鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０７０５Ｄ -3	横浜市泉区		更地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
b	１０３０４１０ -9	横浜市鶴見区		更地	（　）	長方形	東8m市道、西2m、二方路		１住居高度4種最高20m (80,200)
c	１０３０４０６ -27	横浜市鶴見区		更地	（　）	長方形	北6.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０３０４０９ -22	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
e	１０３０４０９ -11	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m県道、西6m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 298,561	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	311,001	100 [ 92.1]	337,678	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	344,000
b	(　 ) 310,931	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	312,797	100 [ 93.1]	335,980		343,000
c	(　 ) 303,358	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	305,785	100 [ 93.1]	328,448		335,000
d	(　 ) 273,427	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	275,888	100 [ 85.0]	324,574		331,000
e	(　 ) 242,494	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	235,600	100 [ 78.9]	298,606		305,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 342,000 円／㎡]

横浜戸塚 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,574,694,146	1,164,118,907	10	743,000	2,487.60	280,000	4,022.55
⑧開発法による価格	410,575,239 円　　　　（　 322,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 -28　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,277 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,277.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
893.35 ㎡	4,022.55 ㎡	2,487.60 ㎡	1,534.95 ㎡	2,487.60 ㎡	ＲＣ・6F ( 35 戸) 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 70.0 ％）	（ 315.0 ％）	（ 194.8 ％）	（ 120.2 ％）	（ 61.84 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	31.3 ｍ 38.4 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

743,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 743,000 円／㎡　　×　　 2,487.60 ㎡　　＝　　　　 1,848,286,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,848,286,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 280,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 288,400 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 288,400 円／㎡　　×　　　 4,022.55 ㎡　　＝　　　　 1,160,103,420 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	横浜市は開発負担金の徴収をしていないため。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,848,286,800 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 184,828,680 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,344,932,100 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	21 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	92,414,340 円	( 5 ％)	×　　0.9236	（ 10 ヶ月）	＝　　 85,353,884 円
	販売総額(2期)	92,414,340 円	( 5 ％)	×　　0.8807	（ 16 ヶ月）	＝　　 81,389,309 円
	販売総額(3期)	1,663,458,120 円	( 90 ％)	×　　0.8464	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,407,950,953 円
収入合計		－	－	－	－	1,574,694,146 円
支出	建築工事費(1期)	116,010,342 円	( 10 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 108,864,105 円
	建築工事費(2期)	116,010,342 円	( 10 ％)	×　　0.8877	（ 15 ヶ月）	＝　　 102,982,381 円
	建築工事費(3期)	928,082,736 円	( 80 ％)	×　　0.8464	（ 21 ヶ月）	＝　　 785,529,228 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	92,414,340 円	( 50 ％)	×　　0.9236	（ 10 ヶ月）	＝　　 85,353,884 円
	販売管理費(2期)	92,414,340 円	( 50 ％)	×　　0.8807	（ 16 ヶ月）	＝　　 81,389,309 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,164,118,907 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,574,694,146 円　　－　　　　　　 1,164,118,907 円　　＝　　　　　 410,575,239 円 322,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜戸塚 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 -28

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　平松　秀行

印

TEL.

鑑定評価額

424,000,000 円

１㎡当たりの価格

332,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区品濃町５５７番２				②地積　(㎡)	1,277 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (80,200)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ6	中高層のマンションが建ち並ぶ住宅地域	西6.5m市道、北側道	水道、ガス、下水	東戸塚 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 300 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、６．
５ｍ市道

交通

施設

東戸塚駅北東方

900m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

新型コロナウイルス感染症拡大の影響が一時的にあったものの、直近では安定水準まで戻りつつある。中高層共
同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後は概ね安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 346,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 319,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、横浜市・川崎市・鎌倉市及びその周辺市等に広がる中高層共同住宅地域一円である。中心となる
需要者は、都心通勤者であるサラリーマンへのマンション販売を目論むデベロッパー等である。最寄駅徒歩圏の利便性
の良好な地域であり、需要は比較的安定している。取引の中心格帯については、立地・規模等により異なり、一概に見
出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

