別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 横浜神奈川 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜神奈川 5-6 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　上田　弘樹 印  TEL.

鑑定評価額 140,000,000 円  １㎡当たりの価格 308,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 240,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市神奈川区新子安１丁目３３番２外 ｢新子安１－３３－２３｣ ②地積 　(㎡) 454   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 防火 （その他） 高度5種最高20m (100,200) 1:2 店舗兼共同住宅 Ｓ5 店舗兼共同住宅、店 舗等が混在する路線 商業地域 北西25m国道、背面道 水道、ガス、下水 新子安 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.3 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       454 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 交通量の多い幹線道路沿いで あるが、繁華性にやや欠ける 路線商業地域 街 路 ２５ｍ国道 交通 施設 新子安駅北方 500m 法令 規制 近商 (100,200) 防火  高度5種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの路線商業地域であり需給関係は安定的。特段の要因変動はないため、当面は用途の多様化を示しつつ 現状のまま推移すると予測。価格は用途の多様性期待を反映し、コロナ禍だが概ね横ばい傾向で推移。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    322,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    254,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神奈川区内の普通・近隣・路線商業地域であり、近隣地域は路線商業地。需要者は県内外の法人・個人 や機関投資家、不動産業者、マンションデベなど広範に渡る。交通量の割に繁華性がやや劣ることから商業地域として は若干の衰退傾向だが、マンション用地としての需要が高いことから新型コロナの影響はあるものの店舗併用マンショ ン等が増加傾向にある。個別性、特に規模による価格差異が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益性が取引価格に影響する商業地だが、地域周辺の取引の多くは事業用物件であり、収益取引は少ない。またマンシ ョン適地としての需要も高いことから、収益価格はやや低位に試算された。本件は広域的な収集・選択で採用した幹線 道路沿いの事例等により市場性が適切に反映された比準価格を重視し、商業地においては理論的な価格として規範性が 認められる収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、一般的要因の分析も考慮して、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神奈川 5-5                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    463,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [155.0] [102.0] 100 309,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    308,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの世界的な感染拡大に伴い、景気 回復・拡大傾向に急ブレーキがかかっており 、不動産市場にも影響が及んでいる。 地域要因に特に変動はない。商業性の大きな 向上は期待できないが、住居系用地の需要が 認められるため、コロナ禍であるが需要は概 ね安定している。 今のところ特段の個別的要因の変動はないも のの、国内外問わず、新型コロナウイルス感 染症拡大の防止対策の成否に留意する必要が ある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　 +12.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％