鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０７１１Ｄ -2	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m国道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
b	１０３０３０８ -1	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ正方形	西22m県道、東2.8m、二方路		近商高度6種最高20m (100,300)
c	１０３０７１０Ｄ -1	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ台形	南東16m国道、北東5m、角地		２住居高度4種最高20m (80,200)
d	１０３０７１１ -25	横浜市戸塚区		建付地	（　）	長方形	北西17.1m国道、中間画地		２住居高度4種最高20m (70,200)
e	１０３０７１０Ｄ -3	横浜市瀬谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	北22m県道、東15.5m、南6.5m、三方路		準住居高度4種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 212,263	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	212,263	100 [ 68.3]	310,780	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	311,000
b	(　 ) 359,564	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	378,488	100 [ 118.3]	319,939		320,000
c	(　 ) 149,777	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	152,834	100 [ 72.5]	210,806		211,000
d	(　 ) 256,790	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	256,790	100 [ 95.2]	269,737		270,000
e	(　 ) 188,506	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	176,174	100 [ 69.9]	252,037		252,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.4	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.4	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 301,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,451,088	7,959,380	33,491,708	24,605,100	8,886,608	（　0.9497） 8,439,612	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	175,825,250 円　　　　（　 224,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	378.40	ＲＣ4	1,513.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	785 ㎡	32.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は共同住宅（１戸当たり５０㎡前後、計１８戸）を想定。内装等仕様は標準的。

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

店舗兼共同住宅ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	378.40	90.1	340.80	3,749	1,277,659	8.0	10,221,272
							0.0	0
2～ 2	住宅	378.40	80.5	304.80	2,362	719,938	1.0	719,938
							1.0	719,938
3～ 3	住宅	378.40	80.5	304.80	2,399	731,215	1.0	731,215
							1.0	731,215
4～ 4	住宅	378.40	80.5	304.80	2,437	742,798	1.0	742,798
							1.0	742,798
～

計		1,513.60	82.9	1,255.20		3,471,610		12,415,223
								2,193,951

⑨年額支払賃料	3,471,610 円　×　12ヶ月　＝　 41,659,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,255.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,659,320 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,571,559 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,287,761 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,415,223 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 116,703 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,193,951 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,046,624 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,451,088 円　　　　（　 52,804 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７０３Ｔ　　　　-31	2,734 ( 2,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [ 70.0]	3,945	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,774 円/㎡　月額支払賃料（　 3,749 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０７０３Ｔ　　　　-34	4,731 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [140.0]	100 [ 70.0]	3,714
c	１０３０７０３Ｔ　　　　-35	3,019 ( 2,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,664

横浜戸塚 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,457,000 円	351,000,000　×　　　　 0.7 ％
②維持管理費	1,285,780 円	42,859,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 531,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,983,500 円	351,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	351,000 円	351,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	351,000 円	351,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,959,380 円　（　　　　　　 10,139 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	351,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,513.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0657 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,605,100 円（　　　　　 31,344 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,451,088 円
②総費用	7,959,380 円
③純収益　①－②	33,491,708 円
④建物等に帰属する純収益	24,605,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,886,608 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,439,612 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,751 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,825,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜戸塚 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 5-7

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　野入　健一

印

TEL.

鑑定評価額

228,000,000 円

１㎡当たりの価格

290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区前田町５０３番１外				②地積　(㎡)	785 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	台形 1.2:1	事務所、店舗兼共同住宅等ＲＣ5F1B	中高層の店舗、マンション等が多い路線商業地域	北18m県道	水道、ガス、下水	東戸塚 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

