別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月14日 提出
横浜中 5-16 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-16 神奈川県 神奈川第4 氏名  不動産鑑定士 佐藤 実 印  TEL.
鑑定評価額 70,400,000 円  1㎡当たりの価格 460,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
360,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市中区不老町3丁目13番12
②地積
 (㎡)
153  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,500)
防火

(その他)
高度7種最高31m


(100,500)

1:1.2
店舗兼事務所

RC7
中層の事務所、営業
所等が混在する商業
地域
北西18m市道 水道、ガス、下水 関内

370m
(2)



①範囲 東    20 m、西   100 m、南     0 m、北    50 m ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.5 m、奥行 約    13.0 m、規模         153 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

18m市道 交通

施設
関内駅南西方

370m
法令

規制
商業
(100,500)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
 来予測
道路沿いに事務所、営業所等が立地する商業地域として熟成しており、当面は現況を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           474,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           374,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中区及び周辺区内の近隣商業地域・普通商業地域等の圏域。需要者の中心は、地元中小法人や個人経営
者であり、自用目的の取引が多いが、収益性を考慮する投資事業者等も見られ賃貸ビルや賃貸マンションも多く混在し
ている。大規模の土地については、マンションデベロッパーの需要もあり、交通利便性が優れており需要は堅調である
。更地取引は規模が様々で中心となる価格帯は分散しており、需要の中心となる価格帯は見いだしづらい。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域に賃貸ビルもあるが、比較的小規模な物件が多く総額も高額とならないことから、自用目的の取引もあるため
、利回りを中心にした収益性に基づく市場としての成熟度はやや弱い。比準価格は現実の取引価格を基礎とし、市場性
を反映した実証的な試算価格である。よって、本件では、規範性のある事例に基づく実証的な比準価格を重視し、収益
価格を関連づけるとともに、代表標準地との均衡にも十分留意を払い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 横浜中 5-5                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        528,000 円/㎡
[101.9]
100
100
[100.0]
100
[116.8]
[100.0]
100
461,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          447,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナ感染症の影響により景気は低迷し
ており、不動産市況も弱含みである。今後も
景気は不透明感がある。


地域に変動要因がなく、現環境を維持して推
移するものと予測する。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -1.0
環境       +18.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.9 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜中 5-16 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10304
09D
-1
横浜市中区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東5m市道、
中間画地




近商
高度6種最高20m
地区計画等
(90,300)
b 10304
10D
-14
横浜市中区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西7.3m市道、
南3.6m、角地




近商
高度地区6種最高
(100,300)
c 10304
12
-17
横浜市中区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 東3.8m市道、
西2m、二方路




商業
高度7種最高31m
(100,240)
d 10304
08D
-504
横浜市中区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北西5.9m市道
、中間画地




商業
高度7種最高31m
(100,354)
e 10304
07D
-9
横浜市中区

底地


  
(           ) 
台形 南24m市道、
東9m、角地




商業
高度7種最高31m
(100,500)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
412,626  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

412,626 
100
[  89.1]

463,104 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

463,000 
b (            
446,016  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.1]

441,163 
100
[  94.3]

467,829 

468,000 
c (            
396,842  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  93.9]

424,735 
100
[  84.7]

501,458 

501,000 
d (     378,158
378,158  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

391,772 
100
[  82.9]

472,584 

473,000 
e (      61,627
522,210  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

507,000 
100
[ 105.0]

482,857 

483,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -1.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -12.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -4.0 環境     +20.0
画地      +1.1 行政       0.0 その他      0.0 行政     -12.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -15.0 交通・接近   +2.0 環境     +15.0
画地      -6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政     -15.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     474,000 円/㎡]  



横浜中 5-16 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

18,488,495 

4,089,440 

14,399,055 

11,696,000 

2,703,055 
( 0.9519
2,573,038 
  4.8 -  0.3 )
4.5%  
⑧収益価格       57,178,622 円    (     374,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜中 5-16 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 110.00 RC7 760.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
100 %   500 %   500 %   153 ㎡     11.5 m x   13.0 m  前面道路:市道        18.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階フロア貸し店舗 2~7階事務所 ⑦有効率   79.6 %
の理由
同種・同構造の標準的割合を採用した。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
100.00 

77.0 

77.00 

3,335 

256,795 
10.0  2,567,950 
0.0  0 

 2 7
事務所
110.00 

80.0 

88.00 

2,668 

234,784 
6.0  1,408,704 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


760.00 

79.6 

605.00 


1,665,499 
11,020,174 
0 
⑨年額支払賃料      1,665,499 円 × 12ヶ月 =       19,985,988 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      605.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       19,985,988 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =       1,598,879 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,387,109 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)        11,020,174 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =          101,386 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   18,488,495 円    (        120,840 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1030401

    -65
3,125  
  3,025
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[130.0]
100
[100.0]

2,671 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,681 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,668 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1030414

    -15
2,569  
  2,563
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[106.0]
100
[100.0]

2,693 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜中 5-16 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 1,032,000 円          172,000,000 ×       0.6 %
②維持管理費 799,440 円            19,985,988 ×       4.0 %
③公租公課  土地               452,000 円     査定額
 建物             1,462,000 円          172,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       172,000 円          172,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       172,000 円          172,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  4,089,440 円 (              26,728 円/㎡)  (経費率    22.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 28 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 172,000,000 円                          設計監理料率
  220,000 円/㎡ ×      760.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0680        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0506 ×  35 % + 0.0636 ×  35 % + 0.0933 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
11,696,000 円  
(             76,444 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 18,488,495 円      
②総費用 4,089,440 円      
③純収益 ①-② 14,399,055 円      
④建物等に帰属する純収益 11,696,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,703,055 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,573,038 円      

