別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 横浜港南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜港南 -10 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　幹森 印  TEL.

鑑定評価額 36,600,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市港南区日限山４丁目４４９９番５３ ｢日限山４－１８－２４｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 上永谷 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 駅から遠隔にある整然とした 住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 上永谷駅南西方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。特別な地域の変動要因は見当たらず、現状維持で推移すると推察す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市営地下鉄ブルーライン及びＪＲ根岸線沿いの港南区及び周辺区の住宅地域である。需要者は、港南区 及び周辺区の一次、二次取得者が中心で、東京都心部及び横浜中心部へ通勤するビジネスマンのほか、県外からの転入 も一部見られる。近年は小規模宅地開発や、寮、病院跡地等の大中規模画地の分割が多い。土地は４，０００万円程度 、新築の戸建住宅は画地規模にもよるが、中規模画地で概ね５，０００万円程度までが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、上永谷駅バス圏の傾斜地に造成された旧来の分譲地内の中規模戸建て住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、 第１種低層住居専用地域にあって、また、指定容積率が低く、自用使用目的の取引が中心であるため、賃貸市場は形成 されていない。よって、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえて、単価と総額との関連を考慮して、取引 事例から求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　港南 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [103.0] 100 [108.0] [100.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価上昇は景気減退により一服。港南区の人 口は減少傾向が続き高齢化率も高く、利便性 等が劣る丘陵地や郊外では、下落傾向である 。 住環境良好な熟成した住宅地域であるが、駅 からは遠隔にあって、地価は下落傾向にある 。 北西道路で、日照、通風等他の不動産との比 較で、代替、競争力は普通である。個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％