鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０７０３ -9	横浜市戸塚区		建付地	（　）	長方形	西8.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０３０７１１Ｄ -18	横浜市戸塚区		建付地	（　）	不整形	南4.5m私道、東4.5m、西3.2m、三方路		１中専高度3種最高15m (80,150)
c	１０３０７０９ -3	横浜市戸塚区		建付地	（　）	長方形	北西6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０３０７１１ -17	横浜市戸塚区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東2.9m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
e	１０３０７１１Ｄ -4	横浜市戸塚区		建付地	（　）	不整形	南東6.5m市道、南西6.5m、準角地		１低専高度1種最高10m (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 193,117	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	189,867	100 [ 93.4]	203,284	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	205,000
b	(　 ) 226,604	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	222,782	100 [ 108.5]	205,329		207,000
c	(　 ) 187,804	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	185,926	100 [ 92.6]	200,784		203,000
d	(　 ) 174,070	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	172,329	100 [ 78.8]	218,692		221,000
e	(　 ) 168,362	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	172,014	100 [ 76.5]	224,855		227,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.8	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.7	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.6	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 213,000 円／㎡]

横浜戸塚 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,282,279	531,255	2,751,024	1,759,500	991,524	（　0.9696） 961,382	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	20,028,792 円　　　　（　 120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.24	Ｗ2	132.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	167 ㎡	12.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸市場の動向、画地の規模・形状、公法上の規制等を考慮し、「平均賃貸面積３３㎡程度・上下各２戸」の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	66.24	100.0	66.24	1,896	125,591	2.0	251,182
							1.0	125,591
2～ 2	住宅	66.24	100.0	66.24	1,935	128,174	2.0	256,348
							1.0	128,174
～

～

～

計		132.48	100.0	132.48		253,765		507,530
								253,765

⑨年額支払賃料	253,765 円　×　12ヶ月　＝　 3,045,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,045,180 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 131,407 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,153,773 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	507,530 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,872 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 253,765 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 123,634 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,282,279 円　　　　（　 19,654 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７０５Ｔ　　　　-1	2,321 ( 2,223)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.5]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	2,301	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,020 円/㎡　月額支払賃料（　 1,935 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０７０５Ｔ　　　　-2	1,664 ( 1,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,794
c	１０３０７０８Ｔ　　　　-1	2,093 ( 2,006)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 96.0]	100 [112.0]	100 [ 98.0]	1,967

横浜戸塚 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,500 円	22,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	98,555 円	3,285,180　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 191,200 円	22,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 531,255 円　（　　　　　　 3,181 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 132.48 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,759,500 円（　　　　　 10,536 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,282,279 円
②総費用	531,255 円
③純収益　①－②	2,751,024 円
④建物等に帰属する純収益	1,759,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	991,524 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	961,382 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,757 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,028,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜戸塚 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜戸塚 -2

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　田中　伸佳

印

TEL.

鑑定評価額

35,200,000 円

１㎡当たりの価格

211,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区上倉田町字原１８０５番７				②地積　(㎡)	167 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	西4.5m市道	水道、ガス、下水	戸塚 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 150 ｍ、南 400 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 168 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

戸塚駅南東方

1.6km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は大手不動産会社（デベロッパー）によって開発・造成された中規模一般住宅が多い区画整然とした住
宅地域である。住宅地としては熟成しており、特段の変動要因も無く、現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 216,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市戸塚区を中心に、周辺市区の住宅地域一帯と判定した。主な需要者は、東京都心部または横浜市中
心部等に勤務するエンドユーザーである。近隣地域は、最寄駅からバス便利用又は徒歩限界圏内の住宅地域である。昭
和４０年代に分譲され、すでに住宅地域としては熟成している。取引中心価格帯は、画地規模１００～１２５㎡程度の
新築一般住宅で３，５００万円～４，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸塚駅からバス便又は徒歩限界圏内の中規模一般住宅地域である。付近には賃貸共同住宅も存するが、自己
居住目的での実需要取引が中心であるため、賃貸市場は熟成していない。このため、資産価値に見合う賃料水準が見込
めなかったため、収益価格は低位に試算された。したがって、自己居住目的から求められた実証的かつ規範性の高い比
準価格を重視し、収益価格を参酌して、市場分析の結果等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　戸塚（県） -15             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    212,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

戸塚区の人口は微増傾向で推移。低金利の影
響で物件購入がしやすい状況にあるが、最寄
駅からバス利用の住宅地に対する需要は弱含
み。

戸塚駅からバス便又は徒歩限界圏内の高台に
位置する住宅地域である。住宅地としては熟
成しており、地価は下落基調に転じている。

地域の標準的な画地であり、方位以外は特段
の個別的要因は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.1 ％

-0.5 ％

３　試算価格算定内訳

横浜戸塚 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０７１１Ｄ -18	横浜市戸塚区		建付地	（　）	不整形	南4.5m私道、東4.5m、西3.2m、三方路		１中専高度3種最高15m (80,150)
b	１０３０７０９ -3	横浜市戸塚区		建付地	（　）	長方形	北西6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０３０７１１ -13	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.4m市道、北5.1m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０３０７１１ -27	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、南西6m、角地		１中専高度3種最高15m (80,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 226,604	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	210,649	100 [ 97.0]	217,164	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	219,000
b	(　 ) 187,804	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	182,358	100 [ 95.0]	191,956		194,000
c	(　 ) 217,294	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.1]	206,440	100 [ 93.5]	220,791		223,000
d	(　 ) 219,284	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	214,124	100 [ 95.4]	224,449		227,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 216,000 円／㎡]

横浜戸塚 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,072,097	493,932	2,578,165	1,603,100	975,065	（　0.9696） 945,423	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	19,696,313 円　　　　（　 118,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜戸塚 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.24	Ｗ2	132.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	167 ㎡	12.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地条件、賃貸需要、行政上の規制、立地条件等を総合的に勘案して、木造２階建の共同住宅（約３３㎡・４戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	66.24	100.0	66.24	1,758	116,450	1.0	116,450
							1.0	116,450
2～ 2	住宅	66.24	100.0	66.24	1,812	120,027	1.0	120,027
							1.0	120,027
～

～

～

計		132.48	100.0	132.48		236,477		236,477
								236,477

⑨年額支払賃料	236,477 円　×　12ヶ月　＝　 2,837,724 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,837,724 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 123,109 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,954,615 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	236,477 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,270 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,477 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 115,212 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,072,097 円　　　　（　 18,396 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０７０８Ｔ　　　　-1	2,093 ( 2,006)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [125.0]	100 [ 97.0]	1,780	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,890 円/㎡　月額支払賃料（　 1,812 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０７０８Ｔ　　　　-2	2,321 ( 2,223)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [122.0]	100 [ 97.0]	2,022
c	１０３０７０８Ｔ　　　　-3	1,675 ( 1,675)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,877

横浜戸塚 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,500 円	20,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,332 円	3,077,724　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 174,200 円	20,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 493,932 円　（　　　　　　 2,958 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 132.48 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,603,100 円（　　　　　 9,599 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,072,097 円
②総費用	493,932 円
③純収益　①－②	2,578,165 円
④建物等に帰属する純収益	1,603,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	975,065 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	945,423 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,661 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,696,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,000 円／㎡）