別記様式第三 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 横浜旭 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜旭 13-1 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　浅尾　嘉之 印  TEL.

鑑定評価額 29,900,000 円  １㎡当たりの価格 11,300  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 円／㎡  73.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 中 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 横浜市旭区川井宿町８２番 ②地積(㎡) 2,644  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 不整形 山林（雑木林） 市街化区域に近い雑木 林の多い地域 南東2.7m未舗装市道 鶴ケ峰 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　  100 ｍ、西　  200 ｍ、南　  200 ｍ、北　  300 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地 ③標準的規模等 規模　　     2,600 ㎡程度、形状　　ほぼ整形  、方位・傾斜度(　南西　)向　3 ° ④地域的特性 特記 事項 道路の系統連続性は良くない が、比較的緩やかな傾斜の林 地地域である。 道 路 ２．７ｍ未舗装市道 交通 施設 鶴ケ峰駅北西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 よこはま動物園ズーラシア、集落、小学校、中学校等に近接するが、周辺の住宅地開発需要等は弱く、当面は現 状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 市街化の影響を受けた雑木林地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　      11,900 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       9,010 円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市旭区のほか横浜市を中心に神奈川県内の市街化区域近接の林地地域。需要については、地方公共 団体等による林地保全目的のほか、地縁のある周辺法人等による資材置き場・駐車場等を目的とした取引が主体である が、取引は散見される程度で全体として低調である。中心価格帯は周辺地域の地価、集落規模や需要者の利用目的、傾 斜の程度等により様々で一概に特定できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の規範性のある取引事例を元に試算し、市場性を反映した実証的な価格である。控除法によ る価格は、１５年後に社会福祉施設の開発を行うことを想定し試算したもので、やや低位に求められた。控除法による 価格は、想定要素も多く比準価格よりやや説得力に劣るものとなった。本件では、比準価格を重視し、控除法による価 格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。なお、公示地等との検討は牽連性の高い標準地がないため適用を見送った。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[                             ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他　　　　　　　　       [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [      ] 100 100 [      ] 100 [      ] [      ] 100 　　  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -2.6 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旭区の人口は微減、世帯数は微増で推移。不動産需 要は、地勢・利便性による２極化傾向。新型コロナ の影響は現時点で限定的。 市街化区域に近い林地地域であるが、調整区域内の 林地に対する需要は低調で、地価は下落基調が続い ている。 特段の変化は認められない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他