鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０３０２ -42	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
b	１０３０３０４ -7	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	南西25m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,800)
c	１０３０３１３Ｄ -3	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西17.8m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 高度地区 (100,800)
d	１０３０３１２Ｄ -1	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10.8m市道、西5.4m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
e	１０３０３１４Ｄ -2	横浜市港北区		建付地	（　）	袋地等	南東7.4m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,592,536	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,606,869	100 [ 79.6]	2,018,680	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,020,000
b	(　 ) 1,352,459	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,453,538	100 [ 76.1]	1,910,037		1,910,000
c	(　 ) 1,260,115	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,396,207	100 [ 70.6]	1,977,630		1,980,000
d	(　 ) 1,398,860	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 114.7]	1,228,119	100 [ 74.4]	1,650,698		1,650,000
e	(　 ) 997,705	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	1,490,856	100 [ 68.5]	2,176,432		2,180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 -0.7	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,970,000 円／㎡]

横浜港北 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適正な再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	228,216,296	78,884,222	149,332,074	104,320,000	45,012,074	（　0.9321） 41,955,754	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	998,946,524 円　　　　（　 1,550,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	569.00	ＲＣ9F1B	5,551.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 高度1種最低14m	100 ％	800 ％	800 ％	644 ㎡	22.5 m x 28.5 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１，２階をフロア貸し店舗、３～９階を事務所部分貸し、地下駐車場１８台の店舗事務所ビルを想定。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

建物の規模、形状、用途等において標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	513.00

1～ 1	店舗	446.00	67.9	302.83	4,439	1,344,262	10.0	13,442,620
							0.0	0
2～ 2	事務所	569.00	83.3	473.98	3,884	1,840,938	5.0	9,204,690
							0.0	0
3～ 9	事務所	569.00	83.3	473.98	3,699	1,753,252	5.0	8,766,260
							0.0	0
塔屋 10～	事務所	40.00

計		5,551.00	73.8	4,094.67		15,457,964		84,011,130
								0

⑨年額支払賃料	15,457,964 円　×　12ヶ月　＝　 185,495,568 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 4,094.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　 49,136,040 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的水準にて算定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	22,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,752,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	234,631,608 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,752,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 11,969,180 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	227,414,428 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	84,011,130 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 798,106 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	396,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,762 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	228,216,296 円　　　　（　 354,373 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０３０１Ｔ　　　　-7	2,735 ( 2,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 79.1]	100 [100.0]	3,842	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,714 円/㎡　月額支払賃料（　 3,699 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０３０３０１Ｔ　　　　-26	3,125 ( 3,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.1]	100 [100.0]	3,730
c	１０３０３０４Ｔ　　　　-16	3,053 ( 3,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,571

横浜港北 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,000,000 円	1,600,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	47,876,722 円	239,383,608　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,207,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,600,000 円	1,600,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,600,000 円	1,600,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,600,000 円	1,600,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 78,884,222 円　（　　　　　　 122,491 円／㎡）　　（経費率　　 34.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,600,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 5,551.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	104,320,000 円（　　　　　 161,988 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	228,216,296 円
②総費用	78,884,222 円
③純収益　①－②	149,332,074 円
④建物等に帰属する純収益	104,320,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	45,012,074 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	41,955,754 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,149 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 998,946,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,550,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
横浜港北 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 5-5

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　修

印

TEL.

鑑定評価額

1,200,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,870,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区新横浜３丁目７番３				②地積　(㎡)	644 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）高度7種最高31m 高度1種最低14m (100,800)
	1:1.2	事務所ＳＲＣ10F1B	高層の事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域	南西40m市道	水道、ガス、下水	新横浜 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.5 ｍ、奥行　約　　 28.5 ｍ、規模　　 650 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新横浜事務所地区中心部に位
置する。

