別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
横浜戸塚 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 -12 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　平松　秀行 印  TEL.
鑑定評価額 38,400,000 円  １㎡当たりの価格 251,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区吉田町字横町１０２０番２
 ②地積
　(㎡)		 153  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)
準防
（その他）
高度3種最高15m


(70,150)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する既成
住宅地域		 南西5m市道 水道、ガス、下水 戸塚

920m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西    20 ｍ、南   200 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路背後の一般住宅を中
心とした住宅地域		 街

路		 基準方位　北、５ｍ
市道		 交通

施設		 戸塚駅北東方

920m		 法令

規制		 １中専
(70,150)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 新型コロナウイルス感染症拡大の影響が一時的にあったものの、直近では安定水準まで戻っている。一般住宅地
として熟成した地域であり、今後も概ね安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    253,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    161,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ東海道本線・ＪＲ横須賀線・横浜市営地下鉄ブルーライン線沿線に広がる一般住宅地域であ
る。中心となる需要者は、横浜・川崎又は都心通勤者であるサラリーマン等である。最寄駅徒歩圏の利便性が良好な地
域であり、需給は安定的である。取引の中心となる価格帯は、新築戸建で３，５００万円～４，０００万円程度である
。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅等を中心とした地域である。中心となる需要者は自己利用目的のエンドユーザーであり、これら
の需要者は、取引の意思決定に当たっては居住の快適性・利便性等を特に重視する傾向が強い。したがって、市場の実
態を反映した比準価格の相対的信頼性は高く、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地と
の検討も踏まえ、前記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　戸塚 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    220,000 円／㎡		 [ 95.9]
100		 100
[101.0]		 100
[ 85.6]		 [102.0]
100		 249,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    248,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 戸塚区の人口は近年微増傾向で推移している
。地価は、上昇から下落へ転じたが、利便性
の違いによる二極化はいまだ健在である。


新型コロナウイルス感染症に伴う緊急事態宣
言により、需要は一時的に低調になったもの
の、直近では概ね安定水準まで戻っている。


格別の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０３０７
１０Ｄ
-21		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.5m市道
、北西4m、
角地
１中専
高度3種最高15m
(80,150)
b １０３０７
１１
-25		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西17.1m国
道、中間画地
２住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０３０７
１１
-30		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5.1m私道
、中間画地
１中専
高度3種最高15m
(70,150)
d １０３０７
０５Ｄ
-8		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m県道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
e １０３０７
０５Ｄ
-35		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
213,288  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
204,968 		 100
[ 100.0]
204,968 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
209,000 
b (　           ) 
256,790  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
258,074 		 100
[ 103.8]
248,626 
254,000 
c (　           ) 
255,144  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
259,272 		 100
[ 101.0]
256,705 
262,000 
d (　           ) 
290,859  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
288,293 		 100
[ 108.2]
266,445 
272,000 
e (　           ) 
209,784  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
207,522 		 100
[  99.0]
209,618 
214,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    253,000 円／㎡]  



横浜戸塚 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,392,024 
940,406 
4,451,618 
3,261,960 
1,189,658 		 （　0.9718）
1,156,110 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     24,598,085 円　　　　（　    161,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.02 ＬＳ3 276.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度3種最高15m
 70 ％   150 ％   150 ％   153 ㎡      7.9 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅（各階２戸計６戸、平均専有面積３３㎡）を想定した。 ⑦有効率　  73.8 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
92.02 
73.8 
67.87 
2,121 
143,952 		 2.0  287,904 
1.0  143,952 

 2～ 2		 住宅
92.02 
73.8 
67.87 
2,212 
150,128 		 2.0  300,256 
1.0  150,128 

 3～ 3		 住宅
92.02 
73.8 
67.87 
2,273 
154,269 		 2.0  308,538 
1.0  154,269 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
276.06 
73.8 
203.61 

448,349 		 896,698 
448,349 
⑨年額支払賃料        448,349 円　×　12ヶ月　＝　       5,380,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     203.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,380,188 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       215,208 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,164,980 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           896,698 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,608 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          448,349 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         218,436 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,392,024 円　　　　（　        35,242 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０３０７１２
Ｔ
　　　　-7		 3,180  
(   3,048) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[115.0]		 100
[ 97.0]
2,880 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,309 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,212 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０３０７１２
Ｔ
　　　　-8		 2,243  
(   2,243) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,289 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜戸塚 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 221,000 円  　　　　     44,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 161,406 円  　　　        5,380,188　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       93,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      375,700 円  　　　　     44,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,200 円  　　　　     44,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,200 円  　　　　     44,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         940,406 円　（　　　　　　         6,146 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     276.06 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0738     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,261,960 円  
（　　　　　        21,320 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,392,024 円      
②総費用 940,406 円      
③純収益　①－② 4,451,618 円      
④建物等に帰属する純収益 3,261,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,189,658 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,156,110 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,556 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,598,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     161,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
横浜戸塚 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 -12 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　小俣　要一 印  TEL.
鑑定評価額 38,300,000 円  １㎡当たりの価格 250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区吉田町字横町１０２０番２
 ②地積
　(㎡)		 153  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)
準防
（その他）
高度3種最高15m


