鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０３１４ -2	横浜市青葉区		建付地	（　）	袋地等	東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０３０３０３ -38	横浜市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０３０３１１Ｄ -32	横浜市青葉区		更地	（　）	ほぼ整形	北東6.5m市道、南東6.5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
d	１０３０３０９Ｄ -10	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０３０３０１ -14	横浜市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、北西4m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 234,964	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	255,952	100 [ 81.2]	315,212	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	315,000
b	(　 ) 323,344	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	313,926	100 [ 93.1]	337,192		337,000
c	(　 ) 274,847	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	259,045	100 [ 77.2]	335,551		336,000
d	(　 ) 273,224	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	273,497	100 [ 86.6]	315,816		316,000
e	(　 ) 329,860	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	313,853	100 [ 95.1]	330,024		330,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 327,000 円／㎡]

横浜青葉 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,931,304	976,261	4,955,043	3,202,920	1,752,123	（　0.9446） 1,655,055	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	35,213,936 円　　　　（　 213,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	11.3 m x 14.6 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造３階建、４２．５㎡を６戸、周辺の利用状況及び敷地規模を勘案して判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下使用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	85.00	100.0	85.00	1,930	164,050	1.0	164,050
							1.0	164,050
2～ 2	居宅	85.00	100.0	85.00	1,969	167,365	1.0	167,365
							1.0	167,365
3～ 3	居宅	85.00	100.0	85.00	1,969	167,365	1.0	167,365
							1.0	167,365
～

～

計		255.00	100.0	255.00		498,780		498,780
								498,780

⑨年額支払賃料	498,780 円　×　12ヶ月　＝　 5,985,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,985,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 299,268 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,686,092 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	498,780 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,738 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 498,780 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 240,474 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,931,304 円　　　　（　 35,947 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０３０３Ｔ　　　　-25	1,812 ( 1,810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	2,093	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,054 円/㎡　月額支払賃料（　 1,969 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０３０３Ｔ　　　　-26	1,776 ( 1,775)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,014
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	217,000 円	43,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	179,561 円	5,985,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,000 円
	建物　　　　　　　　　 368,900 円	43,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,400 円	43,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,400 円	43,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 976,261 円　（　　　　　　 5,917 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,202,920 円（　　　　　 19,412 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,931,304 円
②総費用	976,261 円
③純収益　①－②	4,955,043 円
④建物等に帰属する純収益	3,202,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,752,123 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,655,055 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,031 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,213,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出
横浜青葉 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜青葉 -29

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　矢島　正喜

印

TEL.

鑑定評価額

53,100,000 円

１㎡当たりの価格

322,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市青葉区藤が丘１丁目２８番２７				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北6.5m市道	水道、ガス、下水	藤が丘 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.3 ｍ、奥行　約　　 14.6 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

最寄駅に近い既存住宅地域

街

路

基準方位北６．５ｍ
市道

交通

施設

藤が丘駅北東方

400m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

アパート等の共同住宅との混在率は高く、今後老朽化したアパート等の建て替えが、また画地規模の大きい戸建
住宅地については今後分割等が予想される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 327,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 196,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東急田園都市線の「青葉台」、「藤が丘」、「市が尾」の各駅を最寄り駅とする駅に近い住宅地域で、
宅地利用率は高く、供給に対し需要は概ね均衡している。需要者は都心及び横浜、川崎へ通勤する勤労者で４０代の一
次乃至二次取得者である。１３０㎡の新築戸建で５７００万円台で、これより大きい土地は中古住宅がカバーし新築と
中古の総額が概ね一致する市況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はアパート多数立地するものの、自用の住宅取得のための取引が地価水準を形成してきた経緯があり比準価格
の優位性について疑念の余地は無い。収益価格は、賃貸市場が成熟している市場において相続等のため土地の有効活用
の手段として土地所有者が資産保全の手段として行うものが多く、地価形成に少なからず影響を及ぼしていると思料さ
れる。以上から比準価格、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜青葉 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 351,000 円／㎡

[100.3]
100

100
[103.0]

100
[106.9]

[100.0]
100

320,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    322,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響で国内景気は力強さに欠くも
のの青葉区内においては地価は、都心の需要
に支えられ一部を除いて多くは堅調である。

最寄駅に近く、需要は堅調である。地域的に
変化は無く推移している。今後は、建物の建
て替え、規模の大きな土地の分割が予想され
る。

北側を幅員６．５ｍの市道に面し、画地規模
は標準的のため市場競争力を有する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０３０３ -38	横浜市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０３０３１４ -20	横浜市青葉区		更地	（　）	長方形	東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０３０３１０ -43	横浜市青葉区		更地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０３０３０５ -4	横浜市青葉区		建付地	（　）	不整形	北西6.5m市道、北東6.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０３０３１１ -1	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	北東6.2m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 323,344	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	313,926	100 [ 96.0]	327,006	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	327,000
b	(　 ) 337,538	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	330,920	100 [ 101.0]	327,644		328,000
c	(　 ) 263,405	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	263,405	100 [ 96.0]	274,380		274,000
d	(　 ) 300,152	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	303,490	100 [ 94.1]	322,519		323,000
e	(　 ) 316,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	313,066	100 [ 99.0]	316,228		316,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 327,000 円／㎡]

横浜青葉 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価が求められないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,496,335	1,112,666	5,383,669	3,778,560	1,605,109	（　0.9446） 1,516,186	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	32,259,277 円　　　　（　 196,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	11.3 m x 14.6 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、６戸のアパートを想定、駐車場はなし

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	100.0	85.00	2,113	179,605	1.0	179,605
							1.0	179,605
2～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	2,157	183,345	1.0	183,345
							1.0	183,345
3～ 3	住宅	85.00	100.0	85.00	2,157	183,345	1.0	183,345
							1.0	183,345
～

～

計		255.00	100.0	255.00		546,295		546,295
								546,295

⑨年額支払賃料	546,295 円　×　12ヶ月　＝　 6,555,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,555,540 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 327,777 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,227,763 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	546,295 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,190 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 546,295 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 263,382 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,496,335 円　　　　（　 39,372 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０３１４Ｔ　　　　-13	2,178 ( 2,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,094	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,157 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０３１４Ｔ　　　　-14	2,364 ( 2,266)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,321
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	256,000 円	51,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	196,666 円	6,555,540　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 122,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 435,200 円	51,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,112,666 円　（　　　　　　 6,743 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,200,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.50 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,778,560 円（　　　　　 22,900 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,496,335 円
②総費用	1,112,666 円
③純収益　①－②	5,383,669 円
④建物等に帰属する純収益	3,778,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,605,109 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,516,186 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,189 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,259,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196,000 円／㎡）