鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０３０８Ｄ -12	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、北東12m、角地		近商高度6種最高20m 地区計画等 (100,400)
b	１０３０３１２Ｄ -6	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	西6.5m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
c	１０３０３０６ -36	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、南東2.7m、角地		近商高度6種最高20m (90,300)
d	１０３０３１２ -29	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	北東9.1m市道、南西6.8m、東6.5m、三方路		商業高度7種最高31m (100,400)
e	１０３０３１０Ｄ -1	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北28m県道、東28m、角地		近商高度6種最高20m 地区計画等 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 787,775	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	732,631	100 [ 129.5]	565,738	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	577,000
b	(　 ) 313,233	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	314,486	100 [ 65.4]	480,865		490,000
c	(　 ) 443,112	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	422,453	100 [ 81.9]	515,816		526,000
d	(　 ) 689,948	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.8]	659,006	100 [ 131.0]	503,058		513,000
e	(　 ) 453,995	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	444,050	100 [ 86.7]	512,168		522,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.1	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.2	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 527,000 円／㎡]

横浜青葉 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	95,690,700	18,196,507	77,494,193	60,336,600	17,157,593	（　0.9512） 16,320,302	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	354,789,174 円　　　　（　 384,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	560.00	ＲＣ6F1B	3,585.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m 駐車付置義務	100 ％	300 ％	300 ％	925 ㎡	20.9 m x 44.4 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

　最有効使用の建物を地上６階地下１階の上記のとおりの店舗兼共同住宅を想定。地下駐車場は３０台とした。　

⑦有効率　 71.1 ％
の理由

　　居室以外、通路等共用部分を除外　

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	560.00	85.7	479.92	4,510	2,164,439	6.0	12,986,634
							1.0	2,164,439
2～ 5	住宅	500.00	86.4	432.00	2,550	1,101,600	2.0	2,203,200
							1.0	1,101,600
6～ 6	住宅	400.00	85.3	341.20	2,650	904,180	2.0	1,808,360
							1.0	904,180
地下 1～ 1	駐車場	600.00

～

計		3,585.00	71.1	2,549.12		7,475,019		23,607,794
								7,475,019

⑨年額支払賃料	7,475,019 円　×　12ヶ月　＝　 89,700,228 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,549.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	89,700,228 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 7,200,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 3,876,009 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	93,024,219 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,607,794 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 226,635 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,475,019 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,439,846 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	95,690,700 円　　　　（　 103,449 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０３１０Ｔ　　　　-35	3,249 ( 3,145)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 78.4]	100 [105.0]	4,290	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,660 円/㎡　月額支払賃料（　 4,510 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０３０８Ｔ　　　　-32	3,323 ( 3,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 68.6]	100 [105.0]	4,961
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,430,000 円	886,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,907,007 円	96,900,228　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,556,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,531,000 円	886,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	886,000 円	886,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	886,000 円	886,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,196,507 円　（　　　　　　 19,672 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	886,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 3,585.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	60,336,600 円（　　　　　 65,229 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	95,690,700 円
②総費用	18,196,507 円
③純収益　①－②	77,494,193 円
④建物等に帰属する純収益	60,336,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,157,593 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,320,302 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,644 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 354,789,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 384,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
横浜青葉 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜青葉 5-3

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　大原　一郎

印

TEL.

鑑定評価額

480,000,000 円

１㎡当たりの価格

519,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市青葉区藤が丘２丁目４番１３				②地積　(㎡)	925 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度6種最高20m 駐車付置義務 (100,300)
	1:2	店舗兼寄宿舎ＲＣ6	中層の店舗ビルが多い駅前の商業地域	北東18m市道、北西側道	水道、ガス、下水	藤が丘 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 925 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ほぼ駅前商業地で店舗共同住
宅の利用が中心

