鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜保土ケ谷 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０６０２Ｄ -503	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	不整形	北西7.2m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (80,200)
b	１０３０６０２Ｄ -506	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西27m国道、南西1.4m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
c	１０３０６１０Ｄ -503	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4.5m市道、南西2.2m、角地		近商高度6種最高20m (100,270)
d	１０３０６０２Ｄ -502	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m 土砂災害警戒区域 (60,200)
e	１０３０６０２Ｄ -501	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南10.1m市道、北2.4m、二方路		１住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 309,211	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	294,487	100 [ 87.6]	336,172	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	336,000
b	(　 ) 306,112	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	300,110	100 [ 96.2]	311,965		312,000
c	(　 ) 386,964	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	385,461	100 [ 86.6]	445,105		445,000
d	(　 ) 228,955	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	229,414	100 [ 72.2]	317,748		318,000
e	(　 ) 267,348	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	254,617	100 [ 74.4]	342,227		342,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 327,000 円／㎡]

横浜保土ケ谷 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,311,450	1,352,152	5,959,298	4,752,000	1,207,298	（　0.9490） 1,145,726	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	24,377,149 円　　　　（　 201,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜保土ケ谷 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	Ｓ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	121 ㎡	7.2 m x 16.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は２ＤＫの住居が各階２戸の店舗兼共同住宅を想定

⑦有効率　 87.7 ％
の理由

同種建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	83.0	78.85	3,386	266,986	6.0	1,601,916
							1.0	266,986
2～ 2	住宅	95.00	90.0	85.50	2,050	175,275	2.0	350,550
							1.0	175,275
3～ 3	住宅	95.00	90.0	85.50	2,100	179,550	2.0	359,100
							1.0	179,550
～

～

計		285.00	87.7	249.85		621,811		2,311,566
								621,811

⑨年額支払賃料	621,811 円　×　12ヶ月　＝　 7,461,732 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 249.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,461,732 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 373,087 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,088,645 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,311,566 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,960 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 621,811 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 200,845 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,311,450 円　　　　（　 60,425 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０６０３Ｔ　　　　-503	2,169 ( 2,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [ 65.0]	3,627	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,499 円/㎡　月額支払賃料（　 3,386 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０６０３Ｔ　　　　-504	2,402 ( 2,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [ 80.0]	3,370
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜保土ケ谷 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	337,500 円	67,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	223,852 円	7,461,732　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 573,700 円	67,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,500 円	67,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,500 円	67,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,352,152 円　（　　　　　　 11,175 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,500,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 35 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,752,000 円（　　　　　 39,273 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,311,450 円
②総費用	1,352,152 円
③純収益　①－②	5,959,298 円
④建物等に帰属する純収益	4,752,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,207,298 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,145,726 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,469 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,377,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜保土ケ谷 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜保土ケ谷 5-3

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　坂本　圭一

印

TEL.

鑑定評価額

37,000,000 円

１㎡当たりの価格

306,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市保土ケ谷区和田１丁目２２８番２｢和田１－１４－１９｣				②地積　(㎡)	121 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度6種最高20m (90,300)
	1:2.5	店舗、倉庫兼住宅Ｓ3	小売店舗、飲食店等が混在する駅前商業地域	北西8m市道	水道、ガス、下水	和田町 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

和田町駅北東方

80m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

既存商店街の色彩が強く、繁華性が増している様子はないものの、最寄駅の乗車数はやや上昇しており、駅への
接近性が良好であることから賃貸住宅需要は高く、商住混在地域へと移行していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 315,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 201,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、保土ケ谷区、旭区の周辺区の圏域の駅前商業地域及び近隣商業地域である。規模により市場参加者が異
なるが、需要者の中心は地元個人事業主やコンビニエンスストア、ドラッグストア、ファーストフード店等のチェーン
展開する企業のほか、住宅、マンション開発を手がけるデベロッパー等である。近年は、駅前商業地としての繁華性は
弱まる傾向にある反面、平坦地、駅近に対する住宅需要は旺盛であり、総じて地価は上昇基調にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中低層の中小規模店舗が多い駅前近隣商業地域である。昔からの個人経営の商店も多くあり、収益価格はやや低位とな
った。土地価格に相応な賃料水準が形成されていないものと思料する。本件では、類似地域において規範性の高い事例
を得られた。また、小規模画地は自用目的の取引が主体である。よって市場の実態を反映し信頼性の高い比準価格を標
準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    306,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　保土ケ谷 5-4               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    304,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの感染拡大により、小規模１階店
舗の需要がやや弱くなっているが、超低金利
政策、財政支出によりその影響は顕在化して
いない。

駅前商業地としての繁華性は、変化が見られ
ないものの、物件の稀少性があり、駅への接
近性が良好で住宅併用の需要は高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

+0.7 ％

３　試算価格算定内訳

横浜保土ケ谷 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０６０３Ｄ -503	横浜市旭区		建付地	（　）	長方形	西4.3m市道、東4.3m、二方路		近商高度6種最高20m (100,258)
b	１０３０６０３Ｄ -501	横浜市旭区		更地	（　）	正方形	東8m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
c	１０３０６０８Ｄ -501	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西27m国道、南西1.4m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０３０６０７ -501	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	袋地等	北18m国道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 251,458	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	248,968	100 [ 79.1]	314,751	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	315,000
b	(　 ) 276,230	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	276,230	100 [ 89.9]	307,264		307,000
c	(　 ) 306,112	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	297,196	100 [ 96.4]	308,295		308,000
d	(　 ) 155,457	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	222,081	100 [ 75.9]	292,597		293,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -9.1	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -9.6	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 315,000 円／㎡]

横浜保土ケ谷 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,312,380	1,356,380	5,956,000	4,752,000	1,204,000	（　0.9490） 1,142,596	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	24,310,553 円　　　　（　 201,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜保土ケ谷 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	Ｓ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	121 ㎡	7.2 m x 16.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階ワンフロア店舗、２～３階４２㎡程度の２ＤＫタイプ各階２戸の店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 87.7 ％
の理由

店舗兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	83.0	78.85	3,387	267,065	6.0	1,602,390
							1.0	267,065
2～ 2	住宅	95.00	90.0	85.50	2,050	175,275	2.0	350,550
							1.0	175,275
3～ 3	住宅	95.00	90.0	85.50	2,100	179,550	2.0	359,100
							1.0	179,550
～

～

計		285.00	87.7	249.85		621,890		2,312,040
								621,890

⑨年額支払賃料	621,890 円　×　12ヶ月　＝　 7,462,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 249.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,462,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 373,134 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,089,546 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,312,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,964 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 621,890 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 200,870 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,312,380 円　　　　（　 60,433 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０６０８Ｔ　　　　-9	3,327 ( 3,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.9]	100 [100.0]	3,399	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,500 円/㎡　月額支払賃料（　 3,387 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０６０８Ｔ　　　　-10	3,629 ( 3,523)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,632
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜保土ケ谷 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	337,500 円	67,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	223,880 円	7,462,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 573,700 円	67,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,500 円	67,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,500 円	67,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,356,380 円　（　　　　　　 11,210 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,500,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 35 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,752,000 円（　　　　　 39,273 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,312,380 円
②総費用	1,356,380 円
③純収益　①－②	5,956,000 円
④建物等に帰属する純収益	4,752,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,204,000 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,142,596 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,443 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,310,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,000 円／㎡）