鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０７１０Ｄ -7	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０３０７１０ -4	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4.5m私道、中間画地		２住居高度4種最高20m (70,180)
c	１０３０７０４Ｄ -2	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.8m市道、北東6m、二方路		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０３０７１０ -2	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	１０３０７１０ -22	横浜市戸塚区		更地	（　）	不整形	北西7m市道、東6.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 269,242	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	261,323	100 [ 94.5]	276,532	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 249,965	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	247,965	100 [ 83.7]	296,254		305,000
c	(　 ) 247,921	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	239,737	100 [ 92.6]	258,895		267,000
d	(　 ) 256,291	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	251,470	100 [ 92.1]	273,040		281,000
e	(　 ) 242,227	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	245,691	100 [ 104.6]	234,886		242,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 276,000 円／㎡]

横浜戸塚 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,505,283	581,150	2,924,133	1,773,100	1,151,033	（　0.9715） 1,118,229	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	23,296,438 円　　　　（　 132,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	176 ㎡	12.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３５㎡前後のファミリータイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,954	136,780	1.0	136,780
							1.0	136,780
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,994	139,580	1.0	139,580
							1.0	139,580
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		276,360		276,360
								276,360

⑨年額支払賃料	276,360 円　×　12ヶ月　＝　 3,316,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,316,320 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 140,333 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,367,987 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	276,360 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,653 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 276,360 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 134,643 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,505,283 円　　　　（　 19,916 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７０４Ｔ　　　　-7	1,886 ( 1,886)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,171	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,080 円/㎡　月額支払賃料（　 1,994 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０７０４Ｔ　　　　-8	1,839 ( 1,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [102.0]	100 [108.0]	1,987
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜戸塚 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,000 円	23,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	105,250 円	3,508,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,300 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 581,150 円　（　　　　　　 3,302 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,773,100 円（　　　　　 10,074 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,505,283 円
②総費用	581,150 円
③純収益　①－②	2,924,133 円
④建物等に帰属する純収益	1,773,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,151,033 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,118,229 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,354 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,296,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜戸塚 -30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 -30

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　榎本　一裕

印

TEL.

鑑定評価額

47,500,000 円

１㎡当たりの価格

270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区平戸４丁目１７４０番８０｢平戸４－２１－５｣				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南4.5m市道	水道、ガス、下水	東戸塚 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、４．５
ｍ市道

交通

施設

東戸塚駅北東方

950m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

熟成度の高い住宅地域であり、今後も現環境維持と予測する。東戸塚駅徒歩圏で住環境も良好だが、圏内の他の
地域と比較して割高感があるため、地価は微減傾向と思料する。また、新型コロナの動向も注視すべきである。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 274,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ線、京急線、市営地下鉄線沿線で、概ね横浜市南部から隣接市に至る最寄駅徒歩圏の住宅地域一円。
需要者は、東京・横浜の中心部に通勤する勤労者層が中心であり、圏外からの転入者も認められる。居住環境、利便性
が良好な住宅地であるため、総額が手頃な物件の需要は底堅いが、総額が張る中規模物件の動きは弱含みとなっている
。土地は概ね１５０㎡で４０００万円前後、新築戸建は概ね１３０㎡で６０００万円程度が中心価格帯となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺では賃貸需要も認められるが、共同住宅建築目的の土地取引は少なく、取引の中心は自用の居住用物件である。よ
って、不動産価格は主として居住の快適性・利便性の良否の基づき形成されるため、現実の不動産市場の需給動向を反
映した比準価格の規範性は高く説得力を有するが、収益性を反映した収益価格の信頼性はやや劣ると判断する。したが
って、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、更に予測の原則等にも留意し、鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    273,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　戸塚（県） -1              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    270,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微増傾向で推移している。不動
産市況全般は新型コロナの影響から持ち直し
つつあるが、地価については二極分化が更に
進行している。

東戸塚駅徒歩圏の住環境良好な住宅地域であ
るが、周辺類似地域と比較して価格水準が高
位であるため、需要は弱含みであり地価は微
減傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０７１０ -22	横浜市戸塚区		更地	（　）	不整形	北西7m市道、東6.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０３０７０７Ｄ -13	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０３０７１０ -2	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０３０７１０Ｄ -7	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,227	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	264,345	100 [ 104.9]	251,997	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	260,000
b	(　 ) 238,971	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	232,177	100 [ 90.7]	255,983		264,000
c	(　 ) 256,291	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	251,216	100 [ 91.2]	275,456		284,000
d	(　 ) 269,242	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	261,059	100 [ 93.5]	279,207		288,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 274,000 円／㎡]

横浜戸塚 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,649,366	585,383	3,063,983	1,773,100	1,290,883	（　0.9715） 1,254,093	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	26,126,938 円　　　　（　 148,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	176 ㎡	12.0 m x 14.8 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸市場の動向、画地の規模・形状、公法上の規制等を考慮し、「平均賃貸面積３５㎡程度・上下各２戸」の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	2,037	142,590	2.0	285,180
							1.0	142,590
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	2,079	145,530	2.0	291,060
							1.0	145,530
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		288,120		576,240
								288,120

⑨年額支払賃料	288,120 円　×　12ヶ月　＝　 3,457,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,457,440 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 145,978 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,503,462 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	576,240 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,532 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 288,120 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 140,372 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,649,366 円　　　　（　 20,735 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７０５Ｔ　　　　-10	3,029 ( 3,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [106.0]	100 [112.0]	100 [ 98.0]	2,170	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,170 円/㎡　月額支払賃料（　 2,079 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０７０４Ｔ　　　　-8	1,839 ( 1,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,036
c	１０３０７０５Ｔ　　　　-9	2,815 ( 2,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,313

横浜戸塚 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,000 円	23,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	109,483 円	3,649,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,300 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 585,383 円　（　　　　　　 3,326 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,773,100 円（　　　　　 10,074 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,649,366 円
②総費用	585,383 円
③純収益　①－②	3,063,983 円
④建物等に帰属する純収益	1,773,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,290,883 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,254,093 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,126 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,126,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,000 円／㎡）