鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０３１１Ｄ -39	横浜市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m国道、南東6m、二方路		準住居高度4種最高20m (80,200)
b	１０３０３０８Ｄ -1	横浜市都筑区		建付地	（　）	長方形	北東6.8m県道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
c	１０３０３１２Ｄ -8	横浜市都筑区		建付地	（　）	長方形	南西18m市道、北東6m、二方路		２中専高度3種最高15m (80,150)
d	１０３０３１２ -6	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東34m市道、西6m、二方路		準住居高度4種最高20m (80,200)
e	１０３０３０８ -1	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	西22m県道、東2.8m、二方路		近商高度6種最高20m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 232,799	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	228,234	100 [ 81.6]	279,699	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	280,000
b	(　 ) 260,083	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	261,383	100 [ 76.4]	342,124		342,000
c	(　 ) 313,371	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	308,148	100 [ 93.6]	329,218		329,000
d	(　 ) 292,079	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	286,352	100 [ 87.9]	325,770		326,000
e	(　 ) 359,564	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.4]	372,992	100 [ 109.8]	339,701		340,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 331,000 円／㎡]

横浜青葉 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	71,892,787	15,315,228	56,577,559	42,380,800	14,196,759	（　0.9267） 13,156,137	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	279,917,809 円　　　　（　 214,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	594.00	ＲＣ6	2,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	1,308 ㎡	30.0 m x 45.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用、敷地規模等を勘案し、１、２階店舗、３階以上事務所（フロアー貸）を想定した。駐車場１０台。

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

同種同規模の標準的な有効率とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	594.00	80.0	475.20	3,861	1,834,747	8.0	14,677,976
							0.0	0
2～ 2	店舗	405.00	80.0	324.00	3,089	1,000,836	3.0	3,002,508
							0.0	0
3～ 5	事務所	405.00	85.0	344.25	2,574	886,100	3.0	2,658,300
							0.0	0
6～ 6	事務所	386.00	85.0	328.10	2,574	844,529	3.0	2,533,587
							0.0	0
～

計		2,600.00	83.1	2,160.05		6,338,412		28,188,971
								0

⑨年額支払賃料	6,338,412 円　×　12ヶ月　＝　 76,060,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,160.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	76,060,944 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 6,228,876 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	71,632,068 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,188,971 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 259,339 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	150,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,380 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	71,892,787 円　　　　（　 54,964 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０３０４Ｔ　　　　-33	3,076 ( 2,898)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [114.4]	100 [110.0]	2,716	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,580 円/㎡　月額支払賃料（　 2,574 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０３０３１２Ｔ　　　　-21	3,730 ( 3,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [136.5]	100 [120.0]	2,617
c	１０３０３１０Ｔ　　　　-36	2,851 ( 2,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [118.5]	100 [115.0]	2,461

横浜青葉 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,696,000 円	616,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,335,828 円	77,860,944　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,815,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,236,000 円	616,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	616,000 円	616,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	616,000 円	616,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,315,228 円　（　　　　　　 11,709 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	616,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 2,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,380,800 円（　　　　　 32,401 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	71,892,787 円
②総費用	15,315,228 円
③純収益　①－②	56,577,559 円
④建物等に帰属する純収益	42,380,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,196,759 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,156,137 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,058 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 279,917,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 214,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜青葉 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜青葉 5-4

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　内野　亜衣子

印

TEL.

鑑定評価額

420,000,000 円

１㎡当たりの価格

321,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市青葉区藤が丘１丁目９番６				②地積　(㎡)	1,308 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (80,200)
	台形 1:1.5	葬祭会館Ｓ4	自動車販売会社、営業所等が多い路線商業地域	南東18m国道、背面道	水道、ガス、下水	藤が丘 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,308 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

