鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０７０５Ｄ -19	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０３０７０５Ｄ -23	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０３０７１１Ｄ -1	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０３０７１１Ｄ -24	横浜市栄区		建付地	（　）	長方形	南西5.5m私道、南東4m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
e	１０３０７０５ -8	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2.8m私道、北西2.8m、二方路		２中専高度3種最高15m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 454,681	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	441,438	100 [ 78.8]	560,201	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	577,000
b	(　 ) 358,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	347,961	100 [ 70.7]	492,165		507,000
c	(　 ) 419,192	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	419,192	100 [ 84.9]	493,748		509,000
d	(　 ) 380,094	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	361,650	100 [ 70.5]	512,979		528,000
e	(　 ) 387,792	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	368,974	100 [ 72.3]	510,337		526,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 560,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	188,404,096	44,264,305	144,139,791	110,346,000	33,793,791	（　0.9035） 30,532,690	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	649,631,702 円　　　　（　 440,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	898.27	ＲＣ9	5,829.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	1,477 ㎡	35.0 m x 44.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

９階建の店舗事務所ビル（１～２階は店舗、３～９階は事務所、フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	898.27	71.9	645.75	6,292	4,063,059	10.0	40,630,590
							0.0	0
2～ 2	店舗	804.43	71.8	577.26	4,084	2,357,530	10.0	23,575,300
							0.0	0
3～ 4	事務所	817.56	85.2	696.69	2,972	2,070,563	3.0	6,211,689
							0.0	0
5～ 9	事務所	498.25	78.9	393.13	2,972	1,168,382	3.0	3,505,146
							0.0	0
～

計		5,829.07	78.6	4,582.04		16,403,625		94,154,998
								0

⑨年額支払賃料	16,403,625 円　×　12ヶ月　＝　 196,843,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,582.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	196,843,500 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 14,115,045 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	187,528,455 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	94,154,998 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 875,641 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	188,404,096 円　　　　（　 127,559 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７１２Ｔ　　　　-15	2,943 ( 2,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	3,278	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,979 円/㎡　月額支払賃料（　 2,972 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０３０７１２Ｔ　　　　-16	2,205 ( 2,139)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	2,669
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜戸塚 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	15,900,000 円	1,590,000,000　×　　　　 1.0 ％
②維持管理費	6,049,305 円	201,643,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,620,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,515,000 円	1,590,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,590,000 円	1,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,590,000 円	1,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 44,264,305 円　（　　　　　　 29,969 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9035

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,590,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 5,829.07 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	110,346,000 円（　　　　　 74,710 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	188,404,096 円
②総費用	44,264,305 円
③純収益　①－②	144,139,791 円
④建物等に帰属する純収益	110,346,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	33,793,791 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,532,690 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,672 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 649,631,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 440,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜戸塚 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 5-9

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　榎本　一裕

印

TEL.

鑑定評価額

811,000,000 円

１㎡当たりの価格

549,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区川上町９０番１外				②地積　(㎡)	1,477 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度7種最高31m 地区計画等 (100,400)
	1:1.2	店舗ＲＣ6	中高層店舗事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南（駅前広場）市道、三方路	水道、ガス、下水	東戸塚駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 200 ｍ、南 110 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地区計画あり（用途制限、敷
地面積の最低限度など）。

街

路

駅前広場　市道

交通

施設

東戸塚駅前広場接面　

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度7種最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中高層店舗事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、当面は現環境を維持すると予測する。周辺人口増加等
のプラス要因もあるが、新型コロナによる商況の変化等もあり、暫くは地価の不安定な状況が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 566,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 423,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市内及び隣接する藤沢市、鎌倉市等の最寄駅に近い普通商業地域一円。需要者は、自用の事務所ビ
ルの取得を考えている企業法人、貸店舗・貸事務所の経営を企図する不動産業者などが中心となる。圏内では、良好な
投資環境のもと地価の上昇が続いていたが、昨今は新型コロナが商況に影響を及ぼしており、地価動向は不安定となっ
ている。取引価格は、立地・規模・取得目的等により異なり、中心価格帯を見出し難い状況が続いている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は東戸塚駅前の商業地であり、資金力豊富な事業者や投資家等が参加者となる市場での需給動向を反映して
価格が形成される蓋然性が高く、かつ、彼らの収益性が重要な価格指標になると思料される。よって、市場性を反映し
た比準価格のみならず、事業者等の収益性を反映した収益価格も相応の説得力を有すると判断する。したがって、比準
価格を重視して収益価格を十分に関連付け、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　戸塚 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 918,000 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[100.0]

100
[168.8]

[103.0]
100

549,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    549,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

圏内の商業地では、引き続き投資環境は良好
であるが、新型コロナ等の影響により先行き
不透明な状況にあり、地価は弱含み傾向とな
っている。

背後地人口の増加が進む東戸塚駅至近の商業
地域であるが、新型コロナの影響による商況
の変化が、地価需要に対する消極的圧力とし
て働いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０７０９ -13	横浜市瀬谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、西1.7m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
b	１０３０７１０Ｄ -8	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		近商高度6種最高20m 地区計画等 (90,300)
c	１０３０６１０ -501	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	長方形	北東10.9m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
d	１０３０７１１Ｄ -1	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 286,484	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	271,478	100 [ 51.6]	526,120	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	542,000
b	(　 ) 275,837	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	275,837	100 [ 52.8]	522,419		538,000
c	(　 ) 455,009	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	433,342	100 [ 77.9]	556,280		573,000
d	(　 ) 419,192	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	381,084	100 [ 64.2]	593,589		611,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 566,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	187,106,936	44,287,933	142,819,003	110,346,000	32,473,003	（　0.9035） 29,339,358	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	624,241,660 円　　　　（　 423,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	898.27	ＲＣ9	5,829.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	1,477 ㎡	35.0 m x 44.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は「店舗」、３～９階は「貸事務所（フロア貸し）」の９階建店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	898.27	71.9	645.75	6,320	4,081,140	10.0	40,811,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	804.43	71.8	577.26	4,114	2,374,848	10.0	23,748,480
							0.0	0
3～ 4	事務所	817.56	85.2	696.69	2,981	2,076,833	3.0	6,230,499
							0.0	0
5～ 9	事務所	498.25	78.9	393.13	2,981	1,171,921	3.0	3,515,763
							0.0	0
～

計		5,829.07	78.6	4,582.04		16,469,259		94,599,693
								0

⑨年額支払賃料	16,469,259 円　×　12ヶ月　＝　 197,631,108 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,582.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	197,631,108 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 16,194,489 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	186,236,619 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	94,599,693 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 870,317 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	187,106,936 円　　　　（　 126,680 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７０４Ｔ　　　　-24	4,033 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,585	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,120 円/㎡　月額支払賃料（　 2,981 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０３０７０９Ｔ　　　　-17	3,166 ( 2,974)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 75.0]	100 [180.0]	2,696
c	１０３０７０２Ｔ　　　　-27	7,213 ( 6,958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [140.0]	100 [140.0]	3,067

横浜戸塚 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	15,900,000 円	1,590,000,000　×　　　　 1.0 ％
②維持管理費	6,072,933 円	202,431,108　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,620,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,515,000 円	1,590,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,590,000 円	1,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,590,000 円	1,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 44,287,933 円　（　　　　　　 29,985 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9035

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,590,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 5,829.07 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	110,346,000 円（　　　　　 74,710 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	187,106,936 円
②総費用	44,287,933 円
③純収益　①－②	142,819,003 円
④建物等に帰属する純収益	110,346,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	32,473,003 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,339,358 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,864 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 624,241,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 423,000 円／㎡）