鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０４１２ -23	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南西11.5m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 地区計画等 (100,800)
b	１０３０４１２ -33	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	南西10.8m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,800)
c	１０３０４０７Ｄ -4	横浜市西区		更地	（　）	長方形	北東25m国道、南西22m、二方路		商業高度7種最高31m (100,600)
d	１０３０４０２０ -3	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m市道、南西3m、二方路		商業高度地区7種 (500)
e	１０３０４０６Ｄ -13	横浜市中区		更地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 887,220	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	947,925	100 [ 72.2]	1,312,916	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,310,000
b	(　 ) 1,102,494	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,106,904	100 [ 79.3]	1,395,844		1,400,000
c	(　 ) 992,270	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	951,634	100 [ 62.4]	1,525,054		1,530,000
d	(　 ) 855,725	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	830,801	100 [ 61.7]	1,346,517		1,350,000
e	(　 ) 932,481	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	944,603	100 [ 60.6]	1,558,751		1,560,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -27.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,460,000 円／㎡]

横浜中 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	117,717,204	25,987,626	91,729,578	65,800,000	25,929,578	（　0.9541） 24,739,410	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	589,033,571 円　　　　（　 1,190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	444.04	ＲＣ8F1B	3,748.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区高度7種最高31m	100 ％	800 ％	800 ％	495 ㎡	20.3 m x 24.3 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～８階を事務所、地下１階駐車場（１５台）を想定。　

⑦有効率　 73.2 ％
の理由

同種、同構造の標準的割合を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	429.98	60.0	257.99	3,857	995,067	10.0	9,950,670
							0.0	0
2～ 8	事務所	444.04	80.0	355.23	3,673	1,304,760	10.0	13,047,600
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	210.00

～

～

計		3,748.26	73.2	2,744.60		10,128,387		101,283,870
								0

⑨年額支払賃料	10,128,387 円　×　12ヶ月　＝　 121,540,644 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,744.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	121,540,644 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 5,400,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 10,155,252 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	116,785,392 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	101,283,870 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 931,812 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	117,717,204 円　　　　（　 237,813 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０４１０Ｔ　　　　-17	3,660 ( 3,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,697	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,704 円/㎡　月額支払賃料（　 3,673 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０３０４１０Ｔ　　　　-18	3,931 ( 3,931)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,711
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,000,000 円	1,000,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	5,077,626 円	126,940,644　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,410,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,500,000 円	1,000,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,000,000 円	1,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,000,000 円	1,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,987,626 円　（　　　　　　 52,500 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,000,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 3,748.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	65,800,000 円（　　　　　 132,929 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	117,717,204 円
②総費用	25,987,626 円
③純収益　①－②	91,729,578 円
④建物等に帰属する純収益	65,800,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,929,578 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,739,410 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,979 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 589,033,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,190,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
横浜中 5-26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜中 5-26

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　佐藤　実

印

TEL.

鑑定評価額

708,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,430,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市中区尾上町１丁目４番１外				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）特別用途地区高度7種最高31m (100,800)
	1:1.2	事務所ＳＲＣ11F1B	中高層ビルが建ち並ぶ業務商業地域	南西27m市道	水道、ガス、下水	関内 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.3 ｍ、奥行　約　　 24.3 ｍ、規模　　 495 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

横浜市庁舎に近い商業地域

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

関内駅北東方

250m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
特別用途地区
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

横浜市庁舎は北仲地区に移転し、今後の市庁舎跡地利用は進行中であるが、立地条件、品等等も優れており、移
転後も開発見込みであるものの、現時点では大きな影響は認められない。

(3)最有効使用の判定

高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,480,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,180,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市中区を中心に、横浜駅やみなとみらい地区等の横浜市周辺の高度商業地域等の圏域。需要者の中
心は、機関投資家を中心に地元の大手法人や個人経営者等であり、収益性を考慮する投資事業者等も見られ賃貸ビルを
中心に店舗併用マンションのマンションデベロッパーの需要があるが、交通利便性が優れるため需要は強い。更地取引
は規模が様々で中心となる価格帯は分散しており、需要の中心となる価格帯は見いだしづらい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は関内駅に近い高度商業地域であり、高層の事務所・店舗ビル目的での取引を中心とするが、近隣地域周辺は
交通利便性が優れ需要者が見込まれる。事業者向けの収益物件の需要は強く、収益価格は重視されるものの、賃料・還
元利回り等の想定要素もある。したがって、本件では、規範性のある取引事例から求めた実証的な比準価格を重視し、
収益価格を関連づけるとともに、単価と総額の関連も検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症の影響により景気は低迷し
ており、不動産市況も弱含みである。今後も
景気は不透明感がある。

地域に変動要因がなく、現環境を維持して推
移するものと予測する。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０４０２０ -2	横浜市中区		更地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		商業高度地区7種 (100,300)
b	１０３０４１０ -19	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、南東5.8m、角地		商業高度地区7種最高 (100,800)
c	１０３０４０２０ -4	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業高度地区7種 (100,480)
d	１０３０４１２ -33	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	南西10.8m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,648)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,136,866	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,136,866	100 [ 69.8]	1,628,748	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,630,000
b	(　 ) 1,636,520	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,606,332	100 [ 105.0]	1,529,840		1,530,000
c	(　 ) 1,510,004	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,510,004	100 [ 98.8]	1,528,344		1,530,000
d	(　 ) 1,102,494	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,102,494	100 [ 85.5]	1,289,467		1,290,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,480,000 円／㎡]

横浜中 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	109,528,498	24,032,940	85,495,558	59,680,600	25,814,958	（　0.9541） 24,630,051	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	586,429,786 円　　　　（　 1,180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	444.04	ＲＣ8F1B	3,748.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区高度7種最高31m	100 ％	800 ％	800 ％	495 ㎡	20.3 m x 24.3 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～８階事務所、地下１階駐車場

⑦有効率　 73.2 ％
の理由

同種・同構造の標準的割合を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	429.98	60.0	257.99	3,500	902,965	10.0	9,029,650
							0.0	0
2～ 8	事務所	444.04	80.0	355.23	3,358	1,192,862	10.0	11,928,620
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	210.00

～

～

計		3,748.26	73.2	2,744.60		9,252,999		92,529,990
								0

⑨年額支払賃料	9,252,999 円　×　12ヶ月　＝　 111,035,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,744.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	111,035,988 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 5,400,000 円　　×　　％　＝　　 7,772,519 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	108,663,469 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	92,529,990 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 860,529 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	450,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 4,500 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	109,528,498 円　　　　（　 221,270 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０４１０Ｔ　　　　-16	3,344 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,417	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,386 円/㎡　月額支払賃料（　 3,358 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０４０８Ｔ　　　　-504	3,661 ( 3,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	3,359
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,442,000 円	907,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,657,440 円	116,435,988　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,410,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,709,500 円	907,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	907,000 円	907,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	907,000 円	907,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,032,940 円　（　　　　　　 48,551 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	907,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 3,748.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	59,680,600 円（　　　　　 120,567 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	109,528,498 円
②総費用	24,032,940 円
③純収益　①－②	85,495,558 円
④建物等に帰属する純収益	59,680,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,814,958 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,630,051 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,758 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 586,429,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,180,000 円／㎡）