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

藤が丘駅北方

150m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度6種最高20m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗兼共同住宅が多い駅前の商店街にあって、特に地域要因の変動は認められず、今後も今しばらく現状
のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 531,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 383,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、青葉区又は都筑区内の近隣及び路線商業地域にあって、近隣居住者等の買回り品を供給する低層階を店
舗とし、中低層階を共同住宅とする地域である。主な需要者は地縁性を有する地元中堅企業や個人及び投資目的の不動
産業者等が想定される。需要者は収益性の外、所有する他の不動産との資産入れ替えによる自用目的の場合が多い。市
場での中心となる価格帯の把握は難しいが、単価は概ね５０万円強である。尚、背後の住宅地の価格も参考となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記市場の特性のとおり、同地は自用の店舗や店舗兼共同住宅等の取得が中心であることから、比準価格は実証的で客
観性を有し規範性が高い。需要者は自用の場合の外貸家の取得が見られるが、中低層階の内店舗等は１階の利用が多く
、２階以上の賃料は低位となる傾向がある。また収益価格には想定要素が多く流動的な面を有する。よって比準価格を
重視し、理論的な価格である収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 575,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[109.7]

[102.0]
100

519,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    518,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響により低下する国内外の各種
経済指標は、一部に回復の兆しが見られるも
のの、不動産市況の先行きは未だ不透明な状
況にある。

特に地域要因に変動はない。東急田園都市線
沿線の商業地の地価水準は、現状では概ね堅
調に推移しているが、業種別に２極分化も見
られる。

個別的要因に特段の変動要因は認められない
。地形、地積及び地勢等は地域で標準的であ
る。尚、立地が駅前で且つ角地の効用が優る
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +0.6
環境　　　　　　  +8.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０３０５Ｄ -1	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (80,200)
b	１０３０３０５Ｄ -2	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０３０３１０Ｄ -10	横浜市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、南6.5m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
d	１０３０３０８Ｄ -13	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		近商高度6種最高20m 地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 663,797	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 120.0]	100 [ 120.0]	465,580	100 [ 88.2]	527,868	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	538,000
b	(　 ) 536,888	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	448,301	100 [ 85.8]	522,495		533,000
c	(　 ) 626,030	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 124.7]	506,547	100 [ 84.6]	598,755		611,000
d	(　 ) 620,113	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 125.0]	500,059	100 [ 115.5]	432,952		442,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +24.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 531,000 円／㎡]

横浜青葉 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	95,698,955	18,224,522	77,474,433	60,336,600	17,137,833	（　0.9512） 16,301,507	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	354,380,587 円　　　　（　 383,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	560.00	ＲＣ6F1B	3,585.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m 駐車付置義務	100 ％	300 ％	300 ％	925 ㎡	20.9 m x 44.4 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗と住居部分の進入路、２～６階は共同住宅約５４．４５㎡、３８戸）、地下は駐車場（３０台）、他に塔屋あり。

⑦有効率　 71.1 ％
の理由

駐車場を除けば、ほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	560.00	85.7	480.00	4,600	2,208,000	10.0	22,080,000
							1.0	2,208,000
2～ 5	住宅	500.00	86.4	432.00	2,580	1,114,560	2.0	2,229,120
							1.0	1,114,560
6～ 6	住宅	400.00	85.3	341.00	2,600	886,600	2.0	1,773,200
							1.0	886,600
地下 1～ 1	駐車場	600.00

～

計		3,585.00	71.1	2,549.00		7,552,840		32,769,680
								7,552,840

⑨年額支払賃料	7,552,840 円　×　12ヶ月　＝　 90,634,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,549.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	90,634,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 7,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,891,704 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	92,942,376 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,769,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 311,312 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,552,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,439,567 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	600,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 5,700 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	95,698,955 円　　　　（　 103,458 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０３０４Ｔ　　　　-33	3,076 ( 2,898)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,524	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,638 円/㎡　月額支払賃料（　 4,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０３０４Ｔ　　　　-34	4,383 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,870
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,430,000 円	886,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,935,022 円	97,834,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,556,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,531,000 円	886,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	886,000 円	886,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	886,000 円	886,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,224,522 円　（　　　　　　 19,702 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	886,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 3,585.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	60,336,600 円（　　　　　 65,229 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	95,698,955 円
②総費用	18,224,522 円
③純収益　①－②	77,474,433 円
④建物等に帰属する純収益	60,336,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,137,833 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,301,507 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,623 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 354,380,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 383,000 円／㎡）