鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０３０９ -4	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東22m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０３０３０３ -6	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ台形	西7m市道、南5.5m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
c	１０３０３０６ -36	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、南東2.7m、角地		近商高度6種最高20m (90,300)
d	１０３０３０９ -21	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	北22m県道、東2.8m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)
e	１０３０３０８ -6	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 413,990	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	345,682	100 [ 116.4]	296,978	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	303,000
b	(　 ) 297,468	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	289,381	100 [ 91.3]	316,956		323,000
c	(　 ) 443,112	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	422,453	100 [ 128.4]	329,013		336,000
d	(　 ) 464,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	537,175	100 [ 128.9]	416,738		425,000
e	(　 ) 352,781	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	343,533	100 [ 108.3]	317,205		324,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.7	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +5.6	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.6	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.3	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 322,000 円／㎡]

横浜港北 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,701,183	2,157,769	9,543,414	7,155,200	2,388,214	（　0.9504） 2,269,759	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	48,292,745 円　　　　（　 192,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	251 ㎡	15.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅で、１階は店舗２階以上は９戸の住戸、各戸は３６㎡。駐車場なし。

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

通路等を除くため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	85.0	102.00	3,395	346,290	4.0	1,385,160
							0.0	0
2～ 2	居宅	120.00	88.0	105.60	2,045	215,952	2.0	431,904
							1.0	215,952
3～ 3	居宅	120.00	88.0	105.60	2,086	220,282	2.0	440,564
							1.0	220,282
4～ 4	居宅	120.00	88.0	105.60	2,127	224,611	2.0	449,222
							1.0	224,611
～

計		480.00	87.3	418.80		1,007,135		2,706,850
								660,845

⑨年額支払賃料	1,007,135 円　×　12ヶ月　＝　 12,085,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 418.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,085,620 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 725,137 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,360,483 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,706,850 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,444 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 660,845 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 315,256 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,701,183 円　　　　（　 46,618 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０３０１Ｔ　　　　-3	2,086 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [103.0]	2,111	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,052 円/㎡　月額支払賃料（　 2,045 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０３０９Ｔ　　　　-12	2,124 ( 2,036)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [109.2]	100 [105.0]	1,950
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	362,569 円	12,085,620　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 183,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,157,769 円　（　　　　　　 8,597 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,155,200 円（　　　　　 28,507 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,701,183 円
②総費用	2,157,769 円
③純収益　①－②	9,543,414 円
④建物等に帰属する純収益	7,155,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,388,214 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,269,759 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,043 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,292,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 192,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出
横浜港北 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 5-3

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　矢島　正喜

印

TEL.

鑑定評価額

79,100,000 円

１㎡当たりの価格

315,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区師岡町字表谷戸９１２番２				②地積　(㎡)	251 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (80,200)
	台形 1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ4	店舗兼共同住宅、沿道施設が多い路線商業地域	北西22m市道、背面道	水道、ガス、下水	大倉山 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 160 ｍ、南 90 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

環状２号線沿いの路線商業地
域

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

大倉山駅東方

1.8km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

周辺に大型商業施設が所在し、交通量はあり沿道は飲食店舗が比較的多い。コロナ禍の影響で、店舗の入れ替え
乃至閉鎖が予想される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 322,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 213,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜、川崎市内の幹線道路沿いの路線商業地域で、土地利用の中心は専用住宅、マンションで、地価形
成は住宅地価が根幹をなしている。需要者は個人事業主、店舗を運営する事業者及びマンション業者で、地価水準は普
通の商業地に比較して低く、供給は少ない。供給される面積規模にも用途により大小あり、事業者の土地投資規模は１
億円～３億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地と住宅地が混在する当該近隣地域において、地価は住宅地をベースに形成されてきた経緯があり、取引より形成
されている。収益価格の収益の源泉は、店舗と住宅家賃が原資となり、賃料水準は継続性を前提としているため地価水
準との関係は薄い。このため両価格の開差は先の関係を反映している。鑑定評価額の決定に当たり、両価格を関連付け
、類似地域等の同種の標準地との検討を行い、単価と総額の関連に留意し、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    315,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍にあって港北区内の不動産取引件数
は若干の減少となったものの、供給にもブレ
ーキがかかり、地価えの影響は小さい結果と
なった。

景気に敏感な飲食店舗において、コロナ禍の
影響を受け、今後店舗等の撤退が予想される
。

幅員２２ｍの幹線道路沿いにあって、面積規
模は比較的小さく土地への投資金額として手
ごろな額で、市場性はあると判断される。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０３０５ -13	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、南西5m、角地		準住居高度4種最高20m (80,160)
b	１０３０３０３ -4	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	西15m県道、北東3.6m、角地		２住居高度4種最高20m (80,200)
c	１０３０３０９ -4	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東22m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０３０３０８ -6	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
e	１０３０３１１Ｄ -40	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西20m県道、中間画地		準住居高度4種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 350,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	340,583	100 [ 107.3]	317,412	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	324,000
b	(　 ) 239,130	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	244,259	100 [ 77.6]	314,767		321,000
c	(　 ) 413,990	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	344,992	100 [ 109.2]	315,927		322,000
d	(　 ) 352,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	342,506	100 [ 111.1]	308,286		314,000
e	(　 ) 337,698	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	337,698	100 [ 106.0]	318,583		325,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 322,000 円／㎡]

横浜港北 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価が求められないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,020,353	2,161,671	9,858,682	7,217,600	2,641,082	（　0.9504） 2,510,084	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	53,406,043 円　　　　（　 213,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	251 ㎡	15.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅で、１階は店舗２階以上は９戸の住戸、各戸は３６㎡、駐車場なし。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

通路等を除くため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	85.0	102.00	3,139	320,178	3.0	960,534
							1.0	320,178
2～ 2	住宅	120.00	90.0	108.00	2,230	240,840	2.0	481,680
							1.0	240,840
3～ 3	住宅	120.00	90.0	108.00	2,230	240,840	2.0	481,680
							1.0	240,840
4～ 4	住宅	120.00	90.0	108.00	2,230	240,840	2.0	481,680
							1.0	240,840
～

計		480.00	88.8	426.00		1,042,698		2,405,574
								1,042,698

⑨年額支払賃料	1,042,698 円　×　12ヶ月　＝　 12,512,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 426.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,512,376 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,000,990 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,511,386 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,405,574 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,131 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,042,698 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 486,836 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,020,353 円　　　　（　 47,890 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０３１４Ｔ　　　　-7	3,512 ( 3,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	3,296	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,280 円/㎡　月額支払賃料（　 3,139 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０３１４Ｔ　　　　-8	3,726 ( 3,623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	3,158
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	375,371 円	12,512,376　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 174,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,161,671 円　（　　　　　　 8,612 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 211,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,217,600 円（　　　　　 28,755 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,020,353 円
②総費用	2,161,671 円
③純収益　①－②	9,858,682 円
④建物等に帰属する純収益	7,217,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,641,082 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,510,084 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,000 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,406,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,000 円／㎡）