国道２４６号線沿いの路線商
業地。接道する国道は高架に
なっている。

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

藤が丘駅北東方

600m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

国道２４６号線沿いに、中層の営業所やマンション等が建ち並ぶ路線商業地域である。繁華性はやや劣るが、立
地から相応の需要に支えられている。道路の拡幅計画は未定で、当面現環境にて推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
高低差　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 330,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 208,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は青葉区を中心に隣接市区を含む概ね同等の収益性を有する路線商業地域に関して代替競争関係が認められ
る。主な需要者は中小規模の画地は地場の事業者が一定規模以上の画地は大型量販店やチェーン展開の店舗等の事業者
で、デベロッパー等のマンション業者の参入もある。国道２４６号線沿いで交通量は多いが駅前より繁華性劣り、店舗
需要もやや弱い。取引少なく需要の中心価格帯は見出し辛い、景気動向により取引価格は左右されやすい傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路沿いに形成された路線商業地域であり、沿道型商業施設、マンション等が混在して建ち並んでいる。店舗や共
同住宅の賃料収入を目的とする取引も見られるが、賃貸需要が弱いため自営目的で不動産を取得する取引が中心である
。従って、実証性の高い取引事例により求められた不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、商業収益性を反映
した収益価格を比較考量し、代表標準地を規準した価格との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港北 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 315,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[102.0]

100
[ 96.6]

[100.0]
100

321,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    321,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

超低金利、円安・株高を背景に持ち直しの動
きが見られる不動産市況だが、業種規模、営
業姿勢により回復は三極化。コロナ禍等の先
行き懸念は継続。

幹線道路沿いに形成された商業地域である。
店舗等の投資意欲は未だ十分に回復していな
いものの、マンション等の宅地需要は次第に
改善しつつある。

二方路地で、国道は高架で接道し、背面道は
国道より約５～６ｍ高い。形状はやや不整形
である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０３１０ -40	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東16m市道、北西12m、角地		２中専高度3種最高15m (80,150)
b	１０３０３１２Ｄ -10	横浜市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、南6.5m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
c	１０３０３０５Ｄ -1	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (80,200)
d	１０３０３０９ -5	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東32m県道、南東12m、南西6m、三方路		準住居高度4種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 317,434	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	308,188	100 [ 93.9]	328,209	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	328,000
b	(　 ) 626,030	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	627,285	100 [ 165.8]	378,338		378,000
c	(　 ) 663,797	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	708,935	100 [ 171.7]	412,892		413,000
d	(　 ) 250,606	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	245,933	100 [ 86.0]	285,969		286,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.8	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +70.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +70.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 330,000 円／㎡]

横浜青葉 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	70,906,390	15,644,362	55,262,028	41,486,400	13,775,628	（　0.9267） 12,765,874	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	271,614,340 円　　　　（　 208,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	584.00	ＲＣ6	2,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	1,308 ㎡	30.0 m x 45.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階部分は店舗、３階～６階をフロアー貸しの事務所を想定した。屋外駐車場１０台を想定。

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

周辺の店舗兼事務所ビルの有効率を参照

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	594.00	80.0	475.20	3,843	1,826,194	8.0	14,609,552
							0.0	0
2～ 2	店舗	405.00	80.0	324.00	3,074	995,976	6.0	5,975,856
							0.0	0
3～ 5	事務所	405.00	85.0	344.25	2,498	859,937	3.0	2,579,811
							0.0	0
6～ 6	事務所	386.00	85.0	328.10	2,575	844,858	3.0	2,534,574
							0.0	0
～

計		2,600.00	83.1	2,160.05		6,246,839		30,859,415
								0

⑨年額支払賃料	6,246,839 円　×　12ヶ月　＝　 74,962,068 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,160.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	74,962,068 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 6,140,965 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	70,621,103 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,859,415 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 283,907 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	150,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,380 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	70,906,390 円　　　　（　 54,210 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０３０３Ｔ　　　　-33	2,540 ( 2,534)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,902	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,875 円/㎡　月額支払賃料（　 3,843 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０３０３Ｔ　　　　-34	3,232 ( 3,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,848
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,618,000 円	603,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,302,862 円	76,762,068　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,392,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,125,500 円	603,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	603,000 円	603,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	603,000 円	603,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,644,362 円　（　　　　　　 11,961 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	603,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 2,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,486,400 円（　　　　　 31,717 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	70,906,390 円
②総費用	15,644,362 円
③純収益　①－②	55,262,028 円
④建物等に帰属する純収益	41,486,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,775,628 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,765,874 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,760 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 271,614,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 208,000 円／㎡）