鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜保土ケ谷 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０６０２Ｄ -501	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南10.1m市道、北2.4m、二方路		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０３０６１０Ｄ -503	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4.5m市道、南西2.2m、角地		近商高度6種最高20m (100,270)
c	１０３０６０２Ｄ -504	横浜市保土ケ谷区		底地	（　）	不整形	東7.5m市道、北西2m、角地		１中専高度3種最高15m (80,150)
d	１０３０６０２Ｄ -502	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m 土砂災害警戒区域 (60,200)
e	１０３０６０７Ｄ -505	横浜市南区		建付地	（　）	長方形	南東21m県道、南西6m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 267,348	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	265,820	100 [ 72.0]	369,194	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	377,000
b	(　 ) 386,964	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	384,334	100 [ 97.2]	395,405		403,000
c	(　 148,182) 370,455	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.8]	407,188	100 [ 101.0]	403,156		411,000
d	(　 ) 228,955	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	239,049	100 [ 67.3]	355,199		362,000
e	(　 ) 483,469	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	478,775	100 [ 120.2]	398,315		406,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 380,000 円／㎡]

横浜保土ケ谷 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,351,013	10,181,353	42,169,660	35,517,900	6,651,760	（　0.9278） 6,171,503	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	134,163,109 円　　　　（　 271,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜保土ケ谷 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	380.00	ＲＣ5F1B	2,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	21.5 m x 23.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階共同住宅（２ＤＫ各階６室、計２４室）、地下１階駐車場

⑦有効率　 65.4 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	380.00	82.6	314.00	3,805	1,194,770	8.0	9,558,160
							0.0	0
2～ 2	住宅	380.00	77.4	294.00	2,600	764,400	1.0	764,400
							1.0	764,400
3～ 3	住宅	380.00	77.4	294.00	2,600	764,400	1.0	764,400
							1.0	764,400
4～ 5	住宅	380.00	77.4	294.00	2,600	764,400	1.0	764,400
							1.0	764,400
地下 1～ 1	駐車場	380.00

計		2,280.00	65.4	1,490.00		4,252,370		12,615,760
								3,057,600

⑨年額支払賃料	4,252,370 円　×　12ヶ月　＝　 51,028,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,490.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,028,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,400,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,671,422 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,757,018 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,615,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 119,850 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,057,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,474,145 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,351,013 円　　　　（　 105,760 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０６０２Ｔ　　　　-504	3,133 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.9]	100 [100.0]	3,628	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,830 円/㎡　月額支払賃料（　 3,805 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０６０２Ｔ　　　　-503	3,902 ( 3,775)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,988
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜保土ケ谷 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,585,000 円	517,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,602,853 円	53,428,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 565,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,394,500 円	517,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	517,000 円	517,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	517,000 円	517,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,181,353 円　（　　　　　　 20,568 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	517,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 2,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,517,900 円（　　　　　 71,753 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,351,013 円
②総費用	10,181,353 円
③純収益　①－②	42,169,660 円
④建物等に帰属する純収益	35,517,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,651,760 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,171,503 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,468 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,163,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 271,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜保土ケ谷 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜保土ケ谷 5-5

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　佐藤　三千代

印

TEL.

鑑定評価額

175,000,000 円

１㎡当たりの価格

353,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市保土ケ谷区峰岡町１丁目２０番３				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度6種最高20m (100,400)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ5F1B	店舗付共同住宅等が多い国道沿いの商業地域	南西22m国道、背面道	水道、ガス、下水	星川 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 75 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

