鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０５０３Ｄ -19	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m国道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
b	１０３０５０３ -1	横浜市金沢区		底地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、西6m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
c	１０３０５０９ -14	横浜市金沢区		底地	（　）	不整形	北18m県道、西18m、南西3.8m、三方路		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０３０５０３ -4	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東23m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
e	１０３０５０８ -12	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南14m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 410,002	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	407,542	100 [ 140.8]	289,447	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	289,000
b	(　 172,730) 431,825	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	420,818	100 [ 108.1]	389,286		389,000
c	(　 101,412) 253,530	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	250,012	100 [ 89.1]	280,597		281,000
d	(　 ) 242,422	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	248,670	100 [ 84.5]	294,284		294,000
e	(　 ) 233,387	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	232,687	100 [ 84.0]	277,008		277,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -7.5
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 285,000 円／㎡]

横浜金沢 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため不採用
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,734,481	2,619,992	10,114,489	8,494,200	1,620,289	（　0.9489） 1,537,492	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	31,377,388 円　　　　（　 190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	122.50	ＲＣ4	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m 駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	8.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３・４階事務所、各階フロアー貸しを想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	122.50	85.0	104.13	3,500	364,455	10.0	3,644,550
							0.0	0
2～ 2	店舗	122.50	85.0	104.13	2,625	273,341	5.0	1,366,705
							0.0	0
3～ 4	事務所	122.50	85.0	104.13	2,450	255,119	3.0	765,357
							0.0	0
～

～

計		490.00	85.0	416.52		1,148,034		6,541,969
								0

⑨年額支払賃料	1,148,034 円　×　12ヶ月　＝　 13,776,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 416.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,776,408 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,102,113 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,674,295 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,541,969 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,186 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,734,481 円　　　　（　 77,179 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０５０５Ｔ　　　　-17	3,023 ( 2,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [106.5]	100 [ 88.0]	3,291	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,533 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０５０６Ｔ　　　　-19	3,951 ( 3,637)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.7]	100 [100.0]	3,774
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜金沢 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	605,000 円	121,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	413,292 円	13,776,408　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 331,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,028,500 円	121,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,619,992 円　（　　　　　　 15,879 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	121,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0664 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,494,200 円（　　　　　 51,480 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,734,481 円
②総費用	2,619,992 円
③純収益　①－②	10,114,489 円
④建物等に帰属する純収益	8,494,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,620,289 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,537,492 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,318 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,377,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 190,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
横浜金沢 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜金沢 5-4

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　菊川　哲史

印

TEL.

鑑定評価額

45,900,000 円

１㎡当たりの価格

278,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市金沢区泥亀２丁目８７番７｢泥亀２－１１－２｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度6種最高20m (90,300)
	1:2.5	店舗兼事務所ＲＣ4	中層店舗、事務所、病院等が建ち並ぶ商業地域	北15m市道	水道、ガス、下水	金沢文庫 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

金沢文庫駅南東方

900m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中層店舗、事務所、病院等が建ち並ぶ商業地域で、周辺に立地する公共施設の整備も完了しており、安定した商
圏を有することから、新型コロナの回復状況にもよるが、地価は今後、安定的に推移するものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 283,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね金沢区を中心に横浜市南部一円の商業地域。需要者は比較的小規模画地については地縁性をもつ個人
及び法人事業者で、大規模画地については区役所等の公共施設に近いことからマンション用地としての不動産事業者の
需要も想定される。画地規模、立地状況により中心となる価格帯を判断するのは困難であるが、土地は１６０㎡程度で
４，５００万円程度と思慮する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中層店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、金沢文庫、金沢八景駅勢圏商業地の取引事例から試算した比準
価格の説得力は高い。一方、収益価格は投資採算性を反映した理論的な価格であるが、都心のような利回りを中心とし
た収益性に基づく完全市場は形成されておらず収益価格は低位に試算されたものと思料する。したがって説得力の高い
比準価格を重視して収益価格を比較考量し、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    278,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金沢区の人口はここ数年減少傾向にあり、高
齢化が進んでいる。新型コロナの影響により
不動産市況は減衰傾向にあり、予測も困難な
状況にある。

区役所を中心とする公共公益施設の整備の完
了以外、地域要因の変動は特に見受けられな
い。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０５０８ -12	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南14m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０３０５０９ -21	横浜市金沢区		建付地	（　）	台形	南18m県道、西4m、準角地		近商高度6種最高20m (100,300)
c	１０３０５０３ -4	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東23m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０３０５０９ -14	横浜市金沢区		底地	（　）	不整形	北18m県道、西18m、南西3.8m、三方路		近商高度6種最高20m (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 233,387	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	233,154	100 [ 81.1]	287,490	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	287,000
b	(　 ) 228,470	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	223,766	100 [ 78.1]	286,512		287,000
c	(　 ) 242,422	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	249,420	100 [ 90.9]	274,389		274,000
d	(　 101,412) 253,530	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	237,135	100 [ 77.6]	305,586		306,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 283,000 円／㎡]

横浜金沢 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,761,548	2,620,654	10,140,894	8,494,200	1,646,694	（　0.9489） 1,562,548	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	31,888,735 円　　　　（　 193,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	128.00	ＲＣ4	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	8.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３・４階事務所、各階フロアー貸しを想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種、同規模のビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	122.50	85.0	104.13	3,570	371,744	10.0	3,717,440
							0.0	0
2～ 2	店舗	122.50	85.0	104.13	2,678	278,860	5.0	1,394,300
							0.0	0
3～ 4	事務所	122.50	85.0	104.13	2,400	249,912	3.0	749,736
							0.0	0
～

～

計		490.00	85.0	416.52		1,150,428		6,611,212
								0

⑨年額支払賃料	1,150,428 円　×　12ヶ月　＝　 13,805,136 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 416.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,805,136 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,104,411 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,700,725 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,611,212 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,823 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,761,548 円　　　　（　 77,343 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０５０７Ｔ　　　　-29	2,568 ( 2,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 83.3]	100 [100.0]	3,627	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,600 円/㎡　月額支払賃料（　 3,570 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０５０７Ｔ　　　　-33	2,426 ( 2,283)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,568
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜金沢 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	605,000 円	121,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	414,154 円	13,805,136　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 331,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,028,500 円	121,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,620,654 円　（　　　　　　 15,883 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	121,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0664 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,494,200 円（　　　　　 51,480 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,761,548 円
②総費用	2,620,654 円
③純収益　①－②	10,140,894 円
④建物等に帰属する純収益	8,494,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,646,694 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,562,548 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,470 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,888,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,000 円／㎡）