鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜磯子 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０５１０ -16	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6.7m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０３０５１０Ｄ -4	横浜市磯子区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20.8m国道、北西7.6m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
c	１０３０５１０Ｄ -20	横浜市磯子区		更地	（　）	長方形	北西7.3m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,282)
d	１０３０５１０ -28	横浜市磯子区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東23m国道、北東3.5m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
e	１０３０５０８Ｄ -14	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西31.4m県道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 222,702	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	221,366	100 [ 86.0]	257,402	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	257,000
b	(　 ) 256,827	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	246,354	100 [ 92.1]	267,485		267,000
c	(　 ) 254,582	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	251,782	100 [ 81.8]	307,802		308,000
d	(　 ) 210,497	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	227,924	100 [ 95.8]	237,916		238,000
e	(　 ) 234,618	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	238,448	100 [ 92.9]	256,672		257,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 255,000 円／㎡]

横浜磯子 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,060,179	592,962	2,467,217	1,917,500	549,717	（　0.9432） 518,493	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,581,490 円　　　　（　 171,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜磯子 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	42.50	Ｓ3	127.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	62 ㎡	6.7 m x 9.4 m	前面道路：国道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は３６㎡程度の１ＤＫを想定。仕上げは標準的。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

中層の店舗付共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	42.50	80.0	34.00	3,200	108,800	6.0	652,800
							1.0	108,800
2～ 2	居宅	42.50	85.0	36.13	2,197	79,378	2.0	158,756
							1.0	79,378
3～ 3	居宅	42.50	85.0	36.13	2,131	76,993	2.0	153,986
							1.0	76,993
～

～

計		127.50	83.3	106.26		265,171		965,542
								265,171

⑨年額支払賃料	265,171 円　×　12ヶ月　＝　 3,182,052 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 106.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,182,052 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 254,564 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,927,488 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	965,542 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,883 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 265,171 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 123,808 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,060,179 円　　　　（　 49,358 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０５０２Ｔ　　　　-1	2,026 ( 1,942)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,133	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,294 円/㎡　月額支払賃料（　 2,197 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０５０２Ｔ　　　　-4	2,257 ( 2,255)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	2,455
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜磯子 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	125,000 円	25,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	95,462 円	3,182,052　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 212,500 円	25,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,000 円	25,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,000 円	25,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 592,962 円　（　　　　　　 9,564 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 127.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,917,500 円（　　　　　 30,927 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,060,179 円
②総費用	592,962 円
③純収益　①－②	2,467,217 円
④建物等に帰属する純収益	1,917,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	549,717 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	518,493 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,363 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,581,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜磯子 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜磯子 5-4

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　渡邊　順也

印

TEL.

鑑定評価額

15,500,000 円

１㎡当たりの価格

250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市磯子区久木町３４１番３｢久木町１８－１１｣				②地積　(㎡)	62 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度6種最高20m (100,300)
	1:1.5	店舗Ｓ3	小規模小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	南東21m国道	水道、ガス、下水	根岸 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層店舗、事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駐車場条例の附置義務区域

街

路

２１ｍ国道

交通

施設

根岸駅南西方

1.3km

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域に特段の変動要因はなく、当面の間、現状を維持して推移していくものと予測する。地価動向は微減傾
向に転じている。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗、事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 261,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市磯子区及び周辺隣接区を中心とする横浜市南部の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は自用
又は賃貸用の店舗、店舗兼住宅等を経営する事業者が中心であり、大規模画地についてはマンション等の開発業者も考
えられる。近隣地域は最寄駅から遠く、商業地としての需要はやや弱い面があり、地価動向は横ばい～微増程度で推移
している。路線商業地の取引価格は周辺環境や規模等による格差が大きく、中心価格帯を明示することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、店舗と住宅系用途が混在する路線商業地域であり、住宅については賃貸市場が成熟しているが、店舗につ
いては類似物件の数が少ないこと等から成熟の程度は低い。したがって、やや広域的に事例を採用したが、複数の類似
の商業地の取引事例から求め、豊富な資料に基づき売買市場の動向を反映する比準価格を標準に、収益価格を比較考量
し、周辺の複数標準地との比較検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    252,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナで経済の先行不透明感が強く、低
金利等による需要下支えはあるが地価下落圧
力が強まっている。磯子区の人口は横ばい～
微減傾向。

最寄駅からやや遠い国道沿いの既成商業地域
であり、従来から集客力の高い業種が少なく
、住宅も混在するため地価動向は微減程度に
留まる。

地域において概ね標準的な条件の土地である
。個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜磯子 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０５１０Ｄ -4	横浜市磯子区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20.8m国道、北西7.6m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
b	１０３０５１０Ｄ -10	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西10m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
c	１０３０５０９ -21	横浜市金沢区		建付地	（　）	台形	南18m県道、西4m、準角地		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０３０５０３ -4	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東23m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 256,827	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	242,640	100 [ 95.0]	255,411	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	255,000
b	(　 ) 256,656	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	254,603	100 [ 93.9]	271,143		271,000
c	(　 ) 228,470	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	223,094	100 [ 86.7]	257,317		257,000
d	(　 ) 242,422	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	248,420	100 [ 95.0]	261,495		261,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 261,000 円／㎡]

横浜磯子 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,086,165	615,619	2,470,546	2,017,210	453,336	（　0.9432） 427,587	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,726,265 円　　　　（　 141,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜磯子 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	42.50	Ｓ3	127.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	62 ㎡	6.7 m x 9.4 m	前面道路：国道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は賃貸面積３６㎡程度の事務所／住宅を想定、間取り、仕様等は標準的

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

内階段等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	42.50	85.0	36.13	3,248	117,350	6.0	704,100
							0.0	0
2～ 3	事務所、居宅	42.50	85.0	36.13	2,144	77,463	1.0	77,463
							1.0	77,463
～

～

～

計		127.50	85.0	108.39		272,276		859,026
								154,926

⑨年額支払賃料	272,276 円　×　12ヶ月　＝　 3,267,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 108.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,267,312 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 261,385 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,005,927 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	859,026 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,903 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 154,926 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 72,335 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,086,165 円　　　　（　 49,777 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０５０９Ｔ　　　　-1	2,364 ( 2,290)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,093	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,264 円/㎡　月額支払賃料（　 3,248 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０５０９Ｔ　　　　-2	2,883 ( 2,792)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [109.0]	100 [110.0]	3,435
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜磯子 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,500 円	26,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	98,019 円	3,267,312　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 223,500 円	26,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 615,619 円　（　　　　　　 9,929 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 127.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,017,210 円（　　　　　 32,536 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,086,165 円
②総費用	615,619 円
③純収益　①－②	2,470,546 円
④建物等に帰属する純収益	2,017,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	453,336 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	427,587 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,897 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,726,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,000 円／㎡）