鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜瀬谷 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０７１１Ｄ -20	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	長方形	西5.9m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０３０７０５ -3	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南9.8m市道、西4m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０３０７０５ -15	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	長方形	北西5.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０３０７０９ -25	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	１０３０７０７ -23	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 201,844	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	198,846	100 [ 102.3]	194,375	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	196,000
b	(　 ) 185,379	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	177,536	100 [ 102.5]	173,206		175,000
c	(　 ) 183,378	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	183,011	100 [ 100.7]	181,739		184,000
d	(　 ) 214,661	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	208,200	100 [ 114.1]	182,472		184,000
e	(　 ) 157,343	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	155,629	100 [ 88.7]	175,455		177,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +5.3	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 183,000 円／㎡]

横浜瀬谷 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,807,385	662,400	3,144,985	2,252,160	892,825	（　0.9696） 865,683	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	18,035,063 円　　　　（　 72,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜瀬谷 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	248 ㎡	13.8 m x 18.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４５㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定。内装等仕様は標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,650	148,500	1.0	148,500
							1.0	148,500
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,700	153,000	1.0	153,000
							1.0	153,000
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		301,500		301,500
								301,500

⑨年額支払賃料	301,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,618,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,618,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 152,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,657,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	301,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,894 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 301,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 146,891 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,807,385 円　　　　（　 15,352 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７１０Ｔ　　　　-13	2,083 ( 1,998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,838	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,773 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０７１０Ｔ　　　　-14	1,502 ( 1,501)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,669
c	１０３０７０９Ｔ　　　　-21	1,795 ( 1,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,795

横浜瀬谷 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,000 円	28,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,300 円	3,810,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 244,800 円	28,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 662,400 円　（　　　　　　 2,671 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,252,160 円（　　　　　 9,081 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,807,385 円
②総費用	662,400 円
③純収益　①－②	3,144,985 円
④建物等に帰属する純収益	2,252,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	892,825 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	865,683 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,491 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,035,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜瀬谷 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜瀬谷 -10

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　野入　健一

印

TEL.

鑑定評価額

44,100,000 円

１㎡当たりの価格

178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市瀬谷区南台１丁目１６番３				②地積　(㎡)	248 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	三ツ境 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

三ツ境駅南西方

1.6km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移していくが、中長期的には、
分割可能な画地規模の大きい既存宅地については、徐々に細分化されていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 183,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 79,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、瀬谷区を中心に、隣接する旭区、大和市内の相鉄本線等沿線の住宅地域である。主たる需要者は、横浜
市内や東京都内に通勤するサラリーマン等の一次取得者であるが、買い替え目的の需要も認められる。近隣地域は閑静
な既成住宅地域であるが、周辺では既存宅地を細分化した取引が散見される等、画地規模の大きい既存宅地の需要はや
や弱含みの傾向にある。需要の中心となる価格帯は、新築の一般住宅で総額３，５００～４，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、居住の快適性、生活の利便性等の価格形成要因を重視した自用目的の一般住宅の取引が中心である。当該
地域周辺においては、一部でアパート等の賃貸住宅も見られるが、元本価格に見合った賃料収受が可能な地域ではない
ことから、収益価格は低位に試算された。したがって、本件では市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参
酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　瀬谷 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 229,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[126.2]

[101.0]
100

178,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの感染拡大等により、景気の先行
き不透明感は強まっており、今後の感染拡大
長期化等に伴う住宅需給への影響に留意する
必要がある。

最寄り駅からバス便利用の成熟した住宅地域
である。地域要因に特段の変動はないが、一
般的要因の影響により、地価は弱含みの傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜瀬谷 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０７１０Ｄ -9	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、東3.9m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０３０７０５ -3	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南9.8m市道、西4m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０３０７０１ -29	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	長方形	南東5.9m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０３０７０９ -39	横浜市瀬谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 190,429	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	180,282	100 [ 103.0]	175,031	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	177,000
b	(　 ) 185,379	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	175,678	100 [ 103.0]	170,561		172,000
c	(　 ) 204,696	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	198,138	100 [ 100.0]	198,138		200,000
d	(　 ) 175,117	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	171,168	100 [ 86.6]	197,654		200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 183,000 円／㎡]

横浜瀬谷 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,799,814	648,173	3,151,641	2,181,780	969,861	（　0.9696） 940,377	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	19,591,188 円　　　　（　 79,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜瀬谷 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	248 ㎡	13.8 m x 18.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり４５㎡、計４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,646	148,140	1.0	148,140
							1.0	148,140
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,697	152,730	1.0	152,730
							1.0	152,730
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		300,870		300,870
								300,870

⑨年額支払賃料	300,870 円　×　12ヶ月　＝　 3,610,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,610,440 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 152,098 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,650,342 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	300,870 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,888 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 300,870 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 146,584 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,799,814 円　　　　（　 15,322 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７１１Ｔ　　　　-25	1,804 ( 1,803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	1,880	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,697 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０７１１Ｔ　　　　-26	1,804 ( 1,803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	1,880
c	１０３０７１１Ｔ　　　　-27	1,564 ( 1,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,534

横浜瀬谷 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,500 円	27,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,073 円	3,802,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 237,100 円	27,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 648,173 円　（　　　　　　 2,614 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,181,780 円（　　　　　 8,798 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,799,814 円
②総費用	648,173 円
③純収益　①－②	3,151,641 円
④建物等に帰属する純収益	2,181,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	969,861 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	940,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,792 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,591,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,000 円／㎡）