鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜緑 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０６０２Ｄ -507	横浜市緑区		更地	（　）	ほぼ台形	北東5m市道、南7.5m、二方路		商業高度7種最高20m 地区計画等 (100,300)
b	１０３０６０９Ｄ -502	横浜市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西5m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
c	１０３０６０９Ｄ -501	横浜市緑区		底地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０３０６０２Ｄ -503	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	不整形	北西7.2m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (80,200)
e	１０３０６１０Ｄ -501	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	台形	南東8m市道、南8m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 480,370	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	476,131	100 [ 96.7]	492,380	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	492,000
b	(　 346,712) 346,712	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	337,287	100 [ 73.2]	460,775		461,000
c	(　 129,745) 324,363	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	325,012	100 [ 78.6]	413,501		414,000
d	(　 ) 309,211	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	310,448	100 [ 78.4]	395,980		396,000
e	(　 ) 436,721	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	425,697	100 [ 96.8]	439,770		440,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.6	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 441,000 円／㎡]

横浜緑 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街地内の既存住宅地のため再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,791,983	1,831,244	7,960,739	6,313,530	1,647,209	（　0.9512） 1,566,825	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	34,061,413 円　　　　（　 296,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜緑 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住居	85.00	ＲＣ5	425.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度6種最高20m	80 ％	400 ％	400 ％	115 ㎡	9.3 m x 12.7 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア―貸し、２～５階は住居を想定した。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

同種建物から類推した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	75.0	63.75	3,225	205,594	8.0	1,644,752
							0.0	0
2～ 2	居宅	85.00	85.0	72.25	2,161	156,132	2.0	312,264
							1.0	156,132
3～ 3	居宅	85.00	85.0	72.25	2,161	156,132	2.0	312,264
							1.0	156,132
4～ 4	居宅	85.00	85.0	72.25	2,161	156,132	2.0	312,264
							1.0	156,132
5～ 5	居宅	85.00	85.0	72.25	2,161	156,132	2.0	312,264
							1.0	156,132

計		425.00	83.0	352.75		830,122		2,893,808
								624,528

⑨年額支払賃料	830,122 円　×　12ヶ月　＝　 9,961,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 352.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,961,464 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 498,073 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,463,391 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,893,808 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,491 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 624,528 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 301,101 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,791,983 円　　　　（　 85,148 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０６０５Ｔ　　　　-19	3,929 ( 3,790)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,417	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,246 円/㎡　月額支払賃料（　 3,225 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０６０５Ｔ　　　　-20	2,459 ( 2,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,074
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜緑 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	459,500 円	91,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	298,844 円	9,961,464　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 781,100 円	91,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,900 円	91,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,900 円	91,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,831,244 円　（　　　　　　 15,924 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,900,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 425.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,313,530 円（　　　　　 54,900 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,791,983 円
②総費用	1,831,244 円
③純収益　①－②	7,960,739 円
④建物等に帰属する純収益	6,313,530 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,647,209 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,566,825 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,625 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,061,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 296,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜緑 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜緑 5-2

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　石崎　俊司

印

TEL.

鑑定評価額

49,200,000 円

１㎡当たりの価格

428,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市緑区長津田５丁目１８５７番１｢長津田５－４－４０｣				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度6種最高20m (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅ＳＲＣ4F1B	中小規模の店舗兼共同住宅等が多い駅前商業地域	西20m市道	水道、ガス、下水	長津田 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.3 ｍ、奥行　約　　 12.7 ｍ、規模　　 115 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅南口に形成される長津田駅
前商店街