  (                         16,817 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              57,178,622 円


(                       374,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月12日 提出
横浜中 5-16 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜中 5-16 神奈川県 神奈川第4 氏名  不動産鑑定士 和田 伸也 印  TEL.
鑑定評価額 69,600,000 円  1㎡当たりの価格 455,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
360,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市中区不老町3丁目13番12
②地積
 (㎡)
153  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,500)
防火

(その他)
高度7種最高31m


(100,500)

1:1.2
店舗兼事務所

RC7
中層の事務所、営業
所等が混在する商業
地域
北西18m市道 水道、ガス、下水 関内

370m
(2)



①範囲 東    20 m、西   100 m、南     0 m、北    50 m ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

18m市道 交通

施設
関内駅南西方

370m
法令

規制
商業
(100,500)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
 来予測
店舗兼事務所ビル、営業所等が建ち並ぶ熟成度の高い商業地域である。特段の変動要因はなく、当分の間、現状
を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           465,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           383,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中区・西区・神奈川区等の商業地域であり、特に駅から徒歩圏の商業地と強い代替競争関係にある。中
心となる需要者は個人事業者や賃貸収入を目的とする地場の不動産業者等である。土地建物一体での取引が中心で、更
地の売買は限定的であり、各画地の個別性が強いため、取引価格水準の幅が大きく、一部高値での取引もみられる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算したもので、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格で
あり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域及び周辺地域はマンション用地の収益獲得を目的と
する取引も見られることから、比準価格と収益価格を関連付け、更に代表標準地から検討した価格との均衡を考慮のう
え、上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 横浜中 5-5                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        528,000 円/㎡
[101.9]
100
100
[100.0]
100
[118.8]
[100.0]
100
453,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          447,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナの影響で、景気は依然として厳し
い状況。個人消費等には持ち直しの動きがみ
られるが、企業収益は全体として大幅な減少
である。

店舗兼事務所等が中心ではあるが、関内エリ
アへの接近性にも優れるため、周辺ではマン
ションの建築も見られる。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -1.0
環境       +20.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.8 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜中 5-16 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10304
10D
-5
横浜市中区

建付


  
(           ) 
不整形 南東8m市道、
北東5.5m、
角地



商業
高度地区7種最高
(100,400)
b 10304
12
-12
横浜市中区

更地


  
(           ) 
長方形 北7.5m市道、
南4m、二方路




近商
高度6種最高20m
(100,300)
c 10304
12
-32
横浜市中区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南東24m市道、
南西9m、角地




商業
高度7種最高31m
(100,600)
d 10304
08
-506
横浜市西区

建付


  
(           ) 
不整形 北西37m国道、
南西3.9m、
南東4m、
三方路


商業
高度7種最高31m
(100,500)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (     559,079
605,696  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.9]

606,302 
100
[ 126.4]

479,669 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

480,000 
b (            
389,948  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

384,213 
100
[  84.4]

455,229 

455,000 
c (            
360,986  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

351,523 
100
[  79.0]

444,966 

445,000 
d (            
454,640  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[  90.0]
100
[  94.8]

533,930 
100
[ 112.2]

475,873 

476,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境     +40.0
画地      -0.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -12.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境     -20.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     +10.0
画地      -5.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     465,000 円/㎡]  



横浜中 5-16 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

18,206,588 

4,012,248 

14,194,340 

11,424,000 

2,770,340 
( 0.9519
2,637,087 
  4.8 -  0.3 )
4.5%  
⑧収益価格       58,601,933 円    (     383,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜中 5-16 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 110.00 RC7 740.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
100 %   500 %   500 %   153 ㎡     11.5 m x   13.0 m  前面道路:市道        18.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用等を勘案し、1階店舗(フロア貸し)、2階以上事務所を想定した。 ⑦有効率   78.5 %
の理由
同規模の標準的な有効率を採用
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
110.00 

70.0 

77.00 

3,300 

254,100 
10.0  2,541,000 
0.0  0 

 2 6
事務所
110.00 

80.0 

88.00 

2,750 

242,000 
6.0  1,452,000 
0.0  0 

 7 7
事務所
80.00 

80.0 

64.00 

2,750 

176,000 
6.0  1,056,000 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


740.00 

78.5 

581.00 


1,640,100 
10,857,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,640,100 円 × 12ヶ月 =       19,681,200 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      581.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       19,681,200 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =       1,574,496 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,106,704 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)        10,857,000 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =           99,884 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   18,206,588 円    (        118,997 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1030405

    -22
2,676  
  2,563
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,676 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,764 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,750 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1030407

    -51
2,974  
  2,964
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

2,832 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜中 5-16 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 1,008,000 円          168,000,000 ×       0.6 %
②維持管理費 787,248 円            19,681,200 ×       4.0 %
③公租公課  土地               453,000 円     査定額
 建物             1,428,000 円          168,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       168,000 円          168,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       168,000 円          168,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  4,012,248 円 (              26,224 円/㎡)  (経費率    22.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 28 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 168,000,000 円                          設計監理料率
  220,000 円/㎡ ×      740.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0680        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0506 ×  35 % + 0.0636 ×  35 % + 0.0933 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
11,424,000 円  
(             74,667 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 18,206,588 円      
②総費用 4,012,248 円      
③純収益 ①-② 14,194,340 円      
④建物等に帰属する純収益 11,424,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,770,340 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,637,087 円      

  (                         17,236 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              58,601,933 円


(                       383,000 円/㎡)