街

路

４０ｍ市道

交通

施設

新横浜駅北西方

250m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
高度7種最高31m
高度1種最低14m

⑤地域要因の将
　来予測

新横浜地区は利便性等に着目されている。なお令和４年下期相鉄・東急直通線の開業予定もあって、今後の利便
性向上が期待される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,910,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,530,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は新横浜を中心とする横浜中心部及び周辺市区の商業地域である。需要者の中心は大企業、不動産投資法人
等である。東海道新幹線のぞみ号の停車駅である新横浜駅に近いため事務所需要は概ね堅調であり、安定的である。新
規供給はなく、周辺地区でも取引件数は限られている。高度商業地においては立地や画地状況によって価格差が大きい
ことから、中心価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

新横浜駅より約２５０ｍの高層建物の建ち並ぶ地域で、賃貸物件も存するため収益価格を基とした取引も検討されるが
、各種立地等に恵まれていることから自社ビル所有目的の需要も多く存している。よって各手法の相対的信頼性を吟味
の上、規範性を有する取引から試算した、現実的に商業地の市場性を反映している比準価格を重視し、想定部分を含み
、やや低位に試算された収益価格を比較考量して、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,820,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響で景気不透明感があり厳し
い状況が続いているが、持ち直しの動きもあ
る。全般に地価は選別化多極化の傾向で推移
している。

新横浜駅に近く、利便性に優るオフィス需要
は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０３０２ -42	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
b	１０３０３０４ -7	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	南西25m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,800)
c	１０３０３１３Ｄ -3	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西17.8m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,800)
d	１０３０４１３ -28	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	長方形	南20m県道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,592,536	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,605,276	100 [ 83.0]	1,934,067	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,930,000
b	(　 ) 1,352,459	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,419,385	100 [ 75.1]	1,889,993		1,890,000
c	(　 ) 1,260,115	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,343,283	100 [ 72.8]	1,845,169		1,850,000
d	(　 ) 1,584,150	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,622,170	100 [ 83.3]	1,947,383		1,950,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,910,000 円／㎡]

横浜港北 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	226,330,722	78,336,542	147,994,180	103,668,000	44,326,180	（　0.9321） 41,316,432	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	983,724,571 円　　　　（　 1,530,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	569.00	ＲＣ9F1B	5,511.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 高度1種最低14m	100 ％	800 ％	800 ％	644 ㎡	22.5 m x 28.5 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層の１、２階は店舗フロア貸し、３～９階は事務所貸し、地下駐車場１６台の店舗事務所建物を想定。

⑦有効率　 74.3 ％
の理由

建物の規模、形状、用途等において標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	513.00

1～ 1	店舗	446.00	67.9	303.00	4,300	1,302,900	10.0	13,029,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	569.00	83.3	474.00	3,800	1,801,200	5.0	9,006,000
							0.0	0
3～ 9	事務所	569.00	83.3	474.00	3,682	1,745,268	5.0	8,726,340
							0.0	0
～

計		5,511.00	74.3	4,095.00		15,320,976		83,119,380
								0

⑨年額支払賃料	15,320,976 円　×　12ヶ月　＝　 183,851,712 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 4,095.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 49,140,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的水準にて査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,416,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	232,991,712 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,416,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 11,870,386 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	225,537,326 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	83,119,380 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 789,634 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	396,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,762 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	226,330,722 円　　　　（　 351,445 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０３０８Ｔ　　　　-17	3,443 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,623	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,697 円/㎡　月額支払賃料（　 3,682 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０３０３０４Ｔ　　　　-15	4,256 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	3,771
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,950,000 円	1,590,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	47,481,542 円	237,407,712　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,210,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,515,000 円	1,590,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,590,000 円	1,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,590,000 円	1,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 78,336,542 円　（　　　　　　 121,641 円／㎡）　　（経費率　　 34.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,590,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 5,511.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	103,668,000 円（　　　　　 160,975 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	226,330,722 円
②総費用	78,336,542 円
③純収益　①－②	147,994,180 円
④建物等に帰属する純収益	103,668,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	44,326,180 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	41,316,432 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,156 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 983,724,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,530,000 円／㎡）