鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０７０５Ｄ -8	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０３０７０７Ｄ -1	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m県道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０３０７１１ -25	横浜市戸塚区		建付地	（　）	長方形	北西17.1m国道、中間画地		２住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０３０７１１Ｄ -1	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
e	１０３０７０１Ｄ -13	横浜市戸塚区		建付地	（　）	長方形	南西18m県道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 290,859	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	285,156	100 [ 61.8]	461,417	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	461,000
b	(　 ) 352,924	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	294,103	100 [ 68.7]	428,098		428,000
c	(　 ) 256,790	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	256,790	100 [ 59.9]	428,698		429,000
d	(　 ) 419,192	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	419,192	100 [ 83.6]	501,426		501,000
e	(　 ) 242,702	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	236,991	100 [ 54.7]	433,256		433,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 450,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,162,470	2,712,898	10,449,572	8,412,000	2,037,572	（　0.9497） 1,935,082	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	40,314,208 円　　　　（　 292,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	108.37	ＲＣ5	516.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	400 ％	400 ％	138 ㎡	11.5 m x 12.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

現況建物を最有効使用と判定しほぼ同等の１階店舗、２階以上を事務所として想定した。

⑦有効率　 79.3 ％
の理由

標準的な共用部分割合を基準に想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.37	73.2	79.28	3,986	316,010	10.0	3,160,100
							0.0	0
2～ 4	事務所	108.37	82.7	89.57	2,657	237,987	6.0	1,427,922
							0.0	0
5～ 5	事務所	83.12	74.0	61.53	2,524	155,302	6.0	931,812
							0.0	0
～

～

計		516.60	79.3	409.52		1,185,273		8,375,678
								0

⑨年額支払賃料	1,185,273 円　×　12ヶ月　＝　 14,223,276 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 409.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,223,276 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,137,862 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,085,414 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,375,678 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,056 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,162,470 円　　　　（　 95,380 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７０２Ｔ　　　　-26	3,051 ( 2,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	2,371	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,670 円/㎡　月額支払賃料（　 2,657 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０７０２Ｔ　　　　-28	3,287 ( 3,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,320
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜戸塚 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	600,000 円	120,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	426,698 円	14,223,276　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 426,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,020,000 円	120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,712,898 円　（　　　　　　 19,659 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 516.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0657 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,412,000 円（　　　　　 60,957 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,162,470 円
②総費用	2,712,898 円
③純収益　①－②	10,449,572 円
④建物等に帰属する純収益	8,412,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,037,572 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,935,082 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,022 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,314,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 292,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜戸塚 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 5-3

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　中島　雄二

印

TEL.

鑑定評価額

59,600,000 円

１㎡当たりの価格

432,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区戸塚町字二ノ区１２１番５				②地積　(㎡)	138 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 準防（その他）高度6種最高20m (90,400)
	1:1	店舗兼事務所ＲＣ5	中層店舗ビル、営業所等が建ち並ぶ商業地域	西7m市道	水道、ガス、下水	戸塚 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

戸塚駅へ向かう道路沿いの既
成の近隣商業地域

街

路

７ｍ市道

交通

施設

戸塚駅南西方

400m

法令

規制

近商
(90,400)
準防
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの既成商業地域であり小規模画地を敷地とする古い建物が多いが、今後は建物の建替えと共に、画地の
統合・再編等が漸次進行していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 445,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 294,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市内から湘南地区内で鉄道駅から近い普通商業地域。需要者は、個人・法人の商事事業者のほか、
建物賃貸を業とする不動産業者も含まれる。旧来型の物販店舗等に対する需要は弱いものの、立地条件が良好な物件に
対する需要は然程低くはない。上物は無価値又は低廉な額で取引される傾向があり、また、取引価格は個別性を反映す
るケースが多いが、土地総額で５～７千万円位が需要の中心価格帯と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中小規模の土地が多く上物付でも然程高額とはならないため、自用目的の需要が相当大部分を占めている。また、本件
収益価格は長期的観点からリスク等を見込んだ想定上の数値を採用して試算されている側面がある。よって、取引市場
の動向と実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、単価と総額の
バランスからみた市場性も妥当であることを確認して、対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　戸塚 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 918,000 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[100.0]

100
[208.4]

[100.0]
100

432,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    432,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の拡大により経済
活動の全般について先行き不透明感が浸透し
ており、区内商業地の需要についても低迷す
る事態となった。

地域要因の変動は特に無い。戸塚駅西口再開
発事業の波及効果も落着き、地価は横這い圏
内にある。

個別的要因の変動は無い。代替・競争関係に
ある他の不動産と比較して、競争力は普通程
度である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　 +5.0
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０４１１ -501	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	西10m県道、中間画地		商業高度6種最高20m (100,400)
b	１０３０４１１ -13	横浜市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、北西6m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)
c	１０３０６０３ -501	横浜市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東6m、角地		商業高度6種最高20m (100,360)
d	１０３０６１０ -501	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	長方形	北東10.9m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 446,468	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	449,593	100 [ 104.0]	432,301	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	432,000
b	(　 ) 424,004	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	406,640	100 [ 92.2]	441,041		441,000
c	(　 ) 453,823	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	433,509	100 [ 94.6]	458,255		458,000
d	(　 ) 455,009	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	457,739	100 [ 101.8]	449,645		450,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.5
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.5
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 445,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,194,879	3,032,144	11,162,735	9,113,000	2,049,735	（　0.9497） 1,946,633	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	40,554,854 円　　　　（　 294,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	ＲＣ5	550.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	400 ％	400 ％	138 ㎡	11.5 m x 12.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～５階は事務所、　　　　　　　　　各階ともフロア貸し。

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	75.0	82.50	4,000	330,000	8.0	2,640,000
							0.0	0
2～ 5	事務所	110.00	80.0	88.00	2,700	237,600	4.0	950,400
							0.0	0
～

～

～

計		550.00	79.0	434.50		1,280,400		6,441,600
								0

⑨年額支払賃料	1,280,400 円　×　12ヶ月　＝　 15,364,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 434.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,364,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,229,184 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,135,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,441,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,263 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,194,879 円　　　　（　 102,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７０９Ｔ　　　　-15	2,614 ( 2,531)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,695	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,709 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０７０９Ｔ　　　　-16	3,271 ( 3,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [102.5]	100 [100.0]	2,728
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜戸塚 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	780,000 円	130,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	460,944 円	15,364,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 426,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,105,000 円	130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,032,144 円　（　　　　　　 21,972 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0657 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,113,000 円（　　　　　 66,036 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,194,879 円
②総費用	3,032,144 円
③純収益　①－②	11,162,735 円
④建物等に帰属する純収益	9,113,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,049,735 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,946,633 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,106 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,554,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 294,000 円／㎡）