別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
横浜泉 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜泉 3-1 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　野入　健一 印  TEL. 
鑑定評価額 355,000,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 横浜市泉区和泉中央南２丁目２９２０番１外
 ②地積(㎡) 2,798  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m
不整形
1:3		 畑 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 北東2.8m市道、背面道 水道、ガス、下水 立場

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    0 ｍ、西    0 ｍ、南  160 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   70.0 ｍ、規模　　      2,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ２．８ｍ市道 交通

施設		 立場駅南西方

700m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の
　将来予測		 農地等の低・未利用地が多く残る中に一般住宅も散見される地域であるが、最寄り駅から概ね平坦かつ徒歩圏の
地域であることから、開発により農地等の一般住宅への転用が進み、住宅地域化していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 不整形　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　    130,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　    122,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市内全域のほか、隣接する藤沢市、鎌倉市等の宅地見込地が存する地域である。主たる需要者は、
東京都内や横浜市中心部に通勤するサラリーマン等への一般住宅の分譲販売を目的とする不動産開発業者である。交通
接近条件等に優れ、熟成度の高い地域の宅地造成素地を中心に不動産開発業者の需要は依然堅調であるが、宅地造成の
難易や宅地として有効利用度等によって取引される価格は異なるため、中心的な価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 近隣地域は、一般住宅も散見される熟成度の高い宅地見込地地域である。主たる需要者は、一般住宅の分譲販売目的の
不動産開発業者であり、同一需給圏内の類似地域の宅地造成素地の取引事例から比較検討して求めた比準価格と不動産
開発業者の投資採算性を反映した控除法による価格は、ともに標準地の地域性及び個別性を適切に反映した規範性の高
い価格である。したがって、本件では比準価格と控除法による価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　    126,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +0.8 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 新型コロナの感染拡大等により、景気の先行き不透
明感は強まっており、今後の感染拡大長期化等に伴
う住宅需給への影響に留意する必要がある。

地域要因に特段の変化はないものの、交通接近条件
等が概ね良好な地域であることから、徐々に宅地化
が進行していくものと思料される。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 横浜泉 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０３０７
０５Ｄ
-31		 横浜市泉区 畑   ほぼ長方形 西3.5m市道、
中間画地

１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０３０７
０２
-9		 横浜市戸塚区 宅地   ほぼ長方形 南東4m私道、
北4.4m、角地

１低専
高度1種最高10m
(70,100)
c １０３０７
１０
-23		 横浜市戸塚区 宅地   ほぼ長方形 南西4.5m私道
、中間画地

１中専
高度3種最高15m
(70,154)
d １０３０７
０５Ｄ
-20		 横浜市戸塚区 宅地   ほぼ長方形 北東4.5m私道
、南西2.5m、
角地

１中専
高度3種最高15m
(80,150)
e １０３０７
０５
-32		 横浜市瀬谷区 雑種地   ほぼ整形 北8.5m市道、
中間画地

１低専
高度1種最高10m
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
136,035 		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 101.0]
135,496 		 100
[  97.0]
139,687 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
140,000 
b (　　            )
124,692 		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 114.4]
109,650 		 100
[  91.1]
120,362 
120,000 
c (　　            )
123,958 		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 111.1]
112,020 		 100
[  89.0]
125,865 
126,000 
d (　　            )
134,471 		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 106.0]
127,874 		 100
[  89.9]
142,240 
142,000 
e (　　            )
107,227 		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]
107,656 		 100
[  78.2]
137,668 
138,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.07		 画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.07		 画地　　　　 +15.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.07		 画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -7.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.07		 画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -7.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 +0.07		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：     130,000 円／㎡]
横浜泉 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
202,000  （　   81.2 ％）
164,024 		 16,000    1,920  10,000  136,104 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.0 ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　    121,527		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　    121,527		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 122,000 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０３０７
０２
-7

    160,494 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.9]

    182,398 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

    182,000 
b １０３０７
１０
-36

    215,978 		 100
[100.0]		 [100.1]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[103.7]

    206,416 

    206,000 
c １０３０７
１０Ｄ
-16

    234,808 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[105.9]

    218,031 

    218,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近   -3.0 環境　　　   -7.0
画地　　　   -5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +4.0 交通・接近   -1.0 環境　　　   -5.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +6.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +4.0 交通・接近   -3.0 環境　　　   -1.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +6.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 202,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
横浜泉

-25
259,000 		 [100.4]
100		 100
[102.0]		 100
[126.1]
202,171 		 [100.0]
100
202,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +2.0
交通・接近　　  +3.0
環境　　 +20.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 202,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,798 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西      0 ｍ、南     70 ｍ、北      0 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     18　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    126 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  18.8 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　鉄筋コンクリート擁壁、縁石、メ
　ッシュフェンス等
　
　
＊道路工事の概要
　幅員５．５ｍの画地内道路、隅切
　り、転回広場、約５２０㎡のアス
　ファルト舗装
　
＊排水工事の概要
　公共下水道処理区域内、直接放流
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　敷地内に緑地配備（条例緑化）
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  47.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  47.0 ｍ
＊その他
　開発区域は北東側市道、西側市道
　に面し、その大部分が建築基準法
　第４２条第２項道路につき、道路
　後退も考慮。
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
横浜泉 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜泉 3-1 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸佳 印  TEL. 
鑑定評価額 355,000,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 横浜市泉区和泉中央南２丁目２９２０番１外
 ②地積(㎡) 2,798  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m
不整形
1:3		 畑 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 北東2.8m市道、背面道 水道、ガス、下水 立場

