鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０７０７Ｄ -1	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m県道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０３０７１１Ｄ -1	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０３０７１１ -25	横浜市戸塚区		建付地	（　）	長方形	北西17.1m国道、中間画地		２住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０３０７１０Ｄ -8	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		近商高度6種最高20m 地区計画等 (90,300)
e	１０３０７１２ -25	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、南4m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 352,924	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	294,103	100 [ 65.0]	452,466	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	452,000
b	(　 ) 419,192	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	419,192	100 [ 83.1]	504,443		504,000
c	(　 ) 256,790	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	256,790	100 [ 62.2]	412,846		413,000
d	(　 ) 275,837	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	275,837	100 [ 65.2]	423,063		423,000
e	(　 ) 299,280	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	299,280	100 [ 68.1]	439,471		439,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -23.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -23.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 432,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,546,606	7,199,122	28,347,484	22,922,700	5,424,784	（　0.9497） 5,151,917	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	107,331,604 円　　　　（　 300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	230.00	ＲＣ6	1,380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	400 ％	400 ％	358 ㎡	10.9 m x 31.6 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中高層建物が多い路線商業地域で、賃貸需要が期待されるので、店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 79.2 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	75.0	172.50	3,850	664,125	10.0	6,641,250
							0.0	0
2～ 2	店舗	230.00	80.0	184.00	2,950	542,800	5.0	2,714,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	230.00	80.0	184.00	2,770	509,680	3.0	1,529,040
							0.0	0
4～ 6	事務所	230.00	80.0	184.00	2,700	496,800	3.0	1,490,400
							0.0	0
～

計		1,380.00	79.2	1,092.50		3,207,005		15,355,490
								0

⑨年額支払賃料	3,207,005 円　×　12ヶ月　＝　 38,484,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,092.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,484,060 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,078,725 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,405,335 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,355,490 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 141,271 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,546,606 円　　　　（　 99,292 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７０６Ｔ　　　　-35	2,133 ( 2,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,952	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,962 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０７０６Ｔ　　　　-36	1,644 ( 1,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 69.0]	100 [ 94.0]	2,880
c	１０３０７０６Ｔ　　　　-37	3,090 ( 2,958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	3,027

横浜戸塚 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,635,000 円	327,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,154,522 円	38,484,060　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 976,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,779,500 円	327,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	327,000 円	327,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	327,000 円	327,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,199,122 円　（　　　　　　 20,109 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	327,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,380.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0657 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,922,700 円（　　　　　 64,030 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,546,606 円
②総費用	7,199,122 円
③純収益　①－②	28,347,484 円
④建物等に帰属する純収益	22,922,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,424,784 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,151,917 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,391 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,331,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 300,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜戸塚 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 5-5

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　田中　伸佳

印

TEL.

鑑定評価額

149,000,000 円

１㎡当たりの価格

417,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区戸塚町字三丁目３９７０番５				②地積　(㎡)	358 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 準防（その他）高度6種最高20m (90,400)
	1:3	診療所ＲＣ6	中層店舗、事務所が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	西16m国道	水道、ガス、下水	戸塚 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

戸塚駅南西方

600m

法令

規制

近商
(90,400)
準防
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

戸塚駅周辺の道路状況は、アンダーパスの完成により利便性が向上した。新型コロナは、飲食店等のサービス業
に影響を及ぼしている。２０２２年完成予定の「中外ライフサイエンスパーク横浜」が待ち望まれる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 440,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 280,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市戸塚区を中心に、周辺市区の駅周辺及び幹線道路沿線の商業地域一帯と判定した。主な需要者は、
収益獲得を目的とした投資家・事業家又は不動産業者等であると考える。需要者は収益性の高いエリアを中心に購入の
意思決定をしている。近隣地域の南方では中外製薬の研究所等の建築工事が進行しており、周辺地域の商業活性化が期
待されている。取引価格帯は敷地の規模・画地形状、容積率・用途等により異なるため、明確な価格水準は無い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は国道１号線に接道する賃貸ビル等が多い商業地域である。収益性を反映する収益価格は、商業地域において重
要性の高いものであるが、近隣地域は戸塚駅前中心部からやや離れており、資産価値に見合った収益性が無いため、低
位に試算された。当該地域では実需での取引が多いものと判断され、したがって、市場性を反映する比準価格を重視し
、収益価格を関連付け、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　戸塚 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 918,000 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[100.0]

100
[216.2]

[100.0]
100

416,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    417,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

戸塚区の人口は微増傾向で推移。中外製薬の
研究所・福利厚生施設等の建築が進行してい
る。戸塚駅周辺の今後の状況に要注目。

国道１号線（東海道）に接道する商業地であ
るが、駅前商業地の中心部からやや離れてお
り、人の流れも少ないエリアに位置する。

地域の標準的な画地であり、特段の個別的要
因は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +89.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０７１１Ｄ -1	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０３０７０５Ｄ -19	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０３０６０３ -501	横浜市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東6m、角地		商業高度6種最高20m (100,360)
d	１０３０６１０ -501	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	長方形	北東10.9m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 419,192	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	382,227	100 [ 86.4]	442,392	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	442,000
b	(　 ) 454,681	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	413,346	100 [ 82.8]	499,210		499,000
c	(　 ) 453,823	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	404,477	100 [ 96.5]	419,147		419,000
d	(　 ) 455,009	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	426,438	100 [ 96.9]	440,080		440,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 440,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,670,225	7,596,162	28,074,063	23,004,500	5,069,563	（　0.9497） 4,814,564	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	100,303,417 円　　　　（　 280,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	232.75	ＲＣ6	1,396.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	400 ％	400 ％	358 ㎡	10.9 m x 31.6 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地条件、賃貸需要、行政上の規制、立地条件等を総合的に勘案して、１～２階：店舗、３～６階：事務所を想定した。

⑦有効率　 85.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	232.75	85.5	199.00	3,337	664,063	10.0	6,640,630
							0.0	0
2～ 2	店舗	232.75	85.5	199.00	2,567	510,833	5.0	2,554,165
							0.0	0
3～ 3	事務所	232.75	85.5	199.00	2,567	510,833	3.0	1,532,499
							0.0	0
4～ 6	事務所	232.75	85.5	199.00	2,567	510,833	3.0	1,532,499
							0.0	0
～

計		1,396.50	85.5	1,194.00		3,218,228		15,324,791
								0

⑨年額支払賃料	3,218,228 円　×　12ヶ月　＝　 38,618,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,194.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,618,736 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,089,499 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,529,237 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,324,791 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 140,988 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,670,225 円　　　　（　 99,638 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７０８Ｔ　　　　-34	3,267 ( 3,156)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 87.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,626	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,588 円/㎡　月額支払賃料（　 2,567 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０３０７０８Ｔ　　　　-35	3,399 ( 3,254)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,502
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜戸塚 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,986,000 円	331,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,158,562 円	38,618,736　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 976,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,813,500 円	331,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	331,000 円	331,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	331,000 円	331,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,596,162 円　（　　　　　　 21,218 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	331,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,396.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0657 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,004,500 円（　　　　　 64,258 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,670,225 円
②総費用	7,596,162 円
③純収益　①－②	28,074,063 円
④建物等に帰属する純収益	23,004,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,069,563 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,814,564 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,449 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,303,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 280,000 円／㎡）