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

長津田駅南方

250m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

駅前整備に伴い新規の店舗兼事務所ビル等の建築が進捗している他は特段の変動要因はなく、当分は現状のまま
推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 440,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 308,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市内における各線各駅近接乃至徒歩圏内の商業地域。主たる需要者は地元事業者の他、開発業者、不
動産投資家等様々である。対象標準地の属する長津田駅南口は北口に比べ依然雑然とした環境であるものの、店舗兼事
務所、複合商業施設等の竣工等から一定程度の繁華性の向上が認められる。駅前商業地としての繁華性も向上しつつあ
りまた、都心や県央へ接続するＪＲ・田園都市線長津田駅に近いことから各種用途を前提とする需要も強い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地と価格牽連性が認められる圏内の不動産にかかる取引価格について各要因間の補修正を施した結果、説得力
が担保された比準価格を得た。一方の収益価格については商業地域内といえど土地価格に見合う賃料の獲得が困難であ
る地域性等も反映され低位に求められたものと考える。拠って本件では市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益
価格を比較衡量するとともに代表標準地からの規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜緑 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 470,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[110.0]

[100.0]
100

427,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    425,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に和
らいでいくもとで、緩和的な金融環境や政府
の経済対策の効果にも支えられ、改善基調を
辿るとみられる。

長津田駅北口に比べ当地域は住商混在化の傾
向はあるものの、マンション、複合商業施設
の新規供給から一定程度の繁華性の向上が認
められる。

特に無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +0.5

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜緑 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０６０１Ｄ -501	横浜市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０３０６１３Ｄ -501	横浜市南区		建付地	（　）	不整形	北東7m市道、北西2.5m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
c	１０３０６１０Ｄ -503	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4.5m市道、南西2.2m、角地		近商高度6種最高20m (100,270)
d	１０３０６１３ -504	横浜市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.7m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,282)
e	１０３０６０３Ｄ -503	横浜市旭区		建付地	（　）	長方形	西4.3m市道、東4.3m、二方路		近商高度6種最高20m (100,258)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 301,724	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	303,534	100 [ 75.9]	399,913	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	400,000
b	(　 ) 429,697	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	459,899	100 [ 102.4]	449,120		449,000
c	(　 ) 386,964	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	379,826	100 [ 75.8]	501,090		501,000
d	(　 ) 408,236	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	372,237	100 [ 72.8]	511,315		511,000
e	(　 ) 251,458	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	250,711	100 [ 73.5]	341,103		341,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 440,000 円／㎡]

横浜緑 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,245,099	1,916,794	8,328,305	6,615,810	1,712,495	（　0.9512） 1,628,925	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	35,411,413 円　　　　（　 308,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜緑 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	85.00	ＲＣ5	425.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度6種最高20m	90 ％	400 ％	400 ％	115 ㎡	9.3 m x 12.7 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅（１階店舗、２階以上共同住宅ファミリータイプ）駐車場無し。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	75.0	63.75	3,403	216,941	6.0	1,301,646
							0.0	0
2～ 2	住宅	85.00	85.0	72.25	2,280	164,730	1.0	164,730
							1.0	164,730
3～ 3	住宅	85.00	85.0	72.25	2,280	164,730	1.0	164,730
							1.0	164,730
4～ 4	住宅	85.00	85.0	72.25	2,280	164,730	1.0	164,730
							1.0	164,730
5～ 5	住宅	85.00	85.0	72.25	2,314	167,187	1.0	167,187
							1.0	167,187

計		425.00	83.0	352.75		878,318		1,963,023
								661,377

⑨年額支払賃料	878,318 円　×　12ヶ月　＝　 10,539,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 352.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,539,816 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 526,991 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,012,825 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,963,023 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,649 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 661,377 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 213,625 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,245,099 円　　　　（　 89,088 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３６１３Ｔ　　　　-502	2,786 ( 2,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,202	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,420 円/㎡　月額支払賃料（　 3,403 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０６０５Ｔ　　　　-20	2,459 ( 2,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,071
c	１０３０６０２Ｔ　　　　-501	3,265 ( 3,085)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,710

横浜緑 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	481,500 円	96,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	316,194 円	10,539,816　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 818,500 円	96,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,300 円	96,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,300 円	96,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,916,794 円　（　　　　　　 16,668 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,300,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 425.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,615,810 円（　　　　　 57,529 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,245,099 円
②総費用	1,916,794 円
③純収益　①－②	8,328,305 円
④建物等に帰属する純収益	6,615,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,712,495 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,628,925 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,165 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,411,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 308,000 円／㎡）