鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜旭 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０６０５ -26	横浜市旭区		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０３０６０５ -25	横浜市旭区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０３０６０５ -1	横浜市旭区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０３０６０３Ｄ -8	横浜市旭区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０３０６０５ -3	横浜市旭区		建付地	（　）	袋地等	北4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,279	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 95.4]	100 [ 102.0]	154,842	100 [ 98.8]	156,723	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	161,000
b	(　 ) 140,187	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	145,590	100 [ 94.1]	154,718		159,000
c	(　 ) 248,903	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	242,802	100 [ 114.0]	212,984		219,000
d	(　 ) 151,222	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	150,163	100 [ 82.5]	182,016		187,000
e	(　 ) 127,952	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	149,930	100 [ 90.7]	165,303		170,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 169,000 円／㎡]

横浜旭 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,042,394	490,614	2,551,780	1,696,940	854,840	（　0.9696） 828,853	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	17,267,771 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜旭 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	168 ㎡	13.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用等より、２階建共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	70.00	100.0	70.00	1,663	116,410	2.0	232,820
							1.0	116,410
2～ 2	共同住宅	70.00	100.0	70.00	1,732	121,240	2.0	242,480
							1.0	121,240
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		237,650		475,300
								237,650

⑨年額支払賃料	237,650 円　×　12ヶ月　＝　 2,851,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当するので未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,851,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 121,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,922,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	475,300 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,563 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 237,650 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 115,783 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,042,394 円　　　　（　 18,109 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０６０５Ｔ　　　　-12	1,825 ( 1,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,738	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,808 円/㎡　月額支払賃料（　 1,732 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０６０５Ｔ　　　　-13	2,254 ( 2,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,878
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜旭 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,500 円	21,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	91,314 円	3,043,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 184,400 円	21,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 490,614 円　（　　　　　　 2,920 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,696,940 円（　　　　　 10,101 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,042,394 円
②総費用	490,614 円
③純収益　①－②	2,551,780 円
④建物等に帰属する純収益	1,696,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	854,840 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	828,853 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,934 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,267,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜旭 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜旭 -18

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　荻原　久男

印

TEL.

鑑定評価額

27,400,000 円

１㎡当たりの価格

163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市旭区白根５丁目１４５４番８２｢白根５－６１－７｣				②地積　(㎡)	168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m (60,100)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南5m市道	水道、ガス、下水	鶴ケ峰 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北５ｍ市道

交通

施設

鶴ケ峰駅北西方

2.0km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

既成住宅地として熟成しており、大きな変動要因はない、現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 169,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、相鉄本線の各駅を最寄駅とする住宅地。主な需要者は、横浜中心部・東京都心部に通勤するサラリ－マ
ン世帯といえる。近隣地域は、街区・街路の比較的整った住宅地域であるが、バス便のため、需要はやや低調と言える
。類似地域の、取引件数は比較的多く、建売供給が盛んな地域。大規模開発はなく、宅地の細分化も進んでいる。取引
の中心価格帯は、土地で２０００円万前後、新築住宅で３５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は、駅徒歩圏外の容積率低い地域にある。比準過程では、配分法に経験的数値を採用し正確性を担保した。収益
価格は土地残余法により、比準価格と乖離している。現実の市場での収益物件売買は租利回りと借入金利の比較で決定
される傾向にある（収益計算では粗利周り６％程度、市場では８％超えが多い）前記計算モデルとは異なる。以上から
、収益価格は投資の指標価格とみなし、比準価格と代表標準地を規準とする価格を考慮し、上記の価格に決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜旭 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 167,000 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[100.0]

100
[104.0]

[103.0]
100

163,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で、不動産市場も一時休止状態とな
るが、世界的金融緩和発動により持直しとな
る。資産価格は全体的に回復傾向が著しい。

バス便地域で、利便性がやや劣る既存住宅街
。地域要因に特段の変動はないが、高齢化の
進行により地価は弱含み傾向である。

接面道路、隣接地等の環境から、競争力は普
通程度。個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜旭 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０６０６Ｄ -71	横浜市旭区		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０３０６０６Ｄ -33	横浜市旭区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6.5m市道、南西4.6m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
c	１０３０６０６Ｄ -20	横浜市旭区		建付地	（　）	ほぼ台形	北6.5m市道、西4.2m、角地		１低専高度1種最高20m (70,100)
d	１０３０６０６Ｄ -74	横浜市旭区		建付地	（　）	長方形	南西4.5m市道、北西4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
e	１０３０６０６Ｄ -35	横浜市旭区		建付地	（　）	長方形	南東4.2m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 202,813	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	202,813	100 [ 118.8]	170,718	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	176,000
b	(　 ) 169,147	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	159,422	100 [ 97.0]	164,353		169,000
c	(　 ) 164,918	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	158,575	100 [ 98.6]	160,827		166,000
d	(　 ) 172,052	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	163,703	100 [ 101.8]	160,808		166,000
e	(　 ) 192,409	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	186,805	100 [ 113.2]	165,022		170,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 169,000 円／㎡]

横浜旭 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街地内の既存住宅地のため再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,084,772	515,240	2,569,532	1,735,850	833,682	（　0.9715） 809,922	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,873,375 円　　　　（　 100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜旭 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	50 ％	100 ％	100 ％	168 ㎡	13.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小家族向けタイプ間取りを中心に建物を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	75.00	100.0	75.00	1,700	127,500	2.0	255,000
							1.0	127,500
2～ 2	居宅	75.00	100.0	75.00	1,720	129,000	2.0	258,000
							1.0	129,000
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		256,500		513,000
								256,500

⑨年額支払賃料	256,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,078,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,078,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 123,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,954,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	513,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,925 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 256,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 124,967 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,084,772 円　　　　（　 18,362 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０６０６Ｔ　　　　-9	3,441 ( 3,435)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [165.0]	100 [ 95.0]	2,195	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,796 円/㎡　月額支払賃料（　 1,720 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０６０６Ｔ　　　　-7	2,492 ( 2,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [147.0]	100 [100.0]	1,748
c	１０３０６０６Ｔ　　　　-6	2,474 ( 2,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [ 97.0]	1,822

横浜旭 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,500 円	23,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,340 円	3,078,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,000 円	23,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,300 円	23,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,300 円	23,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 515,240 円　（　　　　　　 3,067 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,735,850 円（　　　　　 10,332 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,084,772 円
②総費用	515,240 円
③純収益　①－②	2,569,532 円
④建物等に帰属する純収益	1,735,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	833,682 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	809,922 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,821 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,873,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,000 円／㎡）