別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出 横浜港北 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜港北 -12 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　徳田　亮 印  TEL.

鑑定評価額 63,200,000 円  １㎡当たりの価格 383,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 300,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市港北区日吉１丁目６７番９ ｢日吉１－７－４４｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度1種最高10m (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 丘陵地内に一般住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 東5.8m市道 水道、ガス、下水 日吉 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西   160 ｍ、南    90 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．８ ｍ市道 交通 施設 日吉駅北西方 800m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成しており、今後も良好な住環境を維持するものと予測する。日吉駅徒歩圏で住環境及び 利便性が良好であることから、コロナ禍でも需要は堅調であり、地価水準は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    383,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    234,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、港北区内の東急東横線各最寄駅から概ね徒歩圏内の住宅地域。需要者の中心は都心又は市内中心部に通 勤する比較的高所得者層である。港北区内でも人気の高い日吉駅徒歩圏の住宅地であり、住環境及び利便性が良好であ ることから、コロナ禍でも住宅需要は根強い。市場の中心価格帯は、土地で６千万円前後、新築分譲住宅で総額８千万 円前後であるが、比較的規模の大きな更地や中古住宅で１億円を超える物件の取引も一部見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の戸建住宅の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の取引事例を収集し得た。一方、周 辺にはアパートも見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。当 該地域は日吉駅から徒歩圏の利便性の高い住宅地域であり、需要者は収益性より居住の快適性等を重視することから、 比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　港北 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    417,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [109.6] [102.0] 100 381,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    376,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近１年の港北区の人口は微増であり、コロ ナ禍でも住宅需要は概ね堅調である。駅徒歩 圏の住宅地の地価は全般的に横ばい乃至若干 上昇基調にある。 地域要因に特段の変動はない。最寄駅へのア クセス及び住環境は良好な地域であり、住宅 地としての人気も高く、区内でも住宅需要は 根強い。 個別的要因に変動はないが、東道路に面する 画地であり、日照等の点でやや優位性が認め られる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％