鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜保土ケ谷 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０６０６Ｄ -17	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東8m市道、北東4.5m、北西5m、三方路		１中専高度3種最高15m (80,150)
b	１０３０６０２ -13	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	袋地等	北西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
c	１０３０６１０ -8	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０３０６０２Ｄ -10	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	袋地等	南4.3m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	１０３０６０２Ｄ -35	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.9m市道、南西4m、準角地		１低専高度1種最高10m (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 207,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	195,480	100 [ 74.3]	263,096	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	268,000
b	(　 ) 153,262	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	180,308	100 [ 78.4]	229,985		235,000
c	(　 ) 194,147	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	188,492	100 [ 86.3]	218,415		223,000
d	(　 ) 128,748	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	151,468	100 [ 71.4]	212,140		216,000
e	(　 ) 145,443	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	141,207	100 [ 70.2]	201,150		205,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.7
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -26.4
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 229,000 円／㎡]

横浜保土ケ谷 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,980,820	3,941,017	17,039,803	13,453,200	3,586,603	（　0.9497） 3,406,197	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	70,962,438 円　　　　（　 147,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜保土ケ谷 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	234.00	ＲＣ4	936.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	482 ㎡	10.4 m x 46.1 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階～４階を共同住宅（形式：ファミリータイプ１２戸、平均専有面積：約５０㎡）を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

内階段等を除く標準的なレンタブル比を査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	234.00	85.0	198.90	2,461	489,493	6.0	2,936,958
							1.0	489,493
2～ 2	住宅	234.00	85.0	198.90	2,010	399,789	1.0	399,789
							1.0	399,789
3～ 3	住宅	234.00	85.0	198.90	2,051	407,944	1.0	407,944
							1.0	407,944
4～ 4	住宅	234.00	85.0	198.90	2,092	416,099	1.0	416,099
							1.0	416,099
～

計		936.00	85.0	795.60		1,713,325		4,160,790
								1,713,325

⑨年額支払賃料	1,713,325 円　×　12ヶ月　＝　 20,559,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 795.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,559,900 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 837,756 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,106,144 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,160,790 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,944 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,713,325 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 834,732 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,980,820 円　　　　（　 43,529 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０６０７Ｔ　　　　-6	2,103 ( 2,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,259	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,139 円/㎡　月額支払賃料（　 2,051 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０３０６０７Ｔ　　　　-7	1,804 ( 1,765)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	2,018
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜保土ケ谷 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,010,000 円	202,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	628,317 円	20,943,900　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 181,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,717,000 円	202,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	202,000 円	202,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	202,000 円	202,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,941,017 円　（　　　　　　 8,176 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	202,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 936.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0657 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,453,200 円（　　　　　 27,911 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,980,820 円
②総費用	3,941,017 円
③純収益　①－②	17,039,803 円
④建物等に帰属する純収益	13,453,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,586,603 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,406,197 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,067 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,962,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜保土ケ谷 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜保土ケ谷 -23

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　岩澤　誠

印

TEL.

鑑定評価額

106,000,000 円

１㎡当たりの価格

220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市保土ケ谷区東川島町２番３外				②地積　(㎡)	482 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (70,200)
	1:4.5	店舗兼共同住宅ＲＣ4	マンション、事務所、店舗等が混在する住宅地域	南西8m市道、背面道	水道、ガス、下水	上星川 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 46.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　８ｍ市
道

交通

施設

上星川駅北西方

800m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

住商工の混在地域であるが、最寄駅から平坦路の徒歩圏内に位置し利便性が良いことから、住宅地域へと移行し
ていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 227,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 159,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、保土ケ谷区及び隣接する区の共同住宅地域等である。需要者の中心は、法人事業者やマンションデベロ
ッパー等である。最寄駅から平坦路の徒歩圏であり利便性が良いことから、住宅地化が進んでおり、工業系の需要は限
定的である。取引価格帯は画地条件等により一様ではなく把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

土地所有により建設されたマンション等も見られるが、元本価格に即応する賃料を収受できない市場実態を反映して低
位に試算された。よって、本件では取引市場を反映している比準価格を標準として収益価格を関連づけて代表標準地と
の均衡を図り、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　保土ケ谷 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 197,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[103.0]

100
[ 89.2]

[102.0]
100

220,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    219,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナ感染症の影響で厳しい状
況にあるが、持ち直しの様子が見られる。

地域要因に特別な変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜保土ケ谷 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０６０２Ｄ -45	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	ほぼ台形	西3m私道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
b	１０３０６０８ -34	横浜市旭区		建付地	（　）	不整形	西4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０３０６１３Ｄ -13	横浜市旭区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東7m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０３０６０１Ｄ -25	横浜市旭区		貸家建付地	（　）	不整形	南西9.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	１０３０６０１ -7	横浜市緑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,086	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	177,239	100 [ 83.1]	213,284	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	218,000
b	(　 ) 128,030	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.8]	167,206	100 [ 88.7]	188,507		192,000
c	(　 278,969) 278,969	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	308,124	100 [ 118.1]	260,901		266,000
d	(　 ) 136,094	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	182,185	100 [ 86.7]	210,133		214,000
e	(　 ) 216,762	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	222,519	100 [ 92.1]	241,606		246,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -23.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 227,000 円／㎡]

横浜保土ケ谷 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,260,801	3,778,452	16,482,349	12,699,400	3,782,949	（　0.9504） 3,595,315	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	76,496,064 円　　　　（　 159,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜保土ケ谷 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	234.00	ＲＣ4	936.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	482 ㎡	10.4 m x 46.1 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は共同住宅を想定。

⑦有効率　 84.5 ％
の理由

店舗兼住宅として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	234.00	83.0	194.22	2,522	489,823	6.0	2,938,938
							1.0	489,823
2～ 2	住宅	234.00	85.0	198.90	1,901	378,109	2.0	756,218
							1.0	378,109
3～ 3	住宅	234.00	85.0	198.90	1,940	385,866	2.0	771,732
							1.0	385,866
4～ 4	住宅	234.00	85.0	198.90	1,998	397,402	2.0	794,804
							1.0	397,402
～

計		936.00	84.5	790.92		1,651,200		5,261,692
								1,651,200

⑨年額支払賃料	1,651,200 円　×　12ヶ月　＝　 19,814,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 790.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,814,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　％　＝　　 792,576 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,405,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,261,692 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,512 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,651,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 804,465 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,260,801 円　　　　（　 42,035 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３６１３Ｔ　　　　-19	2,076 ( 1,990)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,076	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,025 円/㎡　月額支払賃料（　 1,940 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０３０６１１Ｔ　　　　-27	1,915 ( 1,835)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,974
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜保土ケ谷 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	965,000 円	193,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	605,952 円	20,198,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 181,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,640,500 円	193,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,778,452 円　（　　　　　　 7,839 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	193,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 936.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,699,400 円（　　　　　 26,347 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,260,801 円
②総費用	3,778,452 円
③純収益　①－②	16,482,349 円
④建物等に帰属する純収益	12,699,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,782,949 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,595,315 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,459 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,496,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,000 円／㎡）