星川駅北東方

450m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地域として成熟しており、当面は現環境を維持するものと思料する。新型コロナ感染症の影響が見られ
るものの、駅に近くマンション需要も堅調で、地価は引き続き上昇基調で推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 380,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 272,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市保土ケ谷区を中心として、横浜市北部から中部に至る一円の路線商業地域、または駅前商業地域で
ある。需要者は地場の企業や事業者のほか、一定規模以上の画地にはマンション用地として利用する開発事業者等も考
えられる。供給は事業の移転や廃止に伴い閉鎖を図る事業者が主である。立地や規模により取引価格はまちまちで、件
数も少ないことから中心価格帯の把握は困難な状況にあるが、単価では３５万円～４５万円程度の取引が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中層の店舗併用マンション等が建ち並ぶ路線商業地域である。需要者は収益性から意思決定を行う法人も
考えられるが、それら需要者は収益性のみならず、周辺の土地取引相場にも敏感である。本件評価では、市場性を考慮
した比準価格を中心に、商業地において重視されるべき収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意の上、更に単
価と総額との関連も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　保土ケ谷 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 306,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 88.4]

[102.0]
100

353,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    351,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症で当区の土地需要は全体的
に弱含んでいる。但し、収益性・利便性に優
れた地域の需要は堅調で、商業地の二極化は
鮮明になった。

駅に近くマンション需要も高い路線商業地域
であり、一般的要因の影響を受けつつも、地
価は引き続き上昇基調で推移と判断される。

二方路地であり土地の利用効率で優る。他の
条件はほぼ標準的で、特段の変動要因はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜保土ケ谷 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０６０２Ｄ -505	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	長方形	南西22m国道、南東4m、角地		近商 (100,400)
b	１０３０６０２Ｄ -506	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西27m国道、南西1.4m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
c	１０３０６１２Ｄ -505	横浜市南区		更地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
d	１０３０６０９Ｄ -505	横浜市南区		貸家建付地	（　）	不整形	南東15m県道、北西7m、北6.5m、三方路		近商高度5種最高20m (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 544,415	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	533,315	100 [ 94.1]	566,753	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	578,000
b	(　 ) 306,112	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	298,682	100 [ 80.4]	371,495		379,000
c	(　 ) 350,358	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	353,862	100 [ 95.0]	372,486		380,000
d	(　 ) 313,007	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	319,721	100 [ 85.6]	373,506		381,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 380,000 円／㎡]

横浜保土ケ谷 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,379,403	10,191,912	42,187,491	35,517,900	6,669,591	（　0.9278） 6,188,047	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	134,522,761 円　　　　（　 272,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜保土ケ谷 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	380.00	ＲＣ5F1B	2,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	21.5 m x 23.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３～５階共同住宅（専有面積５０㎡程度）地下１階自走式駐車場の店舗・事務所兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 66.8 ％
の理由

当該地域の標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	380.00	82.6	314.00	3,790	1,190,060	8.0	9,520,480
							0.0	0
2～ 2	事務所	380.00	85.8	326.00	2,945	960,070	3.0	2,880,210
							0.0	0
3～ 3	住宅	380.00	77.4	294.00	2,400	705,600	1.0	705,600
							1.0	705,600
4～ 5	住宅	380.00	77.4	294.00	2,410	708,540	1.0	708,540
							1.0	708,540
地下 1～ 1	駐車場	380.00

計		2,280.00	66.8	1,522.00		4,272,810		14,523,370
								2,122,680

⑨年額支払賃料	4,272,810 円　×　12ヶ月　＝　 51,273,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,522.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	22,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,640,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,273,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,640,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,695,686 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,218,034 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,523,370 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 137,972 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,122,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,023,397 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,379,403 円　　　　（　 105,817 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０６０２Ｔ　　　　-505	3,373 ( 3,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,660	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,815 円/㎡　月額支払賃料（　 3,790 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０６０２Ｔ　　　　-503	3,902 ( 3,775)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	3,844
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜保土ケ谷 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,585,000 円	517,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,617,412 円	53,913,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 561,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,394,500 円	517,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	517,000 円	517,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	517,000 円	517,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,191,912 円　（　　　　　　 20,590 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	517,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 2,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,517,900 円（　　　　　 71,753 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,379,403 円
②総費用	10,191,912 円
③純収益　①－②	42,187,491 円
④建物等に帰属する純収益	35,517,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,669,591 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,188,047 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,501 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,522,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 272,000 円／㎡）