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    0 ｍ、西    0 ｍ、南  160 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   70.0 ｍ、規模　　      2,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 道

路		 ２．８ｍ市道 交通

施設		 立場駅南西方

700m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の
　将来予測		 農地・雑木林等が見られるほか、一般住宅等が建つ地域である。最寄駅まで徒歩圏であり概して平坦地が多いこ
とから、今後宅地化が予測される。転換造成後は、一般住宅を中心とした住宅地域になるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 不整形　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　    130,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　    123,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市全域を中心に、周辺隣接市に所在する宅地見込地地域一帯と判定した。需要者は中小デベロッパー
又は戸建分譲業者若しくは地元不動産業者等である。これら需要者は東京都心部または横浜市中心部等に勤務するエン
ドユーザーへの販売を企図し取得の意思決定を行っている。最寄駅までのアクセス、商業施設の有無等の利便性、宅地
造成の難易度・有効宅地化率等宅地造成条件により、取引される価格帯は異なるため、明確な価格水準はない。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 近隣地域は既成住宅地域に隣接する熟成度の高い宅地見込地地域である。主たる需要者は、同一需給圏内の類似地域等
内の宅地造成素地の取引事例を比較検討した価格を考慮するとともに、投資採算性の観点の両面から取得の意思決定を
行っているものと判断される。以上を総合的に勘案して、市場で実際に取引された取引事例から求めた比準価格及び投
資採算性を反映した控除法による価格を関連付け、市場分析の結果等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　    126,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +0.8 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 泉区の人口は微減傾向、世帯数は微増傾向で推移。
利便性の良い住宅に対する需要は堅調ではある。


農地のほか雑木林が見られる地域であるが、交通接
近性・環境条件は良好である。今後宅地化が一層進
展するものと思われる。

個別的要因に変動は無い。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 横浜泉 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０３０７
０５Ｄ
-31		 横浜市泉区 畑   ほぼ長方形 西3.5m市道、
中間画地

１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０３０７
０３
-2		 横浜市泉区 山林   不整形 南東4m市道、
北西2m、
二方路

１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０３０７
０５
-32		 横浜市瀬谷区 雑種地   ほぼ整形 北8.5m市道、
中間画地

１低専
高度1種最高10m
(50,80)
d １０３０７
０５Ｄ
-20		 横浜市戸塚区 宅地   ほぼ長方形 北東4.5m私道
、南西2.5m、
角地

１中専
高度3種最高15m
(80,150)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
136,035 		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]
136,851 		 100
[  99.0]
138,233 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
138,000 
b (　　            )
89,200 		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  91.1]
98,502 		 100
[  88.3]
111,554 
112,000 
c (　　            )
107,227 		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]
107,656 		 100
[  91.1]
118,173 
118,000 
d (　　            )
134,471 		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]
135,547 		 100
[  93.9]
144,353 
144,000 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.07		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.07		 画地　　　　  -8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0 宅地造成　　  -8.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.07		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -1.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.07		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -1.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：     130,000 円／㎡]
横浜泉 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
204,000  （　   81.2 ％）
165,648 		 16,000    1,920  10,000  137,728 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.0 ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　    122,977		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　    122,977		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 123,000 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０３０７
０２
-17

    226,593 		 100
[100.0]		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[105.6]

    212,877 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

    213,000 
b １０３０７
０５Ｄ
-13

    186,981 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.5]

    202,836 

    203,000 
c １０３０７
０８
-22

    197,009 		 100
[100.0]		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.6]

    196,327 

    196,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   -2.0 環境　　　  +10.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   -0.5 環境　　　   +2.0
画地　　　   -8.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　   -2.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   -4.0 環境　　　   +8.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 204,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
横浜泉

-25
259,000 		 [100.4]
100		 100
[102.0]		 100
[125.4]
203,299 		 [100.0]
100
203,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.0
交通・接近　　  +3.0
環境　　 +23.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 204,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,798 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西      0 ｍ、南     70 ｍ、北      0 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     18　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    126 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  18.8 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　鉄筋コンクリート擁壁、縁石、メ
　ッシュフェンス等
　
　
＊道路工事の概要
　幅員５．５ｍの画地内道路、隅切
　り、転回広場、約５２０㎡のアス
　ファルト舗装
　
＊排水工事の概要
　公共下水道処理区域内、直接放流
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　敷地内に緑地配置（条例緑化）
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  47.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  47.0 ｍ
＊その他
　開発区域内は北東側市道、西側市
　道に面し、その大部分が建築基準
　法第４２条第２項道路につき、道
　路後退も考慮。