鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜磯子 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０５１０ -16	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6.7m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０３０５１０Ｄ -4	横浜市磯子区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20.8m国道、北西7.6m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
c	１０３０５１０Ｄ -10	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西10m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
d	１０３０５１０ -28	横浜市磯子区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東23m国道、北東3.5m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
e	１０３０５０７Ｄ -8	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、北東5m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 222,702	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	221,811	100 [ 100.9]	219,833	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	220,000
b	(　 ) 256,827	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	246,853	100 [ 96.5]	255,806		256,000
c	(　 ) 256,656	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	212,169	100 [ 88.3]	240,282		240,000
d	(　 ) 210,497	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	227,924	100 [ 100.7]	226,340		226,000
e	(　 ) 218,124	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	204,829	100 [ 79.2]	258,622		259,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

横浜磯子 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,803,501	674,324	3,129,177	2,531,100	598,077	（　0.9432） 564,106	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,512,367 円　　　　（　 144,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜磯子 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅	64.00	Ｓ3	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	80 ㎡	6.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

部分貸しの店舗、平均専有面積３２㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

低層店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.00	90.0	57.60	2,800	161,280	6.0	967,680
							0.0	0
2～ 2	居宅	64.00	90.0	57.60	2,050	118,080	2.0	236,160
							1.0	118,080
3～ 3	居宅	32.00	90.0	28.80	2,050	59,040	2.0	118,080
							1.0	59,040
～

～

計		160.00	90.0	144.00		338,400		1,321,920
								177,120

⑨年額支払賃料	338,400 円　×　12ヶ月　＝　 4,060,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,060,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 324,864 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,735,936 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,321,920 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,162 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 177,120 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 55,403 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,803,501 円　　　　（　 47,544 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０５０３Ｔ　　　　-5	2,758 ( 2,730)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,004	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,814 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０５０１Ｔ　　　　-27	2,945 ( 2,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,784
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜磯子 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,000 円	33,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	121,824 円	4,060,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 280,500 円	33,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 674,324 円　（　　　　　　 8,429 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,531,100 円（　　　　　 31,639 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,803,501 円
②総費用	674,324 円
③純収益　①－②	3,129,177 円
④建物等に帰属する純収益	2,531,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	598,077 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	564,106 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,051 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,512,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月3日　提出
横浜磯子 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜磯子 5-6

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　黒羽　聡

印

TEL.

鑑定評価額

18,600,000 円

１㎡当たりの価格

232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月2日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市磯子区丸山２丁目７番２８７｢丸山２－１０－８｣				②地積　(㎡)	80 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度5種最高20m (90,200)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域	南東7.2m市道	水道、ガス、下水	根岸 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．２ｍ市道

交通

施設

根岸駅北西方

1.6km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

小規模な店舗等が建ち並ぶ既成の近隣商業地域であり、当面は現状を維持すると予測するが、将来的には住宅へ
の転換が徐々に進むと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 236,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は磯子区、港南区、金沢区を中心とする横浜市南部の近隣商業地域である。需要者の中心は中小事業者、個
人事業主等である。古い商店街の小規模小売店舗は近年では競争力が弱く、飲食店等のサービス業の需要のほかは住宅
への転換も見受けられる。取引価格については、個別性が強く中心価格帯の把握は難しいが、総額的には３０００万円
程度が上限である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では、比準価格のほか、土地価格の本質的要素である収益性（賃料）から還元した収益価格を考慮する。ただ、商
業地としての繁華性が低いので店舗需要は弱く、低位の賃料水準にとどまっており、収益価格も低位に試算された。一
方比準価格は、実証的水準を反映している。そこで本件においては比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜金沢 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 278,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[119.2]

[100.0]
100

233,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区の高齢化、人口減少が進む中、新型コロ
ナ感染症等により景気は厳しい状況にあり、
不動産取引への影響が懸念される。

近隣商業地として熟成しており、特別な変動
要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜磯子 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０５１０Ｄ -10	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西10m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０３０５１０ -28	横浜市磯子区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東23m国道、北東3.5m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
c	１０３０５１０Ｄ -4	横浜市磯子区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20.8m国道、北西7.6m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０３０５１０Ｄ -20	横浜市磯子区		更地	（　）	長方形	北西7.3m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,282)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 256,656	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	211,313	100 [ 91.0]	232,212	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	232,000
b	(　 ) 210,497	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	227,465	100 [ 100.2]	227,011		227,000
c	(　 ) 256,827	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	246,354	100 [ 101.6]	242,474		242,000
d	(　 ) 254,582	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	250,509	100 [ 104.0]	240,874		241,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 236,000 円／㎡]

横浜磯子 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,633,792	639,516	2,994,276	2,393,040	601,236	（　0.9432） 567,086	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,573,184 円　　　　（　 145,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜磯子 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.80	Ｓ3	151.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	80 ㎡	6.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は３０㎡程度の１Ｋを想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物の標準割合を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.80	90.0	54.72	2,748	150,371	6.0	902,226
							1.0	150,371
2～ 2	居宅	60.80	90.0	54.72	2,000	109,440	1.0	109,440
							1.0	109,440
3～ 3	居宅	30.00	90.0	27.00	2,200	59,400	1.0	59,400
							1.0	59,400
～

～

計		151.60	90.0	136.44		319,211		1,071,066
								319,211

⑨年額支払賃料	319,211 円　×　12ヶ月　＝　 3,830,532 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,830,532 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 306,443 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,524,089 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,071,066 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,854 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 319,211 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 99,849 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,633,792 円　　　　（　 45,422 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０５０４Ｔ　　　　-7	3,534 ( 3,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,921	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,840 円/㎡　月額支払賃料（　 2,748 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０５０４Ｔ　　　　-8	1,931 ( 1,869)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,414
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜磯子 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,000 円	31,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,916 円	3,830,532　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 265,200 円	31,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 639,516 円　（　　　　　　 7,994 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,200,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 151.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,393,040 円（　　　　　 29,913 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,633,792 円
②総費用	639,516 円
③純収益　①－②	2,994,276 円
④建物等に帰属する純収益	2,393,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	601,236 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	567,086 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,089 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,573,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,000 円／㎡）