鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０３０８ -30	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	北東12m区画街路、北西6m、南西6m、三方路		１住居高度4種最高20m 地区計画等 (80,200)
b	１０３０３０８ -35	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	長方形	西9m市道、東20m、二方路		準住居高度4種最高20m (80,200)
c	１０３０３１２ -14	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.6m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
d	１０３０３０６ -6	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5m市道、南5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０３０４０９ -22	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 226,875	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 73.5]	308,673	100 [ 75.8]	407,220	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	415,000
b	(　 ) 361,131	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	347,241	100 [ 86.2]	402,832		411,000
c	(　 ) 315,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	306,261	100 [ 75.9]	403,506		412,000
d	(　 ) 408,701	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	385,204	100 [ 98.1]	392,665		401,000
e	(　 ) 273,427	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	265,463	100 [ 69.8]	380,319		388,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 405,000 円／㎡]

横浜都筑 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲用マンション敷地と判定し、開発法を優先的に採用したため収益還元法を適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,026,714,375	2,068,340,203	12	740,000	5,030.00	335,000	5,800.00
⑧開発法による価格	958,374,172 円　　　　（　 353,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,716 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,716.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,300.00 ㎡	5,800.00 ㎡	5,030.00 ㎡	770.00 ㎡	5,030.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 67 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 47.9 ％）	（ 213.5 ％）	（ 185.2 ％）	（ 28.4 ％）	（ 86.72 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m 駐車付置義務	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	48.2 ｍ 58.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		22.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

740,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域にある取引事例等の価格を比較検討の上、査定した

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 740,000 円／㎡　　×　　 5,030.00 ㎡　　＝　　　　 3,722,200,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,722,200,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 335,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 345,050 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物や建設事例等を勘案して査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 345,050 円／㎡　　×　　　 5,800.00 ㎡　　＝　　　　 2,001,290,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱に基づく
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,722,200,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 372,220,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,373,510,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利、開発利益、リスク等を勘案して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	297,776,000 円	( 8 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 256,027,805 円
	販売総額(2期)	2,679,984,000 円	( 72 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 2,177,219,002 円
	販売総額(3期)	744,440,000 円	( 20 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 593,467,568 円
収入合計		－	－	－	－	3,026,714,375 円
支出	建築工事費(1期)	600,387,000 円	( 30 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 556,678,826 円
	建築工事費(2期)	600,387,000 円	( 30 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 521,075,877 円
	建築工事費(3期)	800,516,000 円	( 40 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 650,339,198 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	223,332,000 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 211,026,407 円
	販売管理費(2期)	148,888,000 円	( 40 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 129,219,895 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,068,340,203 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,026,714,375 円　　－　　　　　　 2,068,340,203 円　　＝　　　　　 958,374,172 円 353,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜都筑 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜都筑 -3

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　高橋　芳明

印

TEL.

鑑定評価額

1,060,000,000 円

１㎡当たりの価格

391,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市都筑区牛久保東１丁目３３番２５｢牛久保東１－３３－５３｣				②地積　(㎡)	2,716 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m 駐車付置義務 (80,200)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ7	共同住宅が多く見られる幹線道路沿いの住宅地域	北西22m市道、背面道	水道、ガス、下水	センター北 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 48.0 ｍ、奥行　約　　 58.0 ｍ、規模　　 2,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

港北ニュータウン共同住宅地
区

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

センター北駅北東方

700m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m
（駐車附置義務）

⑤地域要因の将
　来予測

都筑区は子育て世帯等からの根強い選好性が認められる。センター北駅から徒歩圏にあり、マンション適地に対
する開発業者の需要か引き続き強く、価格は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 411,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 359,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は都筑区及び周辺地区のマンション適地である。需要者の中心はマンション開発業者である。最近の都筑区
でのマンション適地の取引は少ないが、センター北駅及びセンター南駅徒歩圏等の選好性の高い地域でマンション適地
が供給された場合には、建築費が高水準にある中でも、高い最終需要を背景に大手マンション開発業者等による取得競
争が予測される。立地、画地条件、行政条件等により価格の幅は大きく、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は都筑区、隣接の青葉区及び港北区における事例を採用した。対象地と十分価格牽連性を有し、横浜市北部の
市場の実態を反映した価格である。開発法による価格は、想定要素を含むものの、最終需要者の市場予測等を踏まえた
マンション開発業者の事業採算性を反映した価格である。したがって本件では、実証的な比準価格を標準に、開発法に
よる価格を関連付けて、代表標準地との検討及び単価と総額との関連も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港北 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 376,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[102.0]

100
[ 97.4]

[102.0]
100

391,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    388,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費が高水準にあるなか立地の選別が見ら
れるが、マンション需要が高いエリアでは、
依然底堅い開発用地の需要が認められる。

センター北駅徒歩圏の高いマンション需要が
見込める地域であり、マンション用地として
の需要は底堅い。

十分な規模を有する二方路の整形地であり、
高い競争力を有する画地条件の優位性に変動
はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -14.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０３１０Ｄ -2	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	不整形	北西5.3m市道、南西4.4m、二方路		１住居高度4種最高20m (73,200)
b	１０３０３０７ -8	横浜市港北区		建付地	（　）	不整形	南東9m市道、北東4m、角地		１中専高度3種最高15m (80,150)
c	１０３０３１０Ｄ -11	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m市道、北西6.6m、角地		２中専高度3種最高15m (70,150)
d	１０３０３１０Ｄ -7	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、北12m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 411,272	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	437,833	100 [ 105.1]	416,587	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	425,000
b	(　 ) 207,112	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	200,412	100 [ 53.9]	371,822		379,000
c	(　 ) 311,774	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	308,142	100 [ 73.0]	422,112		431,000
d	(　 ) 320,573	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	312,033	100 [ 77.8]	401,071		409,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 411,000 円／㎡]

横浜都筑 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適正な再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲用マンション敷地と判定し、開発法を優先的に採用したため、収益還元法を適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

標準的使用及び画地規模等を考慮し、分譲マンション適地と判定。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,947,657,965	1,971,989,500	12	735,000	5,030.00	338,000	5,800.00
⑧開発法による価格	975,668,465 円　　　　（　 359,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,716 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,716.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,300.00 ㎡	5,800.00 ㎡	5,030.00 ㎡	770.00 ㎡	5,030.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 67 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 47.9 ％）	（ 213.5 ％）	（ 185.2 ％）	（ 28.4 ％）	（ 86.72 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m 駐車付置義務	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	48.2 ｍ 58.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		22.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

735,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 735,000 円／㎡　　×　　 5,030.00 ㎡　　＝　　　　 3,697,050,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,697,050,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 338,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 348,140 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 348,140 円／㎡　　×　　　 5,800.00 ㎡　　＝　　　　 2,019,212,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,697,050,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 369,705,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,388,917,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	19 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	295,764,000 円	( 8 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 247,169,975 円
	販売総額(2期)	2,661,876,000 円	( 72 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 2,122,047,547 円
	販売総額(3期)	739,410,000 円	( 20 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 578,440,443 円
収入合計		－	－	－	－	2,947,657,965 円
支出	建築工事費(1期)	201,921,200 円	( 10 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 183,728,100 円
	建築工事費(2期)	201,921,200 円	( 10 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 171,976,286 円
	建築工事費(3期)	1,615,369,600 円	( 80 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,287,772,645 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	221,823,000 円	( 60 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 203,744,426 円
	販売管理費(2期)	147,882,000 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 124,768,043 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,971,989,500 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,947,657,965 円　　－　　　　　　 1,971,989,500 円　　＝　　　　　 975,668,465 円 359,000 円／㎡