鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜栄 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０７１２ -4	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12.5m市道、南3.5m、二方路		１住居高度4種最高20m (80,200)
b	１０３０７０５Ｄ -8	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０３０７１０Ｄ -4	横浜市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０３０７１０Ｄ -8	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		近商高度6種最高20m 地区計画等 (90,300)
e	１０３０７０９ -13	横浜市瀬谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、西1.7m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 233,085	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.1]	213,643	100 [ 87.4]	244,443	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	252,000
b	(　 ) 290,859	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	264,417	100 [ 102.4]	258,220		266,000
c	(　 ) 228,955	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	218,052	100 [ 84.7]	257,440		265,000
d	(　 ) 275,837	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	288,903	100 [ 113.7]	254,092		262,000
e	(　 ) 286,484	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.5]	282,208	100 [ 114.2]	247,117		255,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +6.5
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

横浜栄 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,579,585	1,244,819	5,334,766	4,169,760	1,165,006	（　0.9490） 1,105,591	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	23,523,213 円　　　　（　 168,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜栄 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	140 ㎡	11.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２・３階は専有面積３８㎡（２ＤＫ）　各階２戸、計４戸の共同住宅。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	85.0	76.50	3,300	252,450	6.0	1,514,700
							0.0	0
2～ 2	住宅２戸	90.00	85.0	76.50	2,000	153,000	2.0	306,000
							1.0	153,000
3～ 3	住宅２戸	90.00	85.0	76.50	2,050	156,825	2.0	313,650
							1.0	156,825
～

～

計		270.00	85.0	229.50		562,275		2,134,350
								309,825

⑨年額支払賃料	562,275 円　×　12ヶ月　＝　 6,747,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金・敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,747,300 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 337,365 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,409,935 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,134,350 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,276 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 309,825 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 149,374 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,579,585 円　　　　（　 46,997 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７０９Ｔ　　　　-39	4,380 ( 4,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [104.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,329	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,317 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０７０９Ｔ　　　　-40	3,463 ( 3,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,298
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜栄 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	350,400 円	58,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	202,419 円	6,747,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 496,400 円	58,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,400 円	58,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,400 円	58,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,244,819 円　（　　　　　　 8,892 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,400,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 35 ％　＋　0.0689 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,169,760 円（　　　　　 29,784 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,579,585 円
②総費用	1,244,819 円
③純収益　①－②	5,334,766 円
④建物等に帰属する純収益	4,169,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,165,006 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,105,591 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,897 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,523,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜栄 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜栄 5-2

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　田中　伸佳

印

TEL.

鑑定評価額

35,300,000 円

１㎡当たりの価格

252,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市栄区桂町字中耕地２７４番２３				②地積　(㎡)	140 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (80,200)
	1:1.2	店舗兼共同住宅Ｓ3	中低層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域	北西25m市道、南西側道	水道、ガス、下水	本郷台 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

横浜栄共済病院の建替工事が
完了し、南小菅ヶ谷住宅跡地
にマンションが竣工した。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

本郷台駅南東方

700m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は住宅地域の特性もある近隣商業地域である。南小菅ヶ谷住宅（国有）跡地のうち西側部分にマンショ
ンが竣工し、１階部分にクリニックモールが開業した。医療機関の充実で需要は堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 263,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市栄区を中心に、周辺市区の近隣商業地域又は商住混在地域と判定した。主な需要者は、地縁関係の
ある個人又は法人であると考えるが、利便性や用途の多様性等の高いエリアを中心に購入の意思決定をしている。近隣
地域は、中低層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、商業地は個別性が強く、規模のほか人の流れ等によっ
て取引価格は大きく異なり、明確な価格水準は無いが、概ね２０万円～４０万円／㎡程度が取引の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は近隣商業地域であり賃貸店舗等も見られるが、かかる物件の所有者は専ら地権者であり、収益性を目的とす
る取引は少なく、資産保有等を目的とする自用の取引が中心である。賃貸市場の成熟の程度は総じて低く収益価格は低
位に試算された。以上を総合的に勘案して、市場で実際に取引された規範性が高い取引事例から求めた比準価格を重視
し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　戸塚 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 228,000 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[100.0]

100
[ 92.1]

[103.0]
100

252,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

栄区の人口は微減傾向で推移。サービス業等
の収益は悪化しているが、テイクアウトが可
能な飲食業のなかには業績が好調な企業もあ
る。

商業繁華性に劣る近隣商業地域であるが、最
寄駅まで徒歩圏の用途多様性ある地域であり
、地価は上昇基調で推移している。

北西側道路を主要街路とし、南西側側道に接
面する角地であるほかは、個別的要因に特段
の変動は無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜栄 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０７０５Ｄ -8	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０３０７０２Ｄ -1	横浜市泉区		更地	（　）	不整形	北西9m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０３０７０９ -12	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、西1.8m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
d	１０３０７１１ -25	横浜市戸塚区		建付地	（　）	長方形	北西17.1m国道、中間画地		２住居高度4種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 290,859	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	291,732	100 [ 110.0]	265,211	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	273,000
b	(　 ) 222,841	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	248,344	100 [ 102.6]	242,051		249,000
c	(　 ) 290,733	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	313,554	100 [ 120.6]	259,995		268,000
d	(　 ) 256,790	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	257,304	100 [ 101.6]	253,252		261,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 263,000 円／㎡]

横浜栄 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,030,002	1,349,425	5,680,577	4,434,660	1,245,917	（　0.9490） 1,182,375	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	25,156,915 円　　　　（　 180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜栄 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	98.51	Ｓ3	295.53
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	140 ㎡	11.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地条件、賃貸需要、行政上の規制、立地条件等を総合的に勘案して、１階：店舗、２～３階：共同住宅を想定した。

⑦有効率　 86.8 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	98.51	86.8	85.55	3,112	266,232	6.0	1,597,392
							0.0	0
2～ 2	住宅	98.51	86.8	85.55	1,908	163,229	1.0	163,229
							1.0	163,229
3～ 3	住宅	98.51	86.8	85.55	2,004	171,442	1.0	171,442
							1.0	171,442
～

～

計		295.53	86.8	256.65		600,903		1,932,063
								334,671

⑨年額支払賃料	600,903 円　×　12ヶ月　＝　 7,210,836 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 256.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,210,836 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 360,542 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,850,294 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,932,063 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,355 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 334,671 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 161,353 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,030,002 円　　　　（　 50,214 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７０８Ｔ　　　　-52	3,365 ( 3,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,116	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,128 円/㎡　月額支払賃料（　 3,112 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０７０８Ｔ　　　　-53	2,503 ( 2,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	2,496
c	１０３０７０８Ｔ　　　　-54	4,650 ( 4,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	3,765

横浜栄 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	383,400 円	63,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	216,325 円	7,210,836　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 543,100 円	63,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,900 円	63,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,900 円	63,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,349,425 円　（　　　　　　 9,639 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,900,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 295.53 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,434,660 円（　　　　　 31,676 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,030,002 円
②総費用	1,349,425 円
③純収益　①－②	5,680,577 円
④建物等に帰属する純収益	4,434,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,245,917 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,182,375 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,446 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,156,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,000 円／㎡）