鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０３１５ -2	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０３０３０７ -10	横浜市港北区		建付地	（　）	不整形	東4.9m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０３０３０７ -28	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、南3.8m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
d	１０３０３１０ -13	横浜市港北区		建付地	（　）	袋地等	南東3.8m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	１０３０３０３ -5	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m私道、北西3.5m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 258,479	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	289,784	100 [ 109.1]	265,613	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	271,000
b	(　 ) 324,930	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	378,148	100 [ 150.4]	251,428		256,000
c	(　 ) 302,614	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	287,498	100 [ 102.0]	281,861		287,000
d	(　 ) 216,497	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 79.9]	274,211	100 [ 107.0]	256,272		261,000
e	(　 ) 303,605	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	304,518	100 [ 106.3]	286,470		292,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -20.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 273,000 円／㎡]

横浜港北 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,681,286	413,862	2,267,424	1,254,600	1,012,824	（　0.9718） 984,262	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	20,941,745 円　　　　（　 187,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	112 ㎡	6.8 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制、周辺の利用状況等を勘案し、共同住宅（専有面積５０㎡）を想定。駐車場はなし。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	2,207	110,350	2.0	220,700
							1.0	110,350
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	2,252	112,600	2.0	225,200
							1.0	112,600
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		222,950		445,900
								222,950

⑨年額支払賃料	222,950 円　×　12ヶ月　＝　 2,675,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,675,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 107,016 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,568,384 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	445,900 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,281 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 222,950 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 108,621 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,681,286 円　　　　（　 23,940 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０３１１Ｔ　　　　-109	2,244 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	2,316	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,351 円/㎡　月額支払賃料（　 2,252 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０３１１Ｔ　　　　-110	2,229 ( 2,181)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	2,398
c	１０３０３１１Ｔ　　　　-111	2,213 ( 2,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,338

横浜港北 -38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,000 円	17,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	80,262 円	2,675,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 144,500 円	17,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,000 円	17,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,000 円	17,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 413,862 円　（　　　　　　 3,695 円／㎡）　　（経費率　　 15.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,254,600 円（　　　　　 11,202 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,681,286 円
②総費用	413,862 円
③純収益　①－②	2,267,424 円
④建物等に帰属する純収益	1,254,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,012,824 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	984,262 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,788 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,941,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 187,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜港北 -38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -38

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　関谷　道昭

印

TEL.

鑑定評価額

30,000,000 円

１㎡当たりの価格

268,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区師岡町字表谷戸１０６１番３				②地積　(㎡)	112 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m (60,100)
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパートが見られる住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	大倉山 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 90 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

環状２号線背後の住宅地域

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

大倉山駅東方

1.0km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅である大倉山駅から徒歩圏内で中小規模の一般住宅が多い既成の住宅地として成熟しており、地域要因に
特段の変化はない。総額的に値頃感のある建売住宅も多く、住宅地として底堅い需要が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 277,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 189,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港北区内の大倉山駅をはじめとする東急東横線沿線の最寄駅から徒歩圏内の既成住宅地域である。需要者
は東京都心部や横浜、川崎方面へ通勤する勤労者が中心で同一需給圏外からの転入者も多い。対象標準地の程近くに大
型商業施設トレッサがあるなど生活の利便性もあり東横線沿線の既成住宅地として人気があり、小規模物件の供給も多
く需要は底堅い。中心価格帯は土地が１００㎡から１２０㎡の新築建売住宅で５０００万円前後が主流となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成の低層住宅地で、土地価格は戸建住宅の居住性等に着目した自用目的での取引が中心で水準形成され、市場実態に
即した比準価格は妥当な水準が得られた。最寄駅からは徒歩圏にありアパート等の賃貸物件も見られるが遊休地の土地
活用や節税目的が主であり投資採算に見合う賃料水準が得られず収益価格はやや低位にある。従って、市場取引価格を
反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港北 -34 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 305,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[117.8]

[102.0]
100

267,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    267,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響により一時的に不動産取引は
低調であったが、ほぼ前年並みに回復してき
ている。回復過程では二極化傾向による地域
差もみられる。

地域要因に特段の変化はなく、東横線沿線の
最寄駅から徒歩圏内の既成住宅地として底堅
い需要がみられる。

個別的要因の変動は特にない。東側６ｍ道路
に面する画地で、近隣地域内での選好性は普
通程度である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０３１５ -22	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０３０３０３ -1	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	西3.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０３０３０７ -22	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０３０３０４ -10	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	北東4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 292,984	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	291,244	100 [ 104.5]	278,702	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	284,000
b	(　 ) 224,398	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	225,296	100 [ 83.7]	269,171		275,000
c	(　 ) 284,198	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	282,790	100 [ 103.8]	272,437		278,000
d	(　 ) 274,158	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	275,255	100 [ 103.3]	266,462		272,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 277,000 円／㎡]

横浜港北 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,639,794	397,820	2,241,974	1,217,700	1,024,274	（　0.9718） 995,389	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	21,178,489 円　　　　（　 189,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	112 ㎡	6.8 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用、敷地規模等から共同住宅（ファミリータイプ、２ＤＫ、２戸、平均５０㎡）を想定した。駐車場なし。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	2,173	108,650	2.0	217,300
							1.0	108,650
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	2,217	110,850	2.0	221,700
							1.0	110,850
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		219,500		439,000
								219,500

⑨年額支払賃料	219,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,634,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,634,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 105,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,528,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	439,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 219,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 106,940 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,639,794 円　　　　（　 23,570 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０３０８Ｔ　　　　-34	2,565 ( 2,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [111.1]	100 [ 98.0]	2,404	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,314 円/㎡　月額支払賃料（　 2,217 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０３０８Ｔ　　　　-35	2,086 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	2,239
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 -38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,500 円	16,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	79,020 円	2,634,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 140,200 円	16,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,500 円	16,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,500 円	16,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 397,820 円　（　　　　　　 3,552 円／㎡）　　（経費率　　 15.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,500,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,217,700 円（　　　　　 10,872 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,639,794 円
②総費用	397,820 円
③純収益　①－②	2,241,974 円
④建物等に帰属する純収益	1,217,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,024,274 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	995,389 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,887 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,178,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 189,000 円／㎡）