マンション素地を求めるデベロッパー等が中心となる需要者であり、これらの需要者は取引の意思決定において投資採
算性を重視する傾向が強く、これらを反映した開発法による価格の信頼性は高い。一方、これらの需要者はマンション
適地の周辺取引市場等も重視することから、市場の実態を反映した比準価格の信頼性も高い。よって、本件では、比準
価格と開発法による価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、前記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　戸塚 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 438,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[131.9]

[102.0]
100

332,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    333,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

戸塚区の人口は近年微増傾向で推移している
。地価は、上昇から下落へ転じたが、利便性
の違いによる二極化はいまだ健在である。

最寄駅徒歩圏の利便性の良好な地域であり、
マンション適地の需要は概ね横ばい傾向で推
移している。

格別の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０４１０ -9	横浜市		更地	（　）	長方形	東8m市道、西2m、二方路		１住居高度4種最高20m (80,200)
b	１０３０４０６ -27	横浜市		更地	（　）	長方形	北6.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０３０４０９ -22	横浜市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０３０４０９ -11	横浜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m県道、西6m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 318,793	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	309,508	100 [ 93.1]	332,447	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	339,000
b	(　 ) 303,435	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	303,435	100 [ 83.3]	364,268		372,000
c	(　 ) 273,427	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	265,463	100 [ 97.0]	273,673		279,000
d	(　 ) 242,494	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	233,167	100 [ 78.5]	297,028		303,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 346,000 円／㎡]

横浜戸塚 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を、分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,461,117,671	1,054,004,661	10	684,000	2,487.60	250,000	4,022.55
⑧開発法による価格	407,113,010 円　　　　（　 319,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 -28　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,277 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,277.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
893.35 ㎡	4,022.55 ㎡	2,487.60 ㎡	1,534.95 ㎡	2,487.60 ㎡	ＲＣ・6F ( 35 戸) 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 70.0 ％）	（ 315.0 ％）	（ 194.8 ％）	（ 120.2 ％）	（ 61.84 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	31.3 ｍ 38.4 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

684,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 684,000 円／㎡　　×　　 2,487.60 ㎡　　＝　　　　 1,701,518,400 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,701,518,400 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 257,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 257,500 円／㎡　　×　　　 4,022.55 ㎡　　＝　　　　 1,035,806,625 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	横浜市では、開発負担金の徴収がないため。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,701,518,400 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 170,151,840 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,205,958,465 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	15 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	102,091,104 円	( 6 ％)	×　　0.9236	（ 10 ヶ月）	＝　　 94,291,344 円
	販売総額(2期)	68,060,736 円	( 4 ％)	×　　0.8877	（ 15 ヶ月）	＝　　 60,417,515 円
	販売総額(3期)	1,531,366,560 円	( 90 ％)	×　　0.8531	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,306,408,812 円
収入合計		－	－	－	－	1,461,117,671 円
支出	建築工事費(1期)	103,580,663 円	( 10 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 97,200,094 円
	建築工事費(2期)	103,580,663 円	( 10 ％)	×　　0.8948	（ 14 ヶ月）	＝　　 92,683,977 円
	建築工事費(3期)	828,645,300 円	( 80 ％)	×　　0.8531	（ 20 ヶ月）	＝　　 706,917,305 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	85,075,920 円	( 50 ％)	×　　0.9459	（ 7 ヶ月）	＝　　 80,473,313 円
	販売管理費(2期)	85,075,920 円	( 50 ％)	×　　0.9019	（ 13 ヶ月）	＝　　 76,729,972 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,054,004,661 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,461,117,671 円　　－　　　　　　 1,054,004,661 円　　＝　　　　　 407,113,010 円 319,000 円／㎡