に帰属する純収益	15,050,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,799,535 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,516,518 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,334 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,924,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 486,000 円／㎡）