鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０５１０ -36	横浜市金沢区		更地	（　）	袋地等	北東3.9m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
b	１０３０５１０Ｄ -15	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０３０５０３ -29	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4.5m市道、北東4.5m、角地		１住居高度4種最高20m (80,180)
d	１０３０５０５ -15	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	１０３０５１０ -3	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 176,807	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	186,113	100 [ 95.2]	195,497	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	199,000
b	(　 ) 207,259	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	203,195	100 [ 106.6]	190,614		194,000
c	(　 240,494) 202,584	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	189,982	100 [ 100.0]	189,982		194,000
d	(　 ) 218,438	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	216,254	100 [ 95.0]	227,636		232,000
e	(　 ) 186,637	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	179,570	100 [ 91.1]	197,113		201,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 204,000 円／㎡]

横浜金沢 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,465,528	571,138	2,894,390	1,907,200	987,190	（　0.9715） 959,055	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	19,980,313 円　　　　（　 131,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	153 ㎡	11.4 m x 13.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅需要が見込まれることから、４０㎡程度のファミリータイプを想定した。仕上げは標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	80.00	100.0	80.00	1,792	143,360	2.0	286,720
							1.0	143,360
2～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,810	144,800	2.0	289,600
							1.0	144,800
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		288,160		576,320
								288,160

⑨年額支払賃料	288,160 円　×　12ヶ月　＝　 3,457,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,457,920 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 138,317 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,319,603 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	576,320 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,533 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 288,160 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 140,392 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,465,528 円　　　　（　 22,651 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０５１０Ｔ　　　　-17	1,789 ( 1,715)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	1,904	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,890 円/㎡　月額支払賃料（　 1,810 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０５１０Ｔ　　　　-18	1,881 ( 1,802)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.6]	100 [101.0]	1,839
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜金沢 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,000 円	25,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	103,738 円	3,457,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 217,600 円	25,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,600 円	25,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,600 円	25,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 571,138 円　（　　　　　　 3,733 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,907,200 円（　　　　　 12,465 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,465,528 円
②総費用	571,138 円
③純収益　①－②	2,894,390 円
④建物等に帰属する純収益	1,907,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	987,190 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	959,055 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,268 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,980,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
横浜金沢 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜金沢 -23

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　小林　隆志

印

TEL.

鑑定評価額

30,400,000 円

１㎡当たりの価格

199,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市金沢区六浦１丁目４８４７番４２｢六浦１－６－３｣				②地積　(㎡)	153 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,150) 準防（その他）高度3種最高15m (70,150)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	金沢八景 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 90 ｍ、南 30 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.4 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 153 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

駅から平坦な徒歩圏の住宅地
域。

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

金沢八景駅南東方

650m

法令

規制

２中専
(70,150)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

金沢八景駅前の土地区画整理事業が完了し、駅前が整備されて利便性が増すに従い、最低敷地面積が定められて
いない当該地域では、画地の細分化をいっそう進行させてゆくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 203,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 109,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京急本線及びシーサイドライン各駅の徒歩圏の住宅地の圏域。用途地域が一低専以外の地域では最低敷地
面積が定められていないため、旧来の画地が細分化された狭小建売住宅の人気が高く、需要の中心は三十代の市内及び
近隣市在住の一次取得者となる。一方、１５０㎡程度の画地は海に近い閑静な住宅地を求める経済的にゆとりのある世
帯に需要され、更地が３０００万円前後、新築戸建物件が４５００万円程度で取引される例が増えてきた。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ワンルームタイプを中心に賃料水準が高い地域であり、収益価格は利便性を反映して高めに得られた。比準価格はやや
環境の異なる地域に所在する事例から比準したため、地域要因の分析を慎重に行い、地域の取引価格水準を適切に反映
する価格を求めるよう努めた。当該地域では収益物件への投資も見られるが、自用目的の取引が多いことに鑑み、比準
価格と収益価格を関連づけ、対象標準地の時系列的価格推移を検討して、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化が続く一方で、駅近平坦地
の住宅需要は高水準で推移。利便性による二
極化がいっそう広がりを見せる。

金沢八景駅前の土地区画整理事業が終了し、
駅前の整備はほぼ完了。コロナ禍の影響で商
業施設は空室もあるが、住宅需要は安定して
推移。

東側で道路に接面。画地の細分化が可能な海
に近い画地であり、競争力は高いものと考え
る。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０５０５ -15	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０３０５０５ -16	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西14m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 建築協定 (40,80)
c	１０３０５０９Ｄ -7	横浜市金沢区		建付地	（　）	長方形	北西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０３０５０５Ｄ -11	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.5m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 218,438	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	218,438	100 [ 110.6]	197,503	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	201,000
b	(　 ) 233,629	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	233,629	100 [ 117.4]	199,003		203,000
c	(　 ) 217,291	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	217,291	100 [ 108.2]	200,823		205,000
d	(　 ) 177,734	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	176,853	100 [ 89.3]	198,044		202,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 203,000 円／㎡]

横浜金沢 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,448,821	575,420	2,873,401	2,048,840	824,561	（　0.9696） 799,494	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,656,125 円　　　　（　 109,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.00	Ｗ2	164.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	153 ㎡	11.4 m x 13.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約４１㎡の２ＤＫ、ファミリータイプ、４戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	82.00	100.0	82.00	1,729	142,000	1.0	142,000
							1.0	142,000
2～	居宅	82.00	100.0	82.00	1,764	145,000	1.0	145,000
							1.0	145,000
～

～

～

計		164.00	100.0	164.00		287,000		287,000
								287,000

⑨年額支払賃料	287,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,444,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,444,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 137,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,306,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	287,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,755 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 287,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 139,826 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,448,821 円　　　　（　 22,541 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０５０９Ｔ　　　　-5	1,682 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,807	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,840 円/㎡　月額支払賃料（　 1,764 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０５０９Ｔ　　　　-6	1,737 ( 1,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,866
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜金沢 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,000 円	26,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	103,320 円	3,444,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 222,700 円	26,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 575,420 円　（　　　　　　 3,761 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,048,840 円（　　　　　 13,391 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,448,821 円
②総費用	575,420 円
③純収益　①－②	2,873,401 円
④建物等に帰属する純収益	2,048,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	824,561 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	799,494 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,225 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,656,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,000 円／㎡）