鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜瀬谷 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０７１２ -29	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東13m市道、南東5.6m、南西5m、三方路		工業高度5種最高20m (70,200)
b	１０３１１１５ -13	大和市		更地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、南5m、角地		準工 (70,200)
c	１０３０３０２ -7	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.3m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	１０３０７１２Ｄ -1	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	西11m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
e	１０３０７１２Ｄ -2	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	南22m市道、東8m、角地		工業高度5種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,941	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	126,990	100 [ 70.1]	181,155	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	187,000
b	(　 ) 120,998	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	117,944	100 [ 72.5]	162,681		168,000
c	(　 ) 209,787	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	210,836	100 [ 113.4]	185,922		191,000
d	(　 ) 143,509	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	146,118	100 [ 90.6]	161,278		166,000
e	(　 ) 137,439	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	134,103	100 [ 95.0]	141,161		145,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.7	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.2	交通・接近　 +4.9	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.6	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.2	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 178,000 円／㎡]

横浜瀬谷 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	199,822,168	38,854,617	160,967,551	111,232,000	49,735,551	（　0.9490） 47,199,038	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,004,234,851 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜瀬谷 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
流通倉庫	3,104.60	Ｓ4	13,364.93
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	7,249 ㎡	155.0 m x 76.5 m	前面道路：国道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域及び周辺の類似地域に存する規模が同程度の土地の利用状況等を考慮して、流通倉庫の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	倉庫	13,364.93	100.0	13,364.93	1,285	17,173,935	12.0	206,087,220
							0.0	0
～

～

～

～

計		13,364.93	100.0	13,364.93		17,173,935		206,087,220
								0

⑨年額支払賃料	17,173,935 円　×　12ヶ月　＝　 206,087,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 13,364.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	206,087,220 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,243,489 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	197,843,731 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	206,087,220 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,978,437 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	199,822,168 円　　　　（　 27,565 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７０９Ｔ　　　　-29	1,907 ( 1,820)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [140.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,303	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,290 円/㎡　月額支払賃料（　 1,285 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０７０５Ｔ　　　　-61	1,883 ( 1,827)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [140.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,329
c	１０３０７０５Ｔ　　　　-60	1,517 ( 1,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [160.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,239

横浜瀬谷 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,900,000 円	1,580,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,182,617 円	206,087,220　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,182,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,430,000 円	1,580,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,580,000 円	1,580,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,580,000 円	1,580,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 38,854,617 円　（　　　　　　 5,360 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,580,000,000 円	設計監理料率　 115,000 円／㎡　×　 13,364.93 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 35 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	111,232,000 円（　　　　　 15,344 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	199,822,168 円
②総費用	38,854,617 円
③純収益　①－②	160,967,551 円
④建物等に帰属する純収益	111,232,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	49,735,551 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	47,199,038 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,511 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,004,234,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜瀬谷 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜瀬谷 9-1

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　中島　雄二

印

TEL.

鑑定評価額

1,250,000,000 円

１㎡当たりの価格

173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市瀬谷区目黒町８番１外				②地積　(㎡)	7,249 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）高度5種最高20m (70,200)
	不整形 2:1	倉庫Ｓ4	大中規模倉庫等が建ち並ぶＩＣに近い工業地域	北西32m国道、三方路	水道、ガス、下水	鶴間 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 7,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

「横浜町田」ＩＣにも近く車
両交通量が多い国道沿いの工
業地域

街

路

３２ｍ国道

交通

施設

鶴間駅北東方

1.7km

法令

規制

工業
(60,200)
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに大規模倉庫や工場等が連坦するが、空地は無く街路等も整備済みであることから、特段の地域要因の
変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 178,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市内から県央地域の範囲に所在し、中規模以上の流通業務施設等の立地が可能な工業地域。需要者
は上場大企業や有力陸運企業に限定されるが、最近では物流施設専門の不動産会社も参入している。昨今の経済情勢に
より、都市部における大規模物流施設地に対する需要は高く、大規模工場地からの用途転用も多い。工業地は個別性が
大きく需要者も限定されるため、需要の中心価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

工場・倉庫等は個別性が大きく、一般的には自用での利用が需要の相当部分を占めている。一方、高速道路ＩＣに近い
本件近隣地域においては、中大規模の貸倉庫等も散見され、当該市場の特性により、収益価格を相当程度重視すべきで
ある。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、
更に単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　戸塚 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 146,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[ 88.0]

[103.0]
100

173,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    172,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の拡大により経済
活動の全般について先行き不透明感が浸透し
ているが、区内工業地に対する需要は概ね堅
調である。

地域要因の変動は特に無い。経済構造の変化
により物流が引続き活性化しており地価は僅
かに上昇している。

個別的要因の変動は無い。やや不整形である
が、使い勝手が良好な三方路であるため、代
替・競争関係にある他の不動産と比較して競
争力は優る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜瀬谷 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０７１２Ｄ -2	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	南22m市道、東8m、角地		工業高度5種最高20m (70,200)
b	１０３０７１２Ｄ -1	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	西11m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
c	１０３０５０６ -15	横浜市金沢区		建付地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		工業高度7種最高31m (60,200)
d	１０３１０１５Ｄ -240	厚木市		更地	（　）	ほぼ台形	西17.3m市道、南西4m、準角地		工業景観計画区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 137,439	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	140,357	100 [ 99.8]	140,638	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	145,000
b	(　 ) 143,509	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	153,328	100 [ 89.4]	171,508		177,000
c	(　 ) 198,230	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	197,041	100 [ 111.7]	176,402		182,000
d	(　 ) 157,608	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	161,706	100 [ 95.3]	169,681		175,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 178,000 円／㎡]

横浜瀬谷 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	181,209,600	35,033,400	146,176,200	96,448,000	49,728,200	（　0.9490） 47,192,062	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,004,086,426 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜瀬谷 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	4,000.00	Ｓ4	13,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	7,249 ㎡	155.0 m x 76.5 m	前面道路：国道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

街路条件等を考慮して、現況と同じく大規模物流施設を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	倉庫	13,000.00	100.0	13,000.00	1,200	15,600,000	10.0	156,000,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		13,000.00	100.0	13,000.00		15,600,000		156,000,000
								0

⑨年額支払賃料	15,600,000 円　×　12ヶ月　＝　 187,200,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 13,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	187,200,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,488,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	179,712,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	156,000,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,497,600 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	181,209,600 円　　　　（　 24,998 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７０９Ｔ　　　　-29	1,907 ( 1,820)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [125.0]	100 [ 93.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,215	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,210 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０７０９Ｔ　　　　-30	1,332 ( 1,304)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,202
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜瀬谷 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,850,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,616,000 円	187,200,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,182,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,645,000 円	1,370,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,370,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,370,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 35,033,400 円　（　　　　　　 4,833 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,370,000,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 13,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 35 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	96,448,000 円（　　　　　 13,305 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	181,209,600 円
②総費用	35,033,400 円
③純収益　①－②	146,176,200 円
④建物等に帰属する純収益	96,448,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	49,728,200 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	47,192,062 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,510 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,004,086,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）