鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０２０４１３Ｄ -19	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、南東4m、北西6m、三方路		商業高度7種最高31m (100,500)
b	１０３０４１３ -28	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m県道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,500)
c	７０２０４１３ -21	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、南西9m、二方路		商業高度7種最高31m (100,600)
d	７０２０４１２ -29	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、北西6m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
e	１０３０５０５ -31	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12m国道、南西3m、二方路		近商高度6種最高20m (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,598,427	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,486,537	100 [ 99.0]	1,501,553	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,500,000
b	(　 ) 1,584,150	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,634,843	100 [ 105.0]	1,556,993		1,560,000
c	(　 ) 1,701,781	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,648,296	100 [ 110.0]	1,498,451		1,500,000
d	(　 ) 1,341,145	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,277,281	100 [ 89.1]	1,433,536		1,430,000
e	(　 ) 638,978	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	623,469	100 [ 56.7]	1,099,593		1,100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,500,000 円／㎡]

横浜港南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,548,384	8,360,320	35,188,064	20,033,600	15,154,464	（　0.9310） 14,108,806	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	328,111,767 円　　　　（　 1,180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	148.53	ＲＣ8	1,180.49
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	500 ％	500 ％	278 ㎡	16.4 m x 17.6 m	前面道路：県道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロアー貸しの標準的な賃貸店舗ビルを想定。

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

エレベーター室等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.78	85.0	119.66	5,306	635,000	10.0	6,350,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	148.53	90.0	133.68	3,980	532,000	10.0	5,320,000
							0.0	0
3～ 3	店舗	148.53	90.0	133.68	3,714	496,000	10.0	4,960,000
							0.0	0
4～ 4	店舗	148.53	90.0	133.68	3,449	461,000	10.0	4,610,000
							0.0	0
5～ 8	店舗	148.53	90.0	133.68	3,343	447,000	10.0	4,470,000
							0.0	0

計		1,180.49	89.4	1,055.42		3,912,000		39,120,000
								0

⑨年額支払賃料	3,912,000 円　×　12ヶ月　＝　 46,944,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,055.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,944,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,755,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,188,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	39,120,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 359,904 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,548,384 円　　　　（　 156,649 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０５０８Ｔ　　　　-40	5,340 ( 5,156)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,340	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,350 円/㎡　月額支払賃料（　 5,306 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０５０１Ｔ　　　　-25	7,202 ( 6,988)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	5,456
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,520,000 円	304,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,408,320 円	46,944,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,240,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,584,000 円	304,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	304,000 円	304,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	304,000 円	304,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,360,320 円　（　　　　　　 30,073 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9310

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	304,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,180.49 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,033,600 円（　　　　　 72,063 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,548,384 円
②総費用	8,360,320 円
③純収益　①－②	35,188,064 円
④建物等に帰属する純収益	20,033,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,154,464 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,108,806 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,751 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 328,111,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,180,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜港南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港南 5-1

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　大野　克夫

印

TEL.

鑑定評価額

406,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,460,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港南区上大岡西１丁目２５４番１外｢上大岡西１－１６－２５｣				②地積　(㎡)	278 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度7種最高31m (100,500)
	台形 1:1	店舗ＲＣ8	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	東26m県道、北側道	水道、ガス、下水	上大岡 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

高層店舗ビル地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.4 ｍ、奥行　約　　 17.6 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

最寄駅に近く、県道に面する
繁華な商業地域

街

路

２６ｍ県道

交通

施設

上大岡駅南西方

130m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

本地域は、中高層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地で、周辺を囲むように再開発ビルが完成し、更に北側で再
開発が計画中である。地価は暫く上昇傾向を継続していたが、微増傾向に転じた。今後の状況は不透明である。