(70,150)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する既成
住宅地域		 南西5m市道 水道、ガス、下水 戸塚

920m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西    20 ｍ、南   200 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　　
　　　　　５ｍ市道		 交通

施設		 戸塚駅北東方

920m		 法令

規制		 １中専
(70,150)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 老朽建物の建替え等に伴い、従前の戸建住宅から共同住宅敷地等への土地利用の転換が進むものと予想される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    257,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    169,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ東海道本線・横須賀線、地下鉄ブルーライン沿線の横浜市南部を中心に藤沢市・鎌倉市北部
の住宅地域一帯と把握する。標準的な市場参加者は、横浜・東京方面に通勤する勤労者層である。需要の中心となる価
格帯は、土地が１５０㎡前後、建物１００㎡前後の新築戸建住宅で４５００万円前後と把握されるが、近年は総額的な
観点から小規模画地への需要も高い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅が多い住宅地域で、共同住宅敷地も見られるが自用の住宅取得を目的とする取引が中心であり、実
際の取引事例を基礎に試算した比準価格は実証的で説得性が高い。他方、収益価格は賃貸経営を前提に収益性の観点か
ら試算した価格であるが、比準価格より低位に試算されることが一般的で、本件でも同様である。よって本件では、比
準価格を標準に収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　戸塚 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    220,000 円／㎡		 [ 95.9]
100		 100
[101.0]		 100
[ 84.8]		 [102.0]
100		 251,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    248,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 横浜市内住宅地の地価動向は新型コロナウィ
ルス感染症の影響で前年までに比べて減速傾
向にあり、地域によっては横這い又は下落を
示している。

最寄駅から徒歩圏内にあり、価格水準はやや
上昇傾向にある。



特段の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０３０７
１０Ｄ
-21		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.5m市道
、北西4m、
角地
１中専
高度3種最高15m
(80,150)
b １０３０７
１１Ｄ
-18		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.5m私道、
東4.5m、
西3.2m、
三方路
１中専
高度3種最高15m
(80,150)
c １０３０７
０５Ｄ
-35		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d １０３０７
１１
-19		 横浜市戸塚区

 底地


   
（　          ） 		 台形 西3.1m市道、
北2.7m、角地
１中専
高度3種最高15m
(80,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
213,288  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
208,525 		 100
[  90.9]
229,400 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
234,000 
b (　           ) 
226,604  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
216,902 		 100
[  86.2]
251,626 
257,000 
c (　           ) 
209,784  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
206,905 		 100
[  85.5]
241,994 
247,000 
d (　     85,999) 
214,997  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.4]
253,263 		 100
[  95.1]
266,312 
272,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -14.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    257,000 円／㎡]  



横浜戸塚 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,461,236 
946,777 
4,514,459 
3,261,960 
1,252,499 		 （　0.9718）
1,217,179 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     25,897,426 円　　　　（　    169,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.02 ＬＳ3 276.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度3種最高15m
 70 ％   150 ％   150 ％   153 ㎡      7.9 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 準ファミリータイプの共同住宅、平均専有面積３４．１０㎡。 ⑦有効率　  74.1 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
92.02 
73.8 
67.91 
2,100 
142,611 		 2.0  285,222 
1.0  142,611 

 2～ 2		 住宅
92.02 
73.8 
67.91 
2,205 
149,742 		 2.0  299,484 
1.0  149,742 

 3～ 3		 住宅
92.02 
74.8 
68.83 
2,350 
161,751 		 2.0  323,502 
1.0  161,751 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
276.06 
74.1 
204.65 

454,104 		 908,208 
454,104 
⑨年額支払賃料        454,104 円　×　12ヶ月　＝　       5,449,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     204.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,449,248 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       217,970 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,231,278 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           908,208 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,719 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          454,104 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         221,239 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,461,236 円　　　　（　        35,694 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０３０７０６
Ｔ
　　　　-55		 1,860  
(   1,783) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,246 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,302 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,205 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０３０７０６
Ｔ
　　　　-54		 1,743  
(   1,671) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,205 
c １０３０７０６
Ｔ
　　　　-53		 1,624  
(   1,555) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
2,330 
横浜戸塚 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 221,000 円  　　　　     44,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 163,477 円  　　　        5,449,248　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       98,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      375,700 円  　　　　     44,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,200 円  　　　　     44,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,200 円  　　　　     44,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         946,777 円　（　　　　　　         6,188 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     276.06 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0738     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,261,960 円  
（　　　　　        21,320 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,461,236 円      
②総費用 946,777 円      
③純収益　①－② 4,514,459 円      
④建物等に帰属する純収益 3,261,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,252,499 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,217,179 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,955 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,897,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     169,000 円／㎡）