鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０４１２ -33	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	南西10.8m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,648)
b	１０３０４１２ -23	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南西11.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 地区計画等 (100,696)
c	１０３０３０９ -15	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、北8m、角地		商業高度7種最高31m (100,534)
d	１０３０４１０ -4	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,480)
e	１０３０５０８ -39	横浜市港南区		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,102,494	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,096,982	100 [ 111.9]	980,324	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	980,000
b	(　 ) 887,220	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.9]	805,749	100 [ 92.8]	868,264		868,000
c	(　 ) 812,146	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	787,463	100 [ 80.5]	978,215		978,000
d	(　 ) 687,883	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	620,345	100 [ 65.3]	949,992		950,000
e	(　 ) 597,282	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	598,477	100 [ 61.6]	971,554		972,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 924,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,820,818	9,197,969	37,622,849	28,523,400	9,099,449	（　0.9266） 8,431,549	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	179,394,660 円　　　　（　 780,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	178.60	ＲＣ7F1B	1,357.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	230 ㎡	11.8 m x 19.8 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階付地上７階建ての店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	90.04	63.5	57.20	4,736	270,899	10.0	2,708,990
							0.0	0
1～ 1	店舗	178.60	81.6	145.76	6,766	986,212	10.0	9,862,120
							0.0	0
2～ 7	事務所	178.60	81.6	145.76	3,383	493,106	6.0	2,958,636
							0.0	0
塔屋 1～ 1		17.50

～

計		1,357.74	79.4	1,077.52		4,215,747		30,322,926
								0

⑨年額支払賃料	4,215,747 円　×　12ヶ月　＝　 50,588,964 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,077.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,588,964 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,047,117 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,541,847 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,322,926 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 278,971 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,820,818 円　　　　（　 203,569 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７１１Ｔ　　　　-19	3,037 ( 2,873)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,401	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,400 円/㎡　月額支払賃料（　 3,383 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０７１１Ｔ　　　　-20	3,033 ( 2,869)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,396
c	１０３０７１１Ｔ　　　　-21	3,213 ( 2,958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,415

横浜戸塚 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,055,000 円	411,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,517,669 円	50,588,964　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,309,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,493,500 円	411,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	411,000 円	411,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	411,000 円	411,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,197,969 円　（　　　　　　 39,991 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9266

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	411,000,000 円	設計監理料率　 294,000 円／㎡　×　 1,357.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,523,400 円（　　　　　 124,015 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,820,818 円
②総費用	9,197,969 円
③純収益　①－②	37,622,849 円
④建物等に帰属する純収益	28,523,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,099,449 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,431,549 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,659 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179,394,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 780,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜戸塚 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 5-1

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　石川　伸彦

印

TEL.

鑑定評価額

207,000,000 円

１㎡当たりの価格

900,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	730,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区戸塚町字一丁目４０９２番５				②地積　(㎡)	230 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度7種最高31m (100,600)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ7F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域	南東（駅前広場）県道	水道、ガス、下水	戸塚 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 10 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.8 ｍ、奥行　約　　 19.8 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前広場に接面する店舗兼事
務所ビル等が建ち並ぶ商業地
域

街

路

駅前広場接面

交通

施設

戸塚駅西方

200m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

将来については、戸塚駅周辺の再開発事業の効果の波及を受けて、ターミナル駅前商業地域として現状を維持し
て推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 921,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 749,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市、藤沢市等の隣接市の駅前商業地域及びそれに準ずる地域であり中心となる需要者は、資金調達力
を有する法人、地元有力企業のほか、一部に低金利を背景に良好な資金調達環境から個人投資家の参入も考えられる。
新型コロナウイルス感染症拡大の影響による新状態での変化、対応、不安等で需要はやや弱含みとなっている。取引に
おける中心価格帯は、立地条件、取引規模等の個別性が強く一概に把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は安定した資産価値を有する駅前商業地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する実際の取
引を基礎とした商業性を有する不動産の経済価値を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸収益による収益性・
投資採算性を反映した価格であるが想定要素を含み流動的な価格である。本件では市場性を反映した実証的な比準価格
を中心に、流動的な収益価格を関連づけ、周辺に所在する標準地の価格動向も勘案し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    918,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　戸塚 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    898,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大による新常態
への変化に対応し商業用途不動産の需要は弱
含んでいる。

戸塚駅周辺では再開発事業の影響で商況が好
調であったが新型コロナウイルス感染症拡大
による影響で実店舗での消費需要低迷が危惧
されている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

+0.2 ％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０４１２ -33	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	南西10.8m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,648)
b	１０３０３０４ -7	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	南西25m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,800)
c	１０３０４１３ -28	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	長方形	南20m県道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,500)
d	１０３０４１０ -19	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	南西25m国道、南東5.8m、角地		商業高度7種最高31m (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,102,494	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,117,929	100 [ 122.9]	909,625	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	910,000
b	(　 ) 1,352,459	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,383,566	100 [ 152.2]	909,045		909,000
c	(　 ) 1,584,150	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,615,833	100 [ 170.6]	947,147		947,000
d	(　 ) 1,636,520	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,606,332	100 [ 175.1]	917,380		917,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +60.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +90.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +70.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 921,000 円／㎡]

横浜戸塚 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,013,128	9,094,304	36,918,824	28,176,400	8,742,424	（　0.9266） 8,100,730	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	172,355,957 円　　　　（　 749,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	178.60	ＲＣ7F1B	1,357.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	230 ㎡	11.8 m x 19.8 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１～地上１階を店舗、２階以上を事務所として各階３０㎡～１００㎡程度の部分貸しを想定。

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

類似建物標準的共有部分割合を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	90.04	63.5	57.20	4,342	248,362	10.0	2,483,620
							0.0	0
1～ 1	店舗	178.60	81.6	145.76	6,680	973,677	10.0	9,736,770
							0.0	0
2～ 7	事務所	178.60	81.6	145.76	3,340	486,838	6.0	2,921,028
							0.0	0
～

～

計		1,357.74	79.4	1,077.52		4,143,067		29,746,558
								0

⑨年額支払賃料	4,143,067 円　×　12ヶ月　＝　 49,716,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,077.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,716,804 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,977,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,739,460 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,746,558 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 273,668 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,013,128 円　　　　（　 200,057 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７０２Ｔ　　　　-25	4,033 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [120.0]	100 [ 90.0]	3,772	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,368 円/㎡　月額支払賃料（　 3,340 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０７０２Ｔ　　　　-27	7,213 ( 6,958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [150.0]	100 [150.0]	3,238
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜戸塚 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,030,000 円	406,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,491,504 円	49,716,804　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,309,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,451,000 円	406,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	406,000 円	406,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	406,000 円	406,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,094,304 円　（　　　　　　 39,540 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9266

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	406,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 1,357.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,176,400 円（　　　　　 122,506 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,013,128 円
②総費用	9,094,304 円
③純収益　①－②	36,918,824 円
④建物等に帰属する純収益	28,176,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,742,424 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,100,730 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,221 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,355,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 749,000 円／㎡）