(3)最有効使用の判定

高層店舗ビル地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,180,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市内の駅前商業地を中心にその周辺部の商業地域を含む広域的な範囲と判定した。需要者の中心は
、駅前の繁華性ある立地から、全国チェーンの飲食店等を経営する法人事業者や、店舗ビル経営を主体とする法人事業
者等が想定される。駅前の繁華な地域では供給が極めて少なく、需要は希少性ある立地から堅調である。取引の中心価
格帯の把握は、取引件数が少なく、また、個別性が強いことから困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅に近く県道に面する路線商業の性格を有する標準地の比準価格は、横浜市内における駅前繁華な事例を収集し試算し
ており、規範性・信頼性は高い。収益価格は、敷地の規模が小さく建物の規模が制約を受けることから、やや低めに試
算されている。しかし、駅前商業地では収益性を重視する需要者が想定されることから、収益価格の信頼性は確保され
ているものと思われる。このため、比準価格をやや重視し収益価格を関連付け、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜西 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,670,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[117.5]

[100.0]
100

1,460,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場は住宅地及び商業地共に微減傾向
。新型コロナウィルスの影響もあり、日本経
済は不透明。今後の地価は弱含み感。港南区
人口は微減傾向。

再開発により、商業施設の集積が進む駅前商
業地であり、一般的要因を受けつつも、駅前
立地の希少性から地価の上昇傾向から微増傾
向に推移。

比較的小規模の商業用地としては、個別的要
因に基づく競争力は標準的である。個別的要
因は特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +12.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０４１２ -29	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東11m市道、北西6m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
b	１０３０３０４ -7	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	南西25m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,800)
c	１０３０４１０ -19	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、南東5.8m、三方路		商業高度7種最高31m (100,800)
d	１０３０４１３ -28	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	長方形	南20m県道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,341,145	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,239,950	100 [ 83.7]	1,481,422	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,480,000
b	(　 ) 1,352,459	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,374,098	100 [ 91.1]	1,508,340		1,510,000
c	(　 ) 1,636,520	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,511,549	100 [ 105.0]	1,439,570		1,440,000
d	(　 ) 1,584,150	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,607,912	100 [ 102.4]	1,570,227		1,570,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,500,000 円／㎡]

横浜港南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため不採用
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,331,311	8,100,975	34,230,336	19,418,000	14,812,336	（　0.9534） 14,122,081	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	328,420,488 円　　　　（　 1,180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	148.53	ＲＣ8	1,180.49
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	500 ％	500 ％	278 ㎡	16.4 m x 17.6 m	前面道路：県道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し、標準的使用

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

近隣地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.78	85.0	119.66	5,500	658,130	10.0	6,581,300
							1.0	658,130
2～ 2	店舗	148.53	90.0	133.68	3,850	514,668	8.0	4,117,344
							1.0	514,668
3～ 3	店舗	148.53	90.0	133.68	3,575	477,906	6.0	2,867,436
							1.0	477,906
4～ 4	店舗	148.53	90.0	133.68	3,300	441,144	5.0	2,205,720
							1.0	441,144
5～ 8	店舗	148.53	90.0	133.68	3,025	404,382	5.0	2,021,910
							1.0	404,382

計		1,180.49	89.4	1,055.42		3,709,376		23,859,440
								3,709,376

⑨年額支払賃料	3,709,376 円　×　12ヶ月　＝　 44,512,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,055.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,512,512 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,561,001 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,951,511 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,859,440 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 219,507 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,709,376 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,160,293 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,331,311 円　　　　（　 152,271 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０５０１Ｔ　　　　-25	7,202 ( 6,988)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.6]	100 [100.0]	7,070	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,705 円/㎡　月額支払賃料（　 5,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０５０５Ｔ　　　　-30	3,330 ( 3,227)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 86.4]	100 [ 85.0]	4,339
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,460,000 円	292,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,335,375 円	44,512,512　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,239,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,482,000 円	292,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	292,000 円	292,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	292,000 円	292,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,100,975 円　（　　　　　　 29,140 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	292,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,180.49 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,418,000 円（　　　　　 69,849 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,331,311 円
②総費用	8,100,975 円
③純収益　①－②	34,230,336 円
④建物等に帰属する純収益	19,418,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,812,336 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,122,081 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,799 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 328,420,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,180,000 円／㎡）