鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜中 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０４１０Ｄ -2	横浜市鶴見区		更地	（　）	不整形	北西10m市道、中間画地		準工高度地区5種最高 (60,200)
b	１０３０４０３Ｄ -18	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ台形	東25m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
c	１０３０４０９Ｄ -3	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西42m県道、南東4m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)
d	１０３０４０９ -11	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m県道、西6m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)
e	１０３０４１２ -1	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	北西25m県道、南6m、角地		準住居高度4種最高20m 緑化地域 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 252,944	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	266,257	100 [ 116.3]	228,940	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 96,773	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	101,866	100 [ 50.7]	200,919		205,000
c	(　 ) 292,907	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	284,376	100 [ 126.4]	224,981		229,000
d	(　 ) 242,494	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	237,739	100 [ 118.0]	201,474		206,000
e	(　 ) 211,410	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	226,462	100 [ 107.6]	210,467		215,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.4	環境　　　　 -46.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.1	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 218,000 円／㎡]

横浜中 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,315,517	5,164,720	19,150,797	11,640,600	7,510,197	（　0.9416） 7,071,601	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	153,730,457 円　　　　（　 135,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼作業所	650.00	Ｓ2	1,300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m 建築協定	80 ％	200 ％	200 ％	1,140 ㎡	30.5 m x 39.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫及び作業所

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫作業所	1,300.00	100.0	1,300.00	1,690	2,197,000	3.0	6,591,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,300.00	100.0	1,300.00		2,197,000		6,591,000
								0

⑨年額支払賃料	2,197,000 円　×　12ヶ月　＝　 26,364,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,364,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,109,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,254,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,591,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,637 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,315,517 円　　　　（　 21,329 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０４０１Ｔ　　　　-34	1,420 ( 1,378)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,647	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,694 円/㎡　月額支払賃料（　 1,690 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０４０４Ｔ　　　　-12	1,653 ( 1,466)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	1,740
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	870,000 円	174,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	790,920 円	26,364,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,676,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,479,000 円	174,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,164,720 円　（　　　　　　 4,530 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	174,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 1,300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 80 ％　＋　0.0777 × 10 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,640,600 円（　　　　　 10,211 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,315,517 円
②総費用	5,164,720 円
③純収益　①－②	19,150,797 円
④建物等に帰属する純収益	11,640,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,510,197 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,071,601 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,203 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,730,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 135,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜中 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜中 9-2

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　長尾　ゆき子

印

TEL.

鑑定評価額

243,000,000 円

１㎡当たりの価格

213,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市中区本牧十二天３番１３				②地積　(㎡)	1,140 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m 建築協定 (70,200)
	1:1.2	営業所兼車庫Ｓ2	営業所、給油所、作業所等が見られる地域	南西27m市道、背面道	水道、ガス、下水	元町・中華街 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

倉庫兼作業所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

自動車関連施設や営業所、倉
庫等の利用が多い地域。新本
牧地区建築協定区域内。

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

元町・中華街駅南東方

2.3km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は準工業地域であるが、建築協定で用途等の制約がある作業所や倉庫地域。当分の間は現状を維持する
ものと予測する。交通量の多い幹線道路沿いで需要は安定し、地価は概ね上昇傾向でコロナ禍の影響は少ない。

(3)最有効使用の判定

倉庫兼作業所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 217,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市内の工場・倉庫地域の存する圏域。交通量の多い幹線道路沿いで周辺地域へのアクセスも良好。
需要者は地縁的選好性のある法人あるいは個人事業者で、倉庫や自動車関連施設の用途が中心。建築協定からマンショ
ン等の用途は制約がある。工業地の取引は個別性が強いため把握が困難であるが、中心となる価格帯は、１㎡あたり２
０～３０万円程度。コロナ禍の影響は少なく、需要は概ね安定している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は本牧埠頭に近く貸工場や倉庫等も散見されるが、収益物件としての取引は少ない。当該地域は自動車関連施設等
が中心で、需要者は自用目的で取引することが多く、工場・倉庫地としての利便性や雇用環境、街路条件等を重視して
いる。このため、市場参加者は市場での取引価格を指標として行動することが多い。よって、本件では、取引市場の実
態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界経済情勢等先行きが不透明で、コロナ禍
による不安感が広がっており経済活動が停滞
している。不動産市場は地域用途により動き
が異なっている。

幹線道路沿いの自動車関連施設等の地域で、
地区計画により用途は限定されるが、概ね需
要は安定している。コロナ禍の影響は少ない
。

幹線道路に接面し、事業所等の立地に優れる
が、この１年では特段の変化は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜中 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０５０６ -15	横浜市金沢区		建付地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		工業高度7種最高31m (60,200)
b	１０３０４１４ -17	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	西7.8m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (70,200)
c	１０３０４０８Ｄ -902	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	西7.8m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (70,200)
d	１０３０４０２ -1	横浜市鶴見区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 198,230	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	198,230	100 [ 95.7]	207,137	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 210,042	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	228,768	100 [ 97.2]	235,358		240,000
c	(　 ) 189,875	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,774	100 [ 97.6]	196,490		200,000
d	(　 ) 240,946	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	243,115	100 [ 112.8]	215,527		220,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 217,000 円／㎡]

横浜中 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,521,639	5,163,048	19,358,591	11,640,600	7,717,991	（　0.9416） 7,267,260	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	157,983,913 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼作業所	650.00	Ｓ2	1,300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m 建築協定	80 ％	200 ％	200 ％	1,140 ㎡	30.5 m x 39.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建の倉庫兼作業所を想定。一棟貸しで、駐車場代は賃料に含まれる。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫・作業所	1,300.00	100.0	1,300.00	1,686	2,191,800	3.0	6,575,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,300.00	100.0	1,300.00		2,191,800		6,575,400
								0

⑨年額支払賃料	2,191,800 円　×　12ヶ月　＝　 26,301,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,301,600 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,841,112 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,460,488 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,575,400 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,151 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,521,639 円　　　　（　 21,510 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０４０２Ｔ　　　　-13	1,640 ( 1,640)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,640	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,690 円/㎡　月額支払賃料（　 1,686 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０４０９Ｔ　　　　-11	1,831 ( 1,792)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,744
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	870,000 円	174,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	789,048 円	26,301,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,677,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,479,000 円	174,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,163,048 円　（　　　　　　 4,529 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	174,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 1,300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 80 ％　＋　0.0777 × 10 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,640,600 円（　　　　　 10,211 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,521,639 円
②総費用	5,163,048 円
③純収益　①－②	19,358,591 円
④建物等に帰属する純収益	11,640,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,717,991 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,267,260 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,375 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,983,913 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）