鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０７０１Ｄ -13	横浜市戸塚区		建付地	（　）	長方形	南西18m県道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０３０７０５Ｄ -8	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０３０７１１Ｄ -2	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m国道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
d	１０３０３０３ -4	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	西15m県道、北東3.6m、角地		２住居高度4種最高20m (80,200)
e	１０３０４０９ -11	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m県道、西6m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,702	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	241,731	100 [ 106.1]	227,833	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	228,000
b	(　 ) 290,859	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	263,095	100 [ 104.8]	251,045		251,000
c	(　 ) 212,263	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	211,414	100 [ 93.9]	225,148		225,000
d	(　 ) 239,130	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	242,757	100 [ 97.0]	250,265		250,000
e	(　 ) 242,494	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	241,294	100 [ 105.4]	228,932		229,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +24.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 235,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,298,577	8,285,307	37,013,270	19,268,100	17,745,170	（　0.9483） 16,827,745	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	350,578,021 円　　　　（　 191,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	540.00	Ｓ3	1,350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,837 ㎡	36.5 m x 69.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建ての店舗を想定。

⑦有効率　 93.0 ％
の理由

屋内倉庫及び通路を除外したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	540.00	90.0	486.00	3,692	1,794,312	6.0	10,765,872
							0.0	0
2～ 2	店舗	405.00	95.0	384.75	3,138	1,207,346	6.0	7,244,076
							0.0	0
3～ 3	店舗	405.00	95.0	384.75	2,584	994,194	6.0	5,965,164
							0.0	0
～

～

計		1,350.00	93.0	1,255.50		3,995,852		23,975,112
								0

⑨年額支払賃料	3,995,852 円　×　12ヶ月　＝　 47,950,224 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,255.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,950,224 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,877,013 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,073,211 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,975,112 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 225,366 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,298,577 円　　　　（　 24,659 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７１１Ｔ　　　　-22	2,373 ( 2,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	3,662	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,710 円/㎡　月額支払賃料（　 3,692 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０７１１Ｔ　　　　-23	3,256 ( 3,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,808
c	１０３０７１１Ｔ　　　　-24	2,632 ( 2,483)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,656

横浜戸塚 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,355,000 円	271,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,438,507 円	47,950,224　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,646,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,303,500 円	271,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	271,000 円	271,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	271,000 円	271,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,285,307 円　（　　　　　　 4,510 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	271,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 35 ％　＋　0.0669 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,268,100 円（　　　　　 10,489 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,298,577 円
②総費用	8,285,307 円
③純収益　①－②	37,013,270 円
④建物等に帰属する純収益	19,268,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,745,170 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,827,745 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,160 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 350,578,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜戸塚 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 5-10

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　小俣　要一

印

TEL.

鑑定評価額

413,000,000 円

１㎡当たりの価格

225,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区前田町字原田７９番１				②地積　(㎡)	1,837 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (70,200)
	台形 1:2	店舗兼工場Ｓ3	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南15m国道	水道、ガス、下水	東戸塚 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 36.5 ｍ、奥行　約　　 69.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

東戸塚駅南西方

1.2km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

沿道業務施設又は共同住宅の敷地等として今後とも推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 237,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市南部に所在する幹線沿道の路線商業地域一帯。主要な需要者層は全国的に沿道サービス業を手掛
ける大手の事業会社もしくは地元の商工自営業者である。周辺に大規模店舗等の顧客誘引施設の立地が見られないこと
から商況には乏しいが、国道１号沿道であることから流通・ディーラー系などの沿道型店舗の敷地としての需要が見込
まれる。取引の中心となる価格帯は、土地の特性によって種々であり、その把握は難しい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、自動車関連業の店舗兼工場、共同住宅、店舗兼居宅等が混在する路線商業地域で、本来であれば収益性の
観点から収益価格を重視すべきであるところ、賃貸市場の現状等から収益価格は比準価格より相当低く試算された。よ
って、本件では市場の需給動向を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　戸塚 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 228,000 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[100.0]

100
[ 99.8]

[100.0]
100

225,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

横浜市内商業地の地価動向は新型コロナウィ
ルス感染症の影響で前年までに比べて減速傾
向にあり、地域によっては横這い又は下落を
示している。

繁華性の劣る路線商業地域で、価格水準はや
や下落傾向にある。

特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０７０１Ｄ -13	横浜市戸塚区		建付地	（　）	長方形	南西18m県道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０３０７１１Ｄ -2	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m国道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
c	１０３０７１１ -25	横浜市戸塚区		建付地	（　）	長方形	北西17.1m国道、中間画地		２住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０３０７０７Ｄ -1	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m県道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,702	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	242,702	100 [ 100.0]	242,702	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	243,000
b	(　 ) 212,263	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	212,263	100 [ 97.0]	218,828		219,000
c	(　 ) 256,790	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	256,790	100 [ 111.0]	231,342		231,000
d	(　 ) 352,924	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	294,103	100 [ 113.1]	260,038		260,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 237,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,765,395	8,377,090	37,388,305	19,481,400	17,906,905	（　0.9483） 16,981,118	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	353,773,292 円　　　　（　 193,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	600.00	Ｓ3	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,837 ㎡	36.5 m x 69.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中低層建物が多い路線商業地域で、賃貸需要が期待されるので、３階建の店舗を想定した。

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	600.00	88.0	528.00	3,600	1,900,800	8.0	15,206,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	400.00	93.0	372.00	3,100	1,153,200	6.0	6,919,200
							0.0	0
3～ 3	店舗	400.00	93.0	372.00	2,870	1,067,640	6.0	6,405,840
							0.0	0
～

～

計		1,400.00	90.9	1,272.00		4,121,640		28,531,440
								0

⑨年額支払賃料	4,121,640 円　×　12ヶ月　＝　 49,459,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,272.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,459,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,956,774 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,502,906 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,531,440 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 262,489 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,765,395 円　　　　（　 24,913 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７０６Ｔ　　　　-38	2,072 ( 2,008)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	3,482	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,624 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０７０６Ｔ　　　　-37	3,090 ( 2,958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [115.0]	100 [ 86.0]	3,550
c	１０３０７０６Ｔ　　　　-35	2,133 ( 2,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [ 86.0]	3,647

横浜戸塚 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,370,000 円	274,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,483,790 円	49,459,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,646,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,329,000 円	274,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	274,000 円	274,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	274,000 円	274,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,377,090 円　（　　　　　　 4,560 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	274,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 35 ％　＋　0.0669 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,481,400 円（　　　　　 10,605 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,765,395 円
②総費用	8,377,090 円
③純収益　①－②	37,388,305 円
④建物等に帰属する純収益	19,481,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,906,905 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,981,118 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,244 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 353,773,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,000 円／㎡）