別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 横浜港南 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜港南 -18 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　蛭田　辰也 印  TEL.

鑑定評価額 39,000,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市港南区日限山１丁目２４７３番２５ ｢日限山１－３９－２６｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北西5m市道 水道、ガス、下水 下永谷 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       197 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位北　　　５ ．０ｍ市道 交通 施設 下永谷駅南東方 450m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成している。特別な変動要因はなく、今後も現状を維持 するものと考えられるが、建築協定により敷地分割が難しいこと等から、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は港南区を中心に横浜市南部一円の住宅地域。需要者の中心は横浜や東京方面へ通勤するサラリーマ ン層で、同一需給圏外からの転入も見られる。比較的画地規模の大きい土地が多いが、建築協定により敷地分割が難し く、取引に当たって総額が嵩むため、需要は弱含みである。土地は３，０００万円台後半～４，０００万円程度、新築 の戸建は５，０００万円台中盤が需要の中心を占める。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした戸建住宅地域である。収益物件は転勤等によって空家となった住宅が一時 的に賃貸に供される程度であり、賃貸市場が形成されていないため、自用目的の取引が支配的で、取引価格は居住の快 適性を重視して形成されている。よって、鑑定評価額は収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総 額との関連にも留意して、市場の実態を反映した比準価格をもって上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　港南 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [103.0] 100 [ 88.4] [100.0] 100 199,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    202,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 港南区は人口が微減傾向にある上、高齢化も 進んでおり、日常生活の利便性に劣る地域、 敷地分割の難しい地域等では需要の減退が窺 え、二極化傾向。 下永谷駅徒歩圏の住宅地に一般住宅が区画整 然と建ち並ぶ住宅地域であり、地域の状況に 大きな変化はない。 建築協定により敷地分割が難しいため、取引 総額が嵩む上、用途にも制約があるので、他 の不動産との比較における競争力は低下傾向 にある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％