鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜南 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０６０３ -2	横浜市南区		建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０３０６０３ -28	横浜市南区		建付地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０３０６１２Ｄ -8	横浜市南区		更地	（　）	不整形	南5.5m市道、東6.1m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
d	１０３０６０３ -7	横浜市南区		底地	（　）	台形	南東6m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
e	１０３０６０３ -17	横浜市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.5m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 236,740	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	219,139	100 [ 102.0]	214,842	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.1] 　　　　 100	228,000
b	(　 ) 179,213	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	209,047	100 [ 103.0]	202,958		215,000
c	(　 ) 322,336	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 127.5]	252,813	100 [ 117.3]	215,527		229,000
d	(　 96,213) 240,532	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	238,387	100 [ 112.2]	212,466		225,000
e	(　 ) 335,592	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 113.3]	296,198	100 [ 119.6]	247,657		263,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +27.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 232,000 円／㎡]

横浜南 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価が把握できない既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,291,672	1,806,809	8,484,863	6,457,500	2,027,363	（　0.9718） 1,970,191	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	41,918,957 円　　　　（　 141,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜南 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	Ｓ3	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	297 ㎡	14.0 m x 23.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４５㎡程度、ファミリータイプ２ＤＫ計９戸を想定、駐車場有り。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	180.00	80.0	144.00	1,993	286,992	1.0	286,992
							1.0	286,992
2～ 2	住宅	160.00	85.0	136.00	2,013	273,768	1.0	273,768
							1.0	273,768
3～ 3	住宅	160.00	85.0	136.00	2,033	276,488	1.0	276,488
							1.0	276,488
～

～

計		500.00	83.2	416.00		837,248		837,248
								837,248

⑨年額支払賃料	837,248 円　×　12ヶ月　＝　 10,046,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 416.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,046,976 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 411,479 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,875,497 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	837,248 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,038 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 837,248 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 407,907 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 230 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,291,672 円　　　　（　 34,652 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３６１３Ｔ　　　　-13	2,136 ( 2,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [120.0]	100 [ 99.0]	2,193	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,013 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３６１３Ｔ　　　　-8	2,291 ( 2,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	2,045
c	１０３６１３Ｔ　　　　-7	2,224 ( 2,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,324

横浜南 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	437,500 円	87,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	308,609 円	10,286,976　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 743,700 円	87,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,500 円	87,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,500 円	87,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,806,809 円　（　　　　　　 6,084 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,457,500 円（　　　　　 21,742 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,291,672 円
②総費用	1,806,809 円
③純収益　①－②	8,484,863 円
④建物等に帰属する純収益	6,457,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,027,363 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,970,191 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,634 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,918,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜南 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜南 -9

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　湯浅　浩

印

TEL.

鑑定評価額

64,700,000 円

１㎡当たりの価格

218,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市南区中村町５丁目３１０番６外				②地積　(㎡)	297 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (80,200)
	1:1.5	共同住宅兼作業所Ｓ3	一般住宅、アパート等が存する住宅地域	南6m市道、西側道	水道、ガス、下水	吉野町 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

吉野町駅南東方

800m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測され
る。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 233,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 149,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に南区内の京急本線及び市営地下鉄ブルーライン各駅を最寄駅とする住宅地域。主たる需要者は市内
または東京都心部への通勤者が大半を占める。ほぼ熟成した住宅地域で、住環境は普通だが生活利便性が比較的高いこ
ともあって需要は堅調である。供給は既存の画地を細分化し総額を抑えたミニ建売住宅が多い。土地単独の取引は少な
く、新築戸建住宅で総額４，５００万円前後が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算価格に開差が認められるが、各手法の適用は妥当であり、資料の信頼性も高い。一般住宅、アパート等が混在する
住宅地域にあり、市場参加者は居住の快適性を重視する自用目的の個人が中心であり、アパートの収益性に着目した需
要が価格に与える影響は小さい。よって、自用取引が中心である市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格
を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜南 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 291,000 円／㎡

[100.3]
100

100
[103.0]

100
[138.0]

[106.1]
100

218,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    217,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

南区の人口はほぼ横ばいだが、高齢化が進み
、人口密度は市内１８区で最も高い。新型コ
ロナによる影響で土地取引件数は減少傾向に
ある。

駅徒歩圏に所在する住宅地として熟成してお
り、特別な変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜南 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０６０７Ｄ -15	横浜市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南西3m私道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
b	１０３０６０７Ｄ -8	横浜市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西8m市道、西4m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
c	１０３０６０７Ｄ -5	横浜市南区		建付地	（　）	袋地等	東5.5m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０３０６０３ -22	横浜市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 223,285	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	199,603	100 [ 88.4]	225,795	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.1] 　　　　 100	240,000
b	(　 ) 372,552	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	329,806	100 [ 107.6]	306,511		325,000
c	(　 ) 203,225	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.5]	218,005	100 [ 99.4]	219,321		233,000
d	(　 ) 223,610	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	224,504	100 [ 101.9]	220,318		234,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 233,000 円／㎡]

横浜南 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,940,937	1,718,809	8,222,128	6,088,500	2,133,628	（　0.9718） 2,073,460	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	44,116,170 円　　　　（　 149,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜南 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	Ｓ3	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	297 ㎡	14.0 m x 23.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的仕様のアパートで、１住戸４５～４８㎡程度の２ＤＫタイプ計９戸を想定

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

内階段のため。標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	180.00	80.0	144.00	1,917	276,048	1.0	276,048
							1.0	276,048
2～ 2	住宅	160.00	85.0	136.00	1,956	266,016	1.0	266,016
							1.0	266,016
3～ 3	住宅	160.00	85.0	136.00	1,956	266,016	1.0	266,016
							1.0	266,016
～

～

計		500.00	83.2	416.00		808,080		808,080
								808,080

⑨年額支払賃料	808,080 円　×　12ヶ月　＝　 9,696,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 416.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,696,960 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 397,478 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,539,482 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	808,080 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,758 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 808,080 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 393,697 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,940,937 円　　　　（　 33,471 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３６１３Ｔ　　　　-8	2,291 ( 2,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [108.0]	100 [103.0]	1,961	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,040 円/㎡　月額支払賃料（　 1,956 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３６１３Ｔ　　　　-7	2,224 ( 2,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	2,109
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜南 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	412,500 円	82,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	298,109 円	9,936,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 701,200 円	82,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,500 円	82,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,500 円	82,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,718,809 円　（　　　　　　 5,787 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,500,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,088,500 円（　　　　　 20,500 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,940,937 円
②総費用	1,718,809 円
③純収益　①－②	8,222,128 円
④建物等に帰属する純収益	6,088,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,133,628 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,073,460 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,981 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,116,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,000 円／㎡）