鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜旭 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０６０６Ｄ -4	横浜市旭区		建付地	（　）	台形	北西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０３０６０６Ｄ -19	横浜市旭区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０３０６０８ -38	横浜市旭区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０３０６０１Ｄ -21	横浜市旭区		更地	（　）	不整形	西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	１０３０６０８ -42	横浜市旭区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 216,556	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,556	100 [ 105.7]	204,878	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	205,000
b	(　 ) 207,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	224,652	100 [ 119.9]	187,366		187,000
c	(　 ) 198,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	194,469	100 [ 103.1]	188,622		189,000
d	(　 ) 170,648	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	184,029	100 [ 95.3]	193,105		193,000
e	(　 ) 190,723	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	192,649	100 [ 103.3]	186,495		186,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 192,000 円／㎡]

横浜旭 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,299,333	551,342	2,747,991	2,001,920	746,071	（　0.9696） 723,390	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	15,070,625 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜旭 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	180 ％	147 ㎡	11.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４０㎡程度の２ＤＫタイプ、各階２戸計４戸のアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,672	133,760	1.0	133,760
							1.0	133,760
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,760	140,800	1.0	140,800
							1.0	140,800
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		274,560		274,560
								274,560

⑨年額支払賃料	274,560 円　×　12ヶ月　＝　 3,294,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,294,720 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 131,789 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,162,931 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	274,560 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,636 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 274,560 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 133,766 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,299,333 円　　　　（　 22,444 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０６０５Ｔ　　　　-17	2,284 ( 2,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,757	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,837 円/㎡　月額支払賃料（　 1,760 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０６０５Ｔ　　　　-18	2,520 ( 2,416)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [137.0]	100 [ 96.0]	1,916
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜旭 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,000 円	25,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	98,842 円	3,294,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 217,600 円	25,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,600 円	25,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,600 円	25,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 551,342 円　（　　　　　　 3,751 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,001,920 円（　　　　　 13,619 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,299,333 円
②総費用	551,342 円
③純収益　①－②	2,747,991 円
④建物等に帰属する純収益	2,001,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	746,071 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	723,390 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,921 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,070,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜旭 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜旭 -27

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　安藤　ひろみ

印

TEL.

鑑定評価額

27,000,000 円

１㎡当たりの価格

184,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市旭区中希望が丘２２番３９				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,180)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	北4.5m市道	水道、ガス、下水	希望ヶ丘 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 10 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

北傾斜の住宅地の背後にある
既成住宅地域

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

希望ヶ丘駅東方

600m

法令

規制

１住居
(70,180)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

既成住宅地域であり、特段の変動要因は認められないため、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 99,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相鉄本線沿線で、旭区及び周辺の瀬谷区等の徒歩圏の住宅地域である。需要者の中心は、東京又は横浜中
心部への勤務者で、１次取得者が大半を占める。大規模な宅地供給は最近は見られず、数戸規模の分譲開発物件が供給
の中心である。近隣地域は周辺の住宅地域に比して環境はやや劣るが、最寄駅への接近性、利便性に優れるため、需要
は堅調である。需要の中心価格帯は、戸建住宅で総額３千万円から４千万円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域であるが、これらアパート等は既存地主が土地の有効利用や税
金対策を目的に建設した建物が殆どで、採算性は低くく、収益価格は低位に試算された。当該地域は、自己使用目的に
居住の快適性・利便性を指向して取引される住宅地域であるから、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益
価格を参酌し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜旭 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 224,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[120.3]

[100.0]
100

184,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    184,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウィルス感染症の影響によ
り依然として厳しいが、持ち直しの動きが見
られる。住宅建設は弱含んでいる。旭区の人
口は微減傾向。

駅徒歩圏で利便性は優るが、街路の系統連続
性や画地の配置状況がやや劣る地域である。
地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜旭 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０６０６Ｄ -4	横浜市旭区		建付地	（　）	台形	北西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０３０６０８ -32	横浜市旭区		建付地	（　）	不整形	南東4.5m私道、南西4.5m、北東4.5m、三方路		１低専高度1種最高10m (70,100)
c	１０３０６０８ -38	横浜市旭区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０３０６０３Ｄ -6	横浜市旭区		建付地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 216,556	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,556	100 [ 113.9]	190,128	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	190,000
b	(　 ) 223,480	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	212,838	100 [ 109.4]	194,550		195,000
c	(　 ) 198,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	194,469	100 [ 102.6]	189,541		190,000
d	(　 ) 207,319	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	205,266	100 [ 104.7]	196,052		196,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 193,000 円／㎡]

横浜旭 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,280,105	558,066	2,722,039	2,001,920	720,119	（　0.9696） 698,227	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	14,546,396 円　　　　（　 99,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜旭 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	180 ％	147 ㎡	11.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ、各階２戸計４戸のアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,689	135,120	1.0	135,120
							1.0	135,120
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,723	137,840	1.0	137,840
							1.0	137,840
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		272,960		272,960
								272,960

⑨年額支払賃料	272,960 円　×　12ヶ月　＝　 3,275,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,275,520 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 131,021 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,144,499 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	272,960 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,620 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 272,960 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 132,986 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,280,105 円　　　　（　 22,314 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０６０５Ｔ　　　　-17	2,284 ( 2,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [125.0]	1,757	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,799 円/㎡　月額支払賃料（　 1,723 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０６０５Ｔ　　　　-18	2,520 ( 2,416)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [133.0]	1,840
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜旭 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,000 円	25,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	98,266 円	3,275,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 217,600 円	25,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,600 円	25,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,600 円	25,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 558,066 円　（　　　　　　 3,796 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,001,920 円（　　　　　 13,619 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,280,105 円
②総費用	558,066 円
③純収益　①－②	2,722,039 円
④建物等に帰属する純収益	2,001,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	720,119 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	698,227 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,750 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,546,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,000 円／㎡）