店舗、事務所兼共同住宅等が
建ち並ぶ最寄り駅に近い路線
商業地域

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

東戸塚駅南西方

700m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因はないことから、当面は現状のまま推移していくが、長期的には敷地の集約化等により、建物を
中層店舗併用共同住宅等とした土地利用形態が多くなっていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 303,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 226,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市及び隣接する藤沢市、鎌倉市等の幹線道路沿いの路線商業地域である。主たる需要者は広域的に
沿道型サービス施設等の運営を展開する事業法人のほか、地元の個人事業主や法人であるが、近隣地域は東戸塚駅から
徒歩圏の立地特性から、画地規模によってはマンションデベロッパー等も需要者となり得る。商業地については、立地
条件や画地規模等により価格水準は異なり、また取引の絶対量も少ないため、中心的な価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、東戸塚駅から徒歩圏という立地特性から賃貸マンション等も見られるが、土地価格に見合った賃料水準が
形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。当該地域は一定の繁華性を有するが、投資リスクとの見合いか
ら、賃貸建物の建築目的での土地の新規取得は少ない。したがって、本件では市場の実態を反映し信頼性の高い比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　戸塚 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 228,000 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[100.0]

100
[ 77.8]

[100.0]
100

289,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界各国の積極的な財政政策と過去に例を見
ない金融政策により、相対的に収益性の安定
した国内不動産市場にも国内外の投資資金が
流入している。

店舗付きマンション等も見られる東戸塚駅徒
歩圏の路線商業地域である。地域要因に特段
の変動はなく、地価はほぼ横ばいで推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -15.0
環境　　　　　　  -8.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０７０５Ｄ -3	横浜市泉区		更地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
b	１０３０７０７Ｄ -1	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m県道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０３０３０９ -4	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東22m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０３０９０８ -26	藤沢市		貸家建付地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 298,561	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	297,964	100 [ 90.2]	330,337	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	330,000
b	(　 ) 352,924	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	319,877	100 [ 96.5]	331,479		331,000
c	(　 ) 413,990	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	378,236	100 [ 115.2]	328,330		328,000
d	(　 ) 252,207	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	251,703	100 [ 91.1]	276,293		276,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 303,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,517,339	7,943,132	33,574,207	24,605,100	8,969,107	（　0.9497） 8,517,961	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	177,457,521 円　　　　（　 226,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	378.40	ＲＣ4	1,513.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	785 ㎡	32.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は共同住宅（１戸当たり５０．８㎡、計１８戸）を想定。

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

店舗兼共同住宅ビルとして標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	378.40	90.1	340.80	3,755	1,279,704	8.0	10,237,632
							0.0	0
2～ 2	住宅	378.40	80.5	304.80	2,366	721,157	1.0	721,157
							1.0	721,157
3～ 3	住宅	378.40	80.5	304.80	2,403	732,434	1.0	732,434
							1.0	732,434
4～ 4	住宅	378.40	80.5	304.80	2,441	744,017	1.0	744,017
							1.0	744,017
～

計		1,513.60	82.9	1,255.20		3,477,312		12,435,240
								2,197,608

⑨年額支払賃料	3,477,312 円　×　12ヶ月　＝　 41,727,744 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,255.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,727,744 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,575,665 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,352,079 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,435,240 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 116,891 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,197,608 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,048,369 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,517,339 円　　　　（　 52,888 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７１１Ｔ　　　　-22	2,373 ( 2,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.5]	100 [100.0]	3,740	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,780 円/㎡　月額支払賃料（　 3,755 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０７１１Ｔ　　　　-23	3,256 ( 3,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.5]	100 [100.0]	3,869
c	１０３０７１１Ｔ　　　　-24	2,632 ( 2,483)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 78.5]	100 [100.0]	3,725

横浜戸塚 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,457,000 円	351,000,000　×　　　　 0.7 ％
②維持管理費	1,287,832 円	42,927,744　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 512,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,983,500 円	351,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	351,000 円	351,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	351,000 円	351,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,943,132 円　（　　　　　　 10,119 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	351,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,513.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0657 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,605,100 円（　　　　　 31,344 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,517,339 円
②総費用	7,943,132 円
③純収益　①－②	33,574,207 円
④建物等に帰属する純収益	24,605,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,969,107 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,517,961 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,851 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,457,521 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 226,000 円／㎡）