鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜西 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０４０８ -25	横浜市西区		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０３０４０２ -20	横浜市西区		建付地	（　）	袋地等	西8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１０３０４０１ -3	横浜市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,100)
d	１０３０４１１ -3	横浜市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		近商高度地区6種最高 (90,300)
e	１０３０４０７ -5	横浜市西区		更地	（　）	長方形	東4m市道、北2.5m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 349,398	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	341,596	100 [ 98.5]	346,798	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	347,000
b	(　 ) 285,950	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	353,899	100 [ 102.4]	345,604		346,000
c	(　 ) 314,807	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	309,000	100 [ 87.9]	351,536		352,000
d	(　 ) 318,438	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	318,438	100 [ 94.0]	338,764		339,000
e	(　 ) 382,233	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	363,685	100 [ 103.7]	350,709		351,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.2	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 348,000 円／㎡]

横浜西 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,949,075	785,880	4,163,195	2,353,140	1,810,055	（　0.9703） 1,756,296	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	38,180,348 円　　　　（　 209,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m 土砂災害警戒区域	70 ％	200 ％	200 ％	183 ㎡	11.2 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅の専有面積約４５㎡、４戸を想定。駐車場２台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	90.00	100.0	90.00	2,050	184,500	1.0	184,500
							1.0	184,500
2～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	2,100	189,000	1.0	189,000
							1.0	189,000
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		373,500		373,500
								373,500

⑨年額支払賃料	373,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,482,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,482,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 198,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,763,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	373,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,586 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 373,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 181,969 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,949,075 円　　　　（　 27,044 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０４１３Ｔ　　　　-13	2,193 ( 2,129)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,129	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,191 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０４１３Ｔ　　　　-14	2,275 ( 2,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,209
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,000 円	30,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	198,480 円	4,962,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,100 円	30,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 785,880 円　（　　　　　　 4,294 円／㎡）　　（経費率　　 15.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0831 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,353,140 円（　　　　　 12,859 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,949,075 円
②総費用	785,880 円
③純収益　①－②	4,163,195 円
④建物等に帰属する純収益	2,353,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,810,055 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,756,296 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,597 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,180,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
横浜西 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 -5

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　落合　繁雄

印

TEL.

鑑定評価額

63,000,000 円

１㎡当たりの価格

344,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区南軽井沢１４番１２				②地積　(㎡)	183 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m 土砂災害警戒区域 (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が建ち並ぶ住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	横浜 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　６ｍ
市道

交通

施設

横浜駅北西方

1.1km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、一般的要因の影響を受けつつ、当面は現況のまま推移する
ものと判断される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 355,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 231,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需要圏は概ね西区北側の丘陵地内住宅地域である。生活利便性に恵まれた閑静な住宅地域が多いことから、県外を
含む広範な需要が見込まれ、市場は比較的に堅調推移している。特に、マンション素地、分割可能地については開発業
者需要が期待できる。現在は分割による建売住宅等が取引の中心となっているが、住み替え目的のエンドユーザー需要
も認められ、多様な需要が混在している。新築戸建住宅で６，０００万円～７，０００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅、アパート、マンション等が混在する住宅地域であるが、アパート、マンション等としての賃貸収益性を目的
とする取引も認められるが、多くは居住の快適性、利便性等がより重視される戸建住宅が取引の中心となっている。し
たがって、市場の需給動向が十分に反映された実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、更に、
代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜西 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 253,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[103.0]

100
[ 72.0]

[100.0]
100

344,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    332,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気及び不動産市況は堅調推移してきたが、
令和２年年初来のコロナ禍により低迷傾向に
転じており、地価は横ばい～上昇幅の縮小傾
向にある。

比較的に閑静な住宅地域として既に熟成して
おり、地域性の変動要因も特になく、当面は
現状の地域性のままでの推移が予測される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜西 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０４０８ -25	横浜市西区		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０３０４０８ -20	横浜市西区		建付地	（　）	不整形	南2.7m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m 土砂災害警戒区域 (70,160)
c	１０３０４０８ -29	横浜市西区		建付地	（　）	長方形	南東5.4m市道、南西2.7m、角地		１低専高度1種最高10m 土砂災害警戒区域 (80,100)
d	１０３０４０７ -5	横浜市西区		更地	（　）	長方形	東4m市道、北2.5m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
e	１０３０４０７Ｄ -17	横浜市西区		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 349,398	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	342,614	100 [ 97.9]	349,963	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	350,000
b	(　 ) 263,872	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	267,570	100 [ 78.8]	339,556		340,000
c	(　 ) 311,256	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	316,505	100 [ 84.9]	372,797		373,000
d	(　 ) 382,233	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	373,868	100 [ 94.7]	394,792		395,000
e	(　 ) 454,711	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	454,711	100 [ 92.1]	493,714		494,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 355,000 円／㎡]

横浜西 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,165,761	807,420	4,358,341	2,353,140	2,005,201	（　0.9703） 1,945,647	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	42,296,674 円　　　　（　 231,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m 土砂災害警戒区域	70 ％	200 ％	200 ％	183 ㎡	11.2 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、専有面積４５㎡を各階２戸、計４戸、駐車場は２台分と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段想定による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	2,150	193,500	1.0	193,500
							1.0	193,500
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	2,200	198,000	1.0	198,000
							1.0	198,000
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		391,500		391,500
								391,500

⑨年額支払賃料	391,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,698,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,698,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 207,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,970,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	391,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,758 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 391,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 190,739 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 384 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,165,761 円　　　　（　 28,228 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０４１３Ｔ　　　　-13	2,193 ( 2,129)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [109.1]	100 [101.0]	2,262	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０４１３Ｔ　　　　-14	2,275 ( 2,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [106.1]	100 [101.0]	2,412
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,000 円	30,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	207,120 円	5,178,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 126,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,100 円	30,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 807,420 円　（　　　　　　 4,412 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0831 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,353,140 円（　　　　　 12,859 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,165,761 円
②総費用	807,420 円
③純収益　①－②	4,358,341 円
④建物等に帰属する純収益	2,353,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,005,201 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,945,647 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,632 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,296,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 231